房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高是當(dāng)前比較突出的一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題，議論房?jī)r(jià)的文章如雪片一樣見(jiàn)諸報(bào)刊。筆者從事房地產(chǎn)業(yè)的管理工作，也想就這個(gè)問(wèn)題說(shuō)點(diǎn)個(gè)人看法。
高房?jī)r(jià)的原因有“誤診”
不少文章把近兩年全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大幅度上漲歸納為兩大原因：
一是
一些地方政府錯(cuò)誤的政績(jī)觀、利益觀導(dǎo)致的。這些地方政府貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不夠有力，甚至或明或暗地在推波助瀾：有的為了追求政績(jī)，被開(kāi)發(fā)商牽著鼻子走，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)性缺陷及開(kāi)發(fā)商大量囤積土地現(xiàn)象；有的熱衷于大拆大建，人為制造購(gòu)房的需求；有的為“托市”，出臺(tái)購(gòu)房入戶政策，等等。
二是一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)搖號(hào)、限制房源、發(fā)布虛假銷(xiāo)售信息等多種辦法，制造緊銷(xiāo)假象，肆意哄抬房?jī)r(jià)造成的。
粗粗一看，這些分析很有道理，上述現(xiàn)象也都存在。但是，如果說(shuō)全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大幅度上漲，就是這兩個(gè)原因造成的，不能令人信服。
按照邏輯推理，一些地方政府貫徹調(diào)控政策不力所造成的房?jī)r(jià)大幅度上漲，只能是“一些地方”，而這次房?jī)r(jià)大幅度上漲是全國(guó)的普遍現(xiàn)象，幾乎無(wú)一地方幸免。更重要的是，房?jī)r(jià)大幅度上漲并不是我國(guó)的獨(dú)有現(xiàn)象。除了德國(guó)、日本外，世界各國(guó)的房?jī)r(jià)都在一路飚升。自1995年以來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了27％，澳大利亞、西班牙、瑞典的房?jī)r(jià)至少上漲了三分之二，瑞士和英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了2倍，愛(ài)爾蘭的房?jī)r(jià)上漲3倍，這是不是都是因?yàn)榈胤秸賳T錯(cuò)誤的政績(jī)觀和利益觀造成的呢？
如果說(shuō)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用坑蒙拐騙、哄抬物價(jià)的手法，就能把全國(guó)的房?jī)r(jià)大幅度抬上去的話，那么，我國(guó)目前完全靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品成千上萬(wàn)，為什么那些行業(yè)的商人不會(huì)用這種辦法把他們經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格抬上去呢？在同樣的法制環(huán)境，同樣的市場(chǎng)環(huán)境下，同時(shí)代的商人，不可能存在一個(gè)行業(yè)比另一個(gè)行業(yè)道德水準(zhǔn)更高或更低的理由。
高房?jī)r(jià)的真正原因
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物價(jià)水平的變動(dòng)是有規(guī)律的。按照馬克思主義價(jià)值觀，商品價(jià)格的變動(dòng)受三大因素制約：一是商品自身的價(jià)值；二是貨幣本身的價(jià)值；三是該商品的市場(chǎng)供求狀況�？梢哉f(shuō)，這次全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大幅度上漲是這三方面因素共同作用的結(jié)果。
世界性的貨幣貶值是造成房?jī)r(jià)普漲的重要原因。近幾年來(lái)，美國(guó)的赤字政策導(dǎo)致美元不斷貶值。表面上，人民幣相對(duì)美元是在升值，但升值的幅度并沒(méi)有達(dá)到美元貶值的幅度。因此，相對(duì)歐元等其它貨幣，人民幣實(shí)際上已經(jīng)貶值。住房作為不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格豈有不漲之理！這就是房?jī)r(jià)大幅度上漲成為一種國(guó)際現(xiàn)象的重要原因。
住房建設(shè)的費(fèi)用也大幅度上升。第一項(xiàng)是土地使用權(quán)費(fèi)，從2002年7月開(kāi)始，政府強(qiáng)化了土地的計(jì)劃管理，發(fā)出了土地供給偏緊的信號(hào)，全國(guó)商品房用地出讓全部實(shí)行“招、拍、掛”，同時(shí)停止一年向農(nóng)民征地。這些措施都是正確的，但客觀上也大大提高了土地使用權(quán)的價(jià)格。有的地方政府把解決財(cái)政困難的主意打到土地身上，采取“饑餓式”供地辦法，人為地促使地價(jià)漲幅更大。此外，建材價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格大幅上升；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行的生產(chǎn)型稅收政策加重；房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，采用節(jié)能新措施，等等，都是全國(guó)住房建設(shè)普遍增加的生產(chǎn)費(fèi)用，也就不可避免地提高了住房的銷(xiāo)售價(jià)格。
從住房的供求關(guān)系看，城市化的加速、人均收入水平的不斷提高、國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄、國(guó)外“熱錢(qián)”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)淘金、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期引發(fā)的“羊群效應(yīng)”等因素共同作用，造成全國(guó)城鎮(zhèn)住房供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。僅前兩個(gè)因素相加，每年全國(guó)城鎮(zhèn)需要新增住房至少要達(dá)7.5億平方米。此外，城鎮(zhèn)危舊房改造，還需要相應(yīng)新增住房，而去年全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅面積只有6.61億平方米，明顯供不應(yīng)求。
按照價(jià)值規(guī)律，當(dāng)商品供不應(yīng)求時(shí)，商品的價(jià)格就會(huì)高于其價(jià)值，房市就象人的身體一樣，出現(xiàn)一種“虛火”癥狀。
“辯證”才能“施治”
房?jī)r(jià)普遍大幅度上漲是“經(jīng)濟(jì)病態(tài)”，它不但有可能制造嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且嚴(yán)重影響社會(huì)的公平和穩(wěn)定，必須加以治療。但這種治療必須對(duì)癥下藥、標(biāo)本兼治。
由于貨幣價(jià)值下降導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，必須在不斷提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的同時(shí)，根據(jù)物價(jià)上漲的幅度，不斷提高人民群眾的貨幣收入水平。
對(duì)于住房建設(shè)成本的上升造成的房?jī)r(jià)普漲，必須千方百計(jì)降低住房建設(shè)的生產(chǎn)費(fèi)用。這是治本之策。
第一個(gè)措施就是控制土地成本，扭轉(zhuǎn)人民群眾對(duì)建房用地成本必然越來(lái)越高的政策預(yù)期。我國(guó)人多地少，為了確保我國(guó)的糧食安全，有必要最大限度的節(jié)約土地，保護(hù)耕地。但要看到，城市化實(shí)際上是節(jié)約土地的最有效的途徑。住房建設(shè)人均占地，大中城市比小城鎮(zhèn)少，小城鎮(zhèn)比鄉(xiāng)村少，農(nóng)村是城市的2至3倍。在城市化加速時(shí)期，城市建設(shè)用地會(huì)多一點(diǎn)，但同時(shí)能夠在農(nóng)村空出更多的建房用地。目前，在山區(qū)農(nóng)村，出現(xiàn)了越來(lái)越多人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移后的空殼村莊，這些空殼莊村通過(guò)整治可以變回耕地。歐洲城市化后也曾經(jīng)開(kāi)展過(guò)國(guó)土整治運(yùn)動(dòng)，增加了不少耕地。因此，在節(jié)約用地的前提下，城市建房的合理用地應(yīng)該確保；同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)輿論宣傳和正面引導(dǎo)，以消除緊張氣氛。
第二個(gè)措施是減輕住房的稅負(fù)。當(dāng)然，對(duì)別墅類(lèi)的高檔住宅，因其占去了較多的土地資源，多承擔(dān)一點(diǎn)稅收是應(yīng)該的。
目前，土地成本和稅費(fèi)相加已占建房成本的50％至60％，這兩項(xiàng)控制住了，就控制了建房成本的大頭。
第三是改變住房建設(shè)過(guò)程中的一些不合理規(guī)定，也可以降低建房成本。比如，目前實(shí)行20米以上高度的樓房必須安裝電梯的強(qiáng)制性規(guī)范，就會(huì)使建房成本以至房?jī)r(jià)明顯提高。實(shí)際上，多層住宅不安裝電梯，只要房?jī)r(jià)能夠便宜一點(diǎn)，即使住宅超過(guò)七、八層甚至九層，照樣受到一些年輕人的青睞。這樣，建房用地可以節(jié)省百分之十幾甚至三十，建房成本也可以相應(yīng)地降下來(lái)。
有的同志把人民群眾要求住房面積大一點(diǎn)、環(huán)境好一點(diǎn)、檔次高一點(diǎn)說(shuō)成是超前消費(fèi)。這種觀點(diǎn)值得商榷。住房是一種終端產(chǎn)品及大宗消費(fèi)品，目前供不應(yīng)求。從主流、從本質(zhì)上來(lái)看，這是城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化以及人民生活水平提高導(dǎo)致的消費(fèi)需求，是一種實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)需求，我們應(yīng)該通過(guò)促進(jìn)生產(chǎn)，增加供應(yīng)來(lái)滿足，而不是害怕這種消費(fèi)需求，更不能反其道而行之，強(qiáng)行抑制這種消費(fèi)需求。即使是別墅類(lèi)的消費(fèi)也不要完全禁止。因?yàn)榘颜?dāng)?shù)南M(fèi)需求抑制住了，可能會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
“寫(xiě)詩(shī)的功夫在詩(shī)外”，比如下決心把股市整頓好，促使股市的健康發(fā)展，使人民群眾的余錢(qián)剩米多有一條投資渠道，以分流房市的資金。這樣的疏導(dǎo)，比“堵”的行政手段可能更有效，而且是一舉兩得，房市自然降溫。我們要堅(jiān)定不移地完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須在解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題時(shí)，多用經(jīng)濟(jì)手段，少用、慎用行政手段，即使采用經(jīng)濟(jì)手段，也要考慮它的副作用，“是藥三分毒”。
