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2007年伊始，一項(xiàng)與世博會(huì)有關(guān)的舊改工程在上海楊浦區(qū)定海街道拉開(kāi)序幕。
楊浦區(qū)政府趕在元旦之前舉行了定海地區(qū)改造動(dòng)員大會(huì)。歲末年初，定海街道首批3個(gè)街坊4200戶居民開(kāi)始動(dòng)遷。整個(gè)定海地區(qū)將有1.1萬(wàn)多戶動(dòng)遷居民辭別舊居，40多萬(wàn)平方米的舊房面積將逐步拆除，大約44.7萬(wàn)平方米的
土地面積將陸續(xù)進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)。
早在定海地區(qū)大面積改造一年以前，楊浦區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)了總面積33萬(wàn)平方米平?jīng)鑫鲏K舊區(qū)改造項(xiàng)目。目前一期約5000戶居民動(dòng)遷工作已進(jìn)入收尾階段，已拆遷居民超過(guò)90%。
兩個(gè)舊區(qū)改造最終完成后，將給楊浦區(qū)騰出建設(shè)用地約77.7萬(wàn)平方米。相當(dāng)于楊浦區(qū)近3年供地面積的一半，也相當(dāng)于黃浦、盧灣、靜安三區(qū)近3年供地面積的總和。
2006年起，上海市的舊區(qū)改造工程再次大幅提速推進(jìn)。
在2006年1月26日閉幕的上海市十二屆人大四次會(huì)議上，上海市市長(zhǎng)韓正在上海市“十一五”規(guī)劃綱要草案報(bào)告中明確指出：“堅(jiān)持‘拆、改、留’并舉，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)舊區(qū)改造。完成中心城區(qū)400萬(wàn)平方米成片二級(jí)舊里以下房屋改造任務(wù)，約占中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋現(xiàn)有總量的50%�！�
平?jīng)鑫鲏K和定海東塊是近兩年上海最大的舊區(qū)改造項(xiàng)目。實(shí)際上，楊浦區(qū)的舊改力度一直居上海各區(qū)之首。除了集中改造外，一些規(guī)模相對(duì)較小的拆遷工作也在同時(shí)進(jìn)行。此外，區(qū)內(nèi)第二鋼鐵廠、民光被單廠等舊廠區(qū)的搬遷改造更是屢屢為上市公司制造利好消息。
定海東塊改造區(qū)域位于楊浦區(qū)東南角，毗鄰黃浦江楊浦段的最東端。這次擬作為重點(diǎn)改造地塊的范圍位于軍工路以西，內(nèi)江路以東，平?jīng)雎芬员�，周家嘴路以南，涉�?個(gè)街坊。
最先啟動(dòng)的將是定海東塊外圍三個(gè)街坊，而這正是合生濱江苑項(xiàng)目所在地塊。
據(jù)上海房地局資料顯示，上海合生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2004年12月以協(xié)議方式取得121、129、130三個(gè)街坊總計(jì)18.9萬(wàn)平方米土地開(kāi)發(fā)權(quán)，土地總價(jià)款為6.5億元，規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)52.57萬(wàn)平方米的商住辦項(xiàng)目。合同約定于2005年6月30日開(kāi)工，但至今未能啟動(dòng)。
“拆遷已經(jīng)啟動(dòng)，我們已經(jīng)跟拆遷公司簽訂合同，隆昌路以東原來(lái)有家工廠，已經(jīng)拆出一小塊，”合生創(chuàng)展集團(tuán)副主席、上海合生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)項(xiàng)斌向本報(bào)記者表示。
合生基地以楊樹(shù)浦路為界分為南北兩塊。南塊原為上棉十二廠，占地約120畝，目前已經(jīng)拆平；北塊位于隆昌路、海州路、貴陽(yáng)路之間的129、130街坊占地約180畝，是楊浦區(qū)最大的危棚簡(jiǎn)屋聚集區(qū)，今年納入楊浦區(qū)首批動(dòng)遷計(jì)劃。
但是拆遷成本仍然很高�！艾F(xiàn)在將近60萬(wàn)元一戶，每畝大概要一千兩三百萬(wàn)元。”盡管列入政府計(jì)劃，拆遷費(fèi)用主要還是由合生承擔(dān)�！皸钇謪^(qū)政府要求我們自行動(dòng)遷�！表�(xiàng)斌說(shuō)。
當(dāng)初樓面地價(jià)雖然僅1241元/平方米，但由于拆遷成本驚人，合生濱江苑將平添近20億元的動(dòng)遷成本，每平方米樓面價(jià)將攀升至5000元/平方米以上，不過(guò)獲利空間仍然可觀。
平?jīng)鑫鲏K的拆遷成本也在這一水平，目前初步估算平?jīng)鑫鲏K的土地拆遷成本高達(dá)每畝1200萬(wàn)元，如果再加上30%的土地出讓金，這部分土地的出讓價(jià)將至少每畝1560萬(wàn)元。而定海東塊的拆遷成本很可能較平?jīng)鑫鲏K更高，預(yù)計(jì)僅動(dòng)遷成本就將高達(dá)每畝2000萬(wàn)元。經(jīng)初步測(cè)算，定海東塊動(dòng)遷總投資約需74億元。楊浦區(qū)政府將與上海地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)。
未來(lái)，中環(huán)線即將全線貫通，軌道交通12號(hào)線將在2010年前后建成。曾一度因迪斯尼概念被熱炒的復(fù)興島，也有望在高起點(diǎn)上規(guī)劃建設(shè)，定海東塊未來(lái)仍有相當(dāng)升值潛力。
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