????在工期、銷售、需求等多種因素制約之下，“被現房”已成不爭的事實，開發(fā)商別無選擇。對開發(fā)商來說已經“兵臨城下”：資金、成本、銷售、工期……“被現房”帶來的巨大壓力對于絕大部分的中小開發(fā)商的資金鏈形成嚴峻考驗?！捌诜繒r代”受到挑戰(zhàn)，“現房銷售”或將來臨?，F在的“被現房”即是市場的路演。但開發(fā)商們能否“演”好、“演”真實？這是問題的關鍵。

????期房“被現房”

????“期房”一直是房地產

市場的主角。對于購房者而言，窮盡一生甚至幾代人的心血來買的房子如同一個海市蜃樓，在沒有交房之前，總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，時時擔心出現各種問題。

????現在，這一切在悄然改變。限購、限貸、限價等一系列樓市政策卻打破了期房獨霸市場的格局：開發(fā)節(jié)奏放緩、成交下降，兩者同時存在就必然導致現房的不斷涌現。近期，“現房發(fā)售”、“現房，優(yōu)惠8.8折”等樓盤廣告所釋放出的信號顯示，現房已經成為目前島城房地產市場的最新態(tài)勢。

????何為現房？根據其形成的原因可分為兩個層面來理解?，F房是開發(fā)商為了產品的品質和形象，待項目完工后，針對市場環(huán)境和銷售需求采取有針對性的銷售模式推出的產品。而“被現房”，則是受工期、銷售、需求等多種因素制約之下，自然形成現房，這類可稱之為“被現房”。

????對于購房者而言，越來越多的現房出現，無疑為其購房時提供更直觀的參考和對比。一方面降低了購房風險，另一方面也能在某種程度上會激發(fā)購房欲望。不過對于房地產市場特別是開發(fā)商來說，越來越多的“被現房”情況無疑為其敲響了警鐘。

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????5月存量超過10萬套

????據網上房地產相關數據顯示，截至到5月28日，青島商品住宅存量突破10萬套。其中受限購的七區(qū)普通住宅存量5萬多套，突破600萬平方米，而周邊不受限購的七區(qū)的普通住宅存量也超過5萬套。

????按照去年一年不足10萬套的市場消化速度，目前青島市場上的存量房至少需要一年以上的時間才能消化。如此一來，其中的部分項目的開發(fā)周期以及可能會遇到的周期性銷售不暢等因素，在未來將很有可能成為現房或者準現房。這些潛在的現房或者準現房在未來真正進入市場之后，也將大大增加成都市場在售現房的數量，現房在售現象將進一步加劇。

????李滄城陽成現房聚集區(qū)

????據銳理數據統(tǒng)計，當前在售的現房和準現房項目個數大幅增加，全市90余個，包括金光麗園、華遠·湯米公館、萬科城、桃源山色等樓盤，都已經是現房或者準現房，比去年同期增加40%多。

????其中主城區(qū)主要在售準現房有38個，市南區(qū)以高端綜合體項目為主，主要在售準現房有9個，價格在每平方米25000元到每平方米40000元之間；市北區(qū)主要在售的準現房有10個，商品住宅和綜合體項目各占一半，價格主要集中在每平方米15000萬元左右；四方區(qū)主要在售的準現房項目有7個，價格在每平方米11000元左右；李滄區(qū)則有12個，價格在每平方米9000元左右。輔城區(qū)中城陽、嶗山、黃島主要在售準現房約有30個，普通商品住宅價格主要集中在每平方米6000-8000元之間。

????從區(qū)域上看，大部分現房或準現房集中在李滄區(qū)和城陽區(qū)。如李滄區(qū)，和達和城、青山綠水、海岸華府都已經基本是現房，而李滄商圈附近的蘇寧電器廣場、李滄萬達廣場也已基本建成，準現房香蜜湖一期也將于今年年底交付使用。

????作為島城樓市的另一主戰(zhàn)場，城陽區(qū)同樣也將迎來“現房時代”。目前在售的天泰城5期新羅園和6期美立方、陽光公園一號、華胥美邦、金日紫都、卓越蔚藍群島、厚德森林國際等項目都將屬于現房銷售。

????從物業(yè)形態(tài)上看，這些現房或者準現房的業(yè)態(tài)非常豐富，有高層、小高層、超高層、多層、別墅、洋房、聯(lián)排、雙拼別墅等等，但大部分以高層為主。

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????高端物業(yè)加入現房銷售

????從島城樓市發(fā)展的歷史來看，普通商品住宅成為現房或者準現房的現象由來已久，但是，如今不少別墅、高端項目也出現了現房銷售的情況，使現房銷售大軍越來越壯大。

????據了解，包括東海路9號、凱悅中心、萬麗海景、魯商首府等不少高端項目都加入了現房銷售大軍。另外，海信·溫泉王朝、海爾·原鄉(xiāng)墅青特花溪地、100福國際山莊、銀盛泰德郡等一些別墅項目也已經是現房或者準現房。如海信溫泉王朝是溫泉片區(qū)唯一的全現房別墅銷售項目，據了解，青特花溪地將于今年10月份交付使用，100福國際山莊也將于今年年底交付使用。

????對于高端物業(yè)邁入現房或準現房銷售大軍，業(yè)內人士認為，限購是導致其現房銷售的最主要因素。因為對于有能力購買高端物業(yè)的人群來說，絕大多數都已經屬于被限購行列，即便有心購買，也無法過戶?！氨M管有些辦法可以幫助過戶，但是那總不是正規(guī)渠道，讓人不放心?！蹦迟彿空吒嬖V記者，就是他自己，雖然是用父母的名字買下的別墅，但是總是擔心將來會不會出現遺產稅等問題，所以也很忐忑，而對于那些用其他人名字買的客戶，更是容易出現問題。

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????期房銷售，成效待考

????盡管是被迫的，但對于開發(fā)商來講，現房銷售也是當前及其惡劣形式下的一種營銷手段?，F房銷售究竟能不能推動成交量上升？很顯然，這比較難。

????如果在前幾年，某個樓盤打出現房銷售的字樣，必定會大受購房者關注。在期房時代，現房銷售可以說是可遇不可求。盡管這個說法有些夸張，但卻真實反映出畸形的房地產銷售模式。按照中國傳統(tǒng)的買賣習慣，實物買賣才是最安全的銷售模式。原本理所應當的現房銷售，卻演變成了開發(fā)商的一種促銷手段。

????雖然現房銷售大多處于被迫狀態(tài)，但至少還原了傳統(tǒng)的商品銷售模式，降低了購房者的購房風險。當現房銷售大規(guī)模擴散時，現房銷售還能如往常一樣成為開發(fā)商手中的促銷王牌嗎？還能如往常一樣刺激購房者的購買神經嗎？答案是否定的。

????“從目前來看，國家政策調控不會放松”，業(yè)內人士認為，“盡管現房是一種非常好的銷售手段，但國家房地產調控持續(xù)，至少短期內不可能取消的情況，對購房者的影響非常大，觀望情緒將持續(xù)擴散?！币簿褪钦f，現房銷售還是如以前一樣的促銷手段，但絕對不能取得如之前般的影響力，也不能非常明顯地促進樓盤成交量上升。

????與此同時，據記者粗略統(tǒng)計，現階段島城房地產市場上涌現出來的現房銷售樓盤多達90個。如果當現房銷售成為一種常態(tài)，那么其促銷效果反而會受到一定制約。業(yè)內人士表示，“被現房”對于絕大部分的中小開發(fā)商的資金鏈是一個嚴峻考驗，如果還把提高成交量的期望寄托于現房銷售，還不如用降價促銷這種武器來度過難關。綜合現階段的形勢來看，“被現房”是開發(fā)商的無奈之舉，但也促成了營銷模式回歸本真?，F房銷售或許在某些方面表現出一定的效果，但想將其作為大幅拉動成交量的促銷手段，其效果未必明顯。

????被期房，調控下的無奈之選

????如果不是成交量下降，如果不是調控政策持續(xù)出臺，如果不是存量房持續(xù)增加，相信大部分開發(fā)商絕對不會以現房銷售，從而失去以小博大的機會。

????“只要有一百萬，就可以當開發(fā)商，拿地修房子”。這個坊間笑話是對期房銷售模式的莫大的諷刺。“空手套白狼”，以此來形容期房時代的營銷模式絕不為過。對開發(fā)商而言，以往的期房銷售模式啟動資金少、開發(fā)風險低。以至于樓市瘋狂的前幾年，喊出了人人都來當開發(fā)商的口號。

????然而2012年的樓市卻發(fā)生了巨變，期房銷售模式獨霸的時代遭受到嚴重沖擊。不論是從宏觀方面，還是微觀方面來看，現房銷售模式是市場的必然：首推原因國家調控。在去年國家樓市調控的影響之后，中央所釋放出的政策信號并未放松。其次是銀行銀根緊縮，貸款額度減少，開發(fā)商資金鏈受到威脅。銀行放款慢，購房貸款困難，開發(fā)商資金難以回籠。第三是庫存量加大。去年一年到現在，島城房地產成交量大幅下滑，直接導致存量房激增。據網上房地產統(tǒng)計數據顯示，截止5月28日，青島住宅存量突破800萬平方米。而經歷過大起大落的島城樓市，大部分購房者對房地產市場更加理性化，觀望情緒濃厚，絕對不會盲目下手。

????當以上問題同時作用于市場，現房銷售模式的出現已成為必然。現階段，現房銷售模式的大規(guī)模涌現，是開發(fā)商被動的行為，無奈之舉。也就是說，開發(fā)商是“被現房”的。淪為“被現房”，是當前的市場形勢所致，但也反映出當前開發(fā)商的痛楚。

????全國工商聯(lián)房地產商會常務理事蔣曉東表示，目前出現“被現房”情況對開發(fā)商非常不利。開發(fā)商最初定資金計劃時，大多按照期房銷售的方式來組織和安排資金，直白點就是以小博大，但是“被現房”將導致資金成本增加很多。調控又導致樓市銷售速度降低，在一定程度上失去了與購房者進行價格拉鋸的主動性。隨著購房者日趨成熟，理性購房已經成為共識，當供大于求的時候，價值規(guī)律將起到很大作用。 （記者 鞠培霞）

????房地產市場的提前路演

????對購房者而言，現房可以提供真實的視覺體驗。而對于開發(fā)商而言，現房則帶來巨大市場考驗。如果現房銷售增多，相信購房者絕對是熱烈歡迎，畢竟現房銷售模式對購房者的風險可降到較低程度。但如果現房銷售增多，相信不少中小開發(fā)商都難以繼續(xù)涉足房地產，畢竟資金壓力增大、開發(fā)成本提高。

????“任何事情都有兩面性，‘被現房’一方面反映出了開發(fā)商處于不利局面，一方面也可以讓開發(fā)商提前感受現房銷售模式下的壓力?！睒I(yè)內人士認為，以往房地產的瘋狂銷售是一種非常狀態(tài)。在現階段，“被現房”的銷售壓力不僅可以鍛煉開發(fā)商的隊伍，還能為房地產進入平靜營銷時代和地產行業(yè)符合“社會平均利潤”法則提供一次預演機會。對于開發(fā)商來說，“被現房”是對開發(fā)商的一次考驗，對于整個房地產市場的發(fā)展來說，也是一種考驗。

????當前的現房銷售模式或者說 “被現房”狀態(tài)究竟會持續(xù)多久？該人士表示，大量的存量房是造成現階段“被現房”的主要原因之一。從長遠來看，市場具備自我調節(jié)的機能，在調控政策效應逐漸釋放下，市場會趨于新的供需平衡，存量房不會無限的累計。

????島城某地產界人士則認為，從商品庫存量的角度來看，“被現房”情況也有一個限度，太大了可能產生社會問題，學術上叫經濟危機；從國家宏觀調控的目標來看，銀行信貸資金必須英雄要有用武之地，從目前金融政策的松動，雖然不特別針對房地產，但是隨著社會經濟其他組成形式的復蘇，購買力會增加，“被現房”現象或將有所緩解。

????該人士認為，現房銷售模式的大量涌現，是國家樓市調控的結果。未來幾年，如果調控繼續(xù)深入，現房銷售的模式或許還將延續(xù)，但不會影響到期房銷售的模式。“被現房”這種市場狀況將促進市場更加成熟，房地產歷史上的多次“折騰”也是這樣，每折騰一次就進步一點。未來的房地產市場將逐步接近或達到 “現房銷售”的狀態(tài)，因此現在的“被現房”也算是一種房地產市場的提前路演。（小格）