今年一季度，隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對房價(jià)怎樣“合理回歸”仍存分歧。正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上，圍繞今年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價(jià)回歸的“市場底”，為中國房地產(chǎn)改革把脈問診。

　　政策觸底:剛需“回暖”難改“回歸”大勢

　　今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號的發(fā)出，促使開發(fā)商“以價(jià)換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。

　　與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說，前期“限購令”等政策出臺后，從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發(fā)商“以價(jià)換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。

　　與會嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者菲爾普斯認(rèn)為，中國政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過快炒高樓價(jià)，是為了糾正房價(jià)結(jié)構(gòu)性的過高增長。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說:“中國房價(jià)高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失?！?/p>

　　“房地產(chǎn)行業(yè)還在‘過冬’，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍坦言。

　　與會嘉賓普遍認(rèn)為，以自住需求為主的市場，將是2012年中國樓市的鮮明特征，不要奢望房價(jià)今年會大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢。

　　市場尋底:房價(jià)回歸“合理區(qū)間”尚待時(shí)日

　　溫家寶總理在今年全國兩會上表示，一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭說，目前中國500強(qiáng)房企的“庫存”巨大，不少開發(fā)商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下，通過降價(jià)促銷回籠資金是主要路徑。預(yù)計(jì)新一輪的打折降價(jià)潮，將在未來兩三個月內(nèi)持續(xù)展開。

　　那么，房價(jià)還有多大下行空間?

　　與會嘉賓、成都大學(xué)副校長張其佐認(rèn)為，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房價(jià)至少還有15%至20%的下降空間。

　　一些與會嘉賓認(rèn)為，不能忽視“房價(jià)合理回歸”過程中的地方政府阻力?！笆袌龅住焙螘r(shí)出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，還取決于地方政府會否自行給樓市“松綁”。

　　“如果成交量回暖和價(jià)格止跌兩個指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)，就可以確認(rèn)底部出現(xiàn)?！睏罴t旭說，樂觀地看，今年樓市“市場底”將出現(xiàn)在第二三季度。

　　改革跟進(jìn):政策退出應(yīng)避免新的“報(bào)復(fù)性反彈”

　　“目前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍是短期的，短期的需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會給以后房價(jià)帶來上漲壓力?！睆埰渥粽f，調(diào)控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動。

　　“既然是短期調(diào)控政策，就早晚要退出?！敝袊?海南)改革發(fā)展研究院執(zhí)行院長遲福林說，只有制度建設(shè)才能“填補(bǔ)”政策退出的空間。否則，樓市調(diào)控就難以走出“越調(diào)越高”和“報(bào)復(fù)性反彈”的怪圈。

　　對于房地產(chǎn)如何深度改革，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，“雙軌統(tǒng)籌”是解決目前房價(jià)過高的重要手段?！罢哕墶鄙系谋Ｕ戏抗┙o是政府要牽頭“托底”;對商品房價(jià)，政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)。“市場軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。

　　“2012年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年?！迸耸僬J(rèn)為，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)而用稅收政策、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，通過增加土地供應(yīng)等市場配置資源手段穩(wěn)定樓市。