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2007年伊始，一項與世博會有關(guān)的舊改工程在上海楊浦區(qū)定海街道拉開序幕。
楊浦區(qū)政府趕在元旦之前舉行了定海地區(qū)改造動員大會。歲末年初，定海街道首批3個街坊4200戶居民開始動遷。整個定海地區(qū)將有1.1萬多戶動遷居民辭別舊居，40多萬平方米的舊房面積將逐步拆除，大約44.7萬平方米的
土地面積將陸續(xù)進入土地一級市場。
早在定海地區(qū)大面積改造一年以前，楊浦區(qū)已經(jīng)啟動了總面積33萬平方米平?jīng)鑫鲏K舊區(qū)改造項目。目前一期約5000戶居民動遷工作已進入收尾階段，已拆遷居民超過90%。
兩個舊區(qū)改造最終完成后，將給楊浦區(qū)騰出建設(shè)用地約77.7萬平方米。相當于楊浦區(qū)近3年供地面積的一半，也相當于黃浦、盧灣、靜安三區(qū)近3年供地面積的總和。
2006年起，上海市的舊區(qū)改造工程再次大幅提速推進。
在2006年1月26日閉幕的上海市十二屆人大四次會議上，上海市市長韓正在上海市“十一五”規(guī)劃綱要草案報告中明確指出：“堅持‘拆、改、留’并舉，積極穩(wěn)妥地推進舊區(qū)改造。完成中心城區(qū)400萬平方米成片二級舊里以下房屋改造任務，約占中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋現(xiàn)有總量的50%�！�
平?jīng)鑫鲏K和定海東塊是近兩年上海最大的舊區(qū)改造項目。實際上，楊浦區(qū)的舊改力度一直居上海各區(qū)之首。除了集中改造外，一些規(guī)模相對較小的拆遷工作也在同時進行。此外，區(qū)內(nèi)第二鋼鐵廠、民光被單廠等舊廠區(qū)的搬遷改造更是屢屢為上市公司制造利好消息。
定海東塊改造區(qū)域位于楊浦區(qū)東南角，毗鄰黃浦江楊浦段的最東端。這次擬作為重點改造地塊的范圍位于軍工路以西，內(nèi)江路以東，平?jīng)雎芬员�，周家嘴路以南，涉�?個街坊。
最先啟動的將是定海東塊外圍三個街坊，而這正是合生濱江苑項目所在地塊。
據(jù)上海房地局資料顯示，上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年12月以協(xié)議方式取得121、129、130三個街坊總計18.9萬平方米土地開發(fā)權(quán)，土地總價款為6.5億元，規(guī)劃建設(shè)面積達52.57萬平方米的商住辦項目。合同約定于2005年6月30日開工，但至今未能啟動。
“拆遷已經(jīng)啟動，我們已經(jīng)跟拆遷公司簽訂合同，隆昌路以東原來有家工廠，已經(jīng)拆出一小塊，”合生創(chuàng)展集團副主席、上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長項斌向本報記者表示。
合生基地以楊樹浦路為界分為南北兩塊。南塊原為上棉十二廠，占地約120畝，目前已經(jīng)拆平；北塊位于隆昌路、海州路、貴陽路之間的129、130街坊占地約180畝，是楊浦區(qū)最大的危棚簡屋聚集區(qū)，今年納入楊浦區(qū)首批動遷計劃。
但是拆遷成本仍然很高�！艾F(xiàn)在將近60萬元一戶，每畝大概要一千兩三百萬元。”盡管列入政府計劃，拆遷費用主要還是由合生承擔�！皸钇謪^(qū)政府要求我們自行動遷。”項斌說。
當初樓面地價雖然僅1241元/平方米，但由于拆遷成本驚人，合生濱江苑將平添近20億元的動遷成本，每平方米樓面價將攀升至5000元/平方米以上，不過獲利空間仍然可觀。
平?jīng)鑫鲏K的拆遷成本也在這一水平，目前初步估算平?jīng)鑫鲏K的土地拆遷成本高達每畝1200萬元，如果再加上30%的土地出讓金，這部分土地的出讓價將至少每畝1560萬元。而定海東塊的拆遷成本很可能較平?jīng)鑫鲏K更高，預計僅動遷成本就將高達每畝2000萬元。經(jīng)初步測算，定海東塊動遷總投資約需74億元。楊浦區(qū)政府將與上海地產(chǎn)合作開發(fā)。
未來，中環(huán)線即將全線貫通，軌道交通12號線將在2010年前后建成。曾一度因迪斯尼概念被熱炒的復興島，也有望在高起點上規(guī)劃建設(shè)，定海東塊未來仍有相當升值潛力。
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