潘石屹先生在其人民網(wǎng)博客的文章《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的尖叫》中形象地用系統(tǒng)的正反饋對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“尖叫”現(xiàn)象作了這樣的描述：“房?jī)r(jià)高的信號(hào)傳到房地產(chǎn)發(fā)展商的頭腦中，房地產(chǎn)發(fā)展商就做出用更高價(jià)格拿地的行為，每次‘招拍掛’后，土地的高價(jià)格又通過(guò)媒體和市場(chǎng)傳遞到
房產(chǎn)市場(chǎng)上，刺激了房?jī)r(jià)更快速地上漲，而更快速上漲的房?jī)r(jià)在下一次土地‘招拍掛’時(shí)，又傳到房地產(chǎn)發(fā)展商的頭腦中，最后他們按照今天房?jī)r(jià)上漲速度推算未來(lái)兩、三年時(shí)間的房?jī)r(jià)，用更冒進(jìn)、更高的價(jià)格去拿地……結(jié)果就出現(xiàn)了今天的‘招拍掛’中建筑面積土地的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了周邊房子的售價(jià)。這種尖叫對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一種災(zāi)難，它將把市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地推向不和諧的境地�！迸耸傧壬J(rèn)為是兩個(gè)現(xiàn)象助長(zhǎng)了這種正反饋：1.國(guó)有企業(yè)和上市公司不應(yīng)該為了完成土地儲(chǔ)備考核指標(biāo)而采取短期行為購(gòu)地。2.諸如“土地供應(yīng)量的減少”、“實(shí)施全世界最嚴(yán)格的土地政策”、“拆遷越來(lái)越困難”、“要嚴(yán)格地保護(hù)耕地”、“一些限制建筑面積和房屋售價(jià)政策的出臺(tái)”等等，“這些信號(hào)匯總起來(lái)更加刺激了這些房地產(chǎn)發(fā)展商高價(jià)拿地的狂熱和不理智”。
對(duì)潘石屹先生的這種認(rèn)識(shí)，我很難贊同。我認(rèn)為潘石屹先生不僅只在表面做文章而且還一定程度歪曲了事實(shí)。要在這里討教于潘石屹先生。
首先，拆遷越來(lái)越困難是事實(shí)，要保護(hù)耕地也是事實(shí)，土地供應(yīng)量減少也是事實(shí)，都有其原因。無(wú)論如何，我們必須正視事實(shí)，因此這些“尖叫”聲其實(shí)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和房地產(chǎn)商人的正確決策，本來(lái)應(yīng)該是一個(gè)降低“過(guò)熱”的負(fù)反饋才對(duì)。
其次，問(wèn)題出在房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商決非只看到房?jī)r(jià)高就用更高價(jià)格拿地的簡(jiǎn)單人物，恰如股票價(jià)格高了聰明人反而可能賣(mài)出股票一樣，房地產(chǎn)商的決策是大勢(shì)。無(wú)論如何，舉手投足間上億資金就流動(dòng)起來(lái)的房地產(chǎn)商，其決策決非如潘石屹先生所說(shuō)的這樣簡(jiǎn)單。真實(shí)的情況應(yīng)該是，房地產(chǎn)商看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求，因此那些“尖叫”聲不但沒(méi)有起到負(fù)反饋的作用，反而讓房地產(chǎn)商感到不爽。于是在“尖叫”聲中，房子的價(jià)格照漲不誤�；蛘哒f(shuō)，潘石屹先生描述的這種房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的“尖叫”現(xiàn)象，實(shí)在只是市場(chǎng)的合情合理的表現(xiàn)。
我倒是認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存在著另一種“尖叫”，那是對(duì)不斷上漲的住房?jī)r(jià)格的憤怒聲討。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題在于這里。
在這種讓房地產(chǎn)商人厭煩的“尖叫”即批評(píng)聲中，房地產(chǎn)價(jià)格依然漲個(gè)不休，本質(zhì)是什么呢？本質(zhì)是收入分配不均條件下的供不應(yīng)求。這種“尖叫”代表是的需要住房卻買(mǎi)不起房的人的利益，而房?jī)r(jià)上漲代表的是擁有財(cái)富的人的利益。
其實(shí)不管有沒(méi)有尖叫，市場(chǎng)的本質(zhì)就是只認(rèn)錢(qián)不認(rèn)人。像任志強(qiáng)和潘石屹等房地產(chǎn)商人，有膽識(shí)有文化，可是一旦進(jìn)入市場(chǎng)，就只是個(gè)匯集了諸種社會(huì)關(guān)系于一身的“經(jīng)濟(jì)人”罷了，要為股東掙錢(qián)、要獲取暴利保持不斷發(fā)展、要在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，他會(huì)管你“尖叫”不“尖叫”？只要有人愿意花大錢(qián)買(mǎi)房，何樂(lè)而不賣(mài)？地價(jià)高了怕什么，反正能賺回來(lái)，為什么不取？于是，“只為有錢(qián)人蓋房”
就是大實(shí)話(huà)，這就是市場(chǎng)，這就是潘石屹和任志強(qiáng)等房地產(chǎn)商人無(wú)法違抗的市場(chǎng)。其實(shí)潘屹先生還應(yīng)該把視野從房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)展一下，看看醫(yī)療，不是有些窮人看不起病了嗎，這和“只為有錢(qián)人造房”在本質(zhì)上是一樣的，都體現(xiàn)了市場(chǎng)的屬性。再把視野抬得高一點(diǎn)，看看近來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種爭(zhēng)論，有沒(méi)有結(jié)果？沒(méi)有，因?yàn)槿缛沃緩?qiáng)先生這樣的房地產(chǎn)商人，按照市場(chǎng)的道理在說(shuō)話(huà)，僅僅在市場(chǎng)上討論問(wèn)題他是不可能落敗的。指望市場(chǎng)把價(jià)格降下來(lái)，我看是沒(méi)有可能，哪怕潘石屹先生指出了“尖叫”現(xiàn)象，也沒(méi)有用。
正因?yàn)槭袌?chǎng)就是這么個(gè)為富不仁的東西，因此有憤怒的“尖叫”聲響起。這“尖叫”聲其實(shí)表達(dá)的只是一種對(duì)市場(chǎng)分配資源的不滿(mǎn)，因?yàn)橐粋�(gè)正常的社會(huì)，尤其是人均收入才區(qū)區(qū)1700美元而且收入分配已經(jīng)惡化的中國(guó)社會(huì)，不僅需要效率，而且還必須有公平。而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)把資源只分配給了有錢(qián)人時(shí)，在一定意義上這個(gè)市場(chǎng)對(duì)社會(huì)所起的作用是負(fù)面的。盡管按照西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)“為富人造房”算得上是有效率的資源配置，但從全社會(huì)的綜合視點(diǎn)看，這樣的房地產(chǎn)價(jià)格不符合全社會(huì)最優(yōu)的影子價(jià)格，它高于影子價(jià)格很多，因此降低了全社會(huì)的最優(yōu)值。
為了說(shuō)明這一點(diǎn)，我來(lái)和潘石屹先生說(shuō)說(shuō)“招拍掛”。按照市場(chǎng)理論，拍賣(mài)市場(chǎng)是最有效率的市場(chǎng)形式。在這種形式的市場(chǎng)中，拍賣(mài)的商品只歸出價(jià)最高者。有意思的是，這樣一種最有效率的市場(chǎng)，結(jié)果正如潘石屹和任志強(qiáng)先生所說(shuō)，是抬高了房?jī)r(jià)。結(jié)果是“尖叫”聲響起來(lái)。這個(gè)例子說(shuō)明的是，以拍賣(mài)表現(xiàn)出的效率和以對(duì)房?jī)r(jià)高的“尖叫”之間的矛盾，鮮明地以越有效率越破壞平等的矛盾揭示了市場(chǎng)在效率之外的另一面。而化解這個(gè)矛盾的辦法，不是讓“尖叫”聲平息，因?yàn)槠较⒉涣耍谑侵缓米尫績(jī)r(jià)降下來(lái)。當(dāng)然，相對(duì)地降下來(lái)，降到多數(shù)人滿(mǎn)意了并不再“尖叫”為止——這種狀況就稱(chēng)為社會(huì)和諧，中國(guó)社會(huì)必須遵循的客觀規(guī)律。
怎么降？必須制約或干預(yù)市場(chǎng)，只針對(duì)房地產(chǎn)商說(shuō)事沒(méi)有用。如果對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控?zé)o效，還有行政手段。調(diào)控方面事實(shí)上已經(jīng)有所行動(dòng)。比如限制外國(guó)人購(gòu)房，比如限制住房投機(jī)，比如對(duì)囤積房源征重稅等等，從嚴(yán)格意義上說(shuō)，這些都屬于行政的調(diào)控方式。但我們注意到，這些措施下，房?jī)r(jià)依然在漲。或許，就會(huì)有另外的解決思路出現(xiàn)。這一點(diǎn)，我絲毫也不懷疑，因?yàn)椋椭C才是中國(guó)社會(huì)的當(dāng)務(wù)之急。
比如，作為一種思路，我這個(gè)外行也可以提出以下幾點(diǎn)：1.藏富于民，少收甚至不收土地使用費(fèi)。這樣將大大減低住房的成本，而政府則承擔(dān)了土地使用權(quán)不進(jìn)入市場(chǎng)的“機(jī)會(huì)成本”，雖然從短期來(lái)看這是“賠本買(mǎi)賣(mài)”，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，創(chuàng)造了社會(huì)長(zhǎng)治久安的條件，未見(jiàn)得沒(méi)有效率。當(dāng)然，政策所指是解決住房需要而不是滿(mǎn)足需求，因此必須在一定期限內(nèi)禁止在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓這種住房。或者說(shuō)，這種住房體現(xiàn)的只是一種需要而不是需求。這比較符合多數(shù)中國(guó)人尤其是窮人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)。2.由政府出面組建不以盈利為目的的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，不圖暴利，只要有一個(gè)高于銀行貸款利率的適當(dāng)利潤(rùn)率以便償還已經(jīng)商業(yè)化的銀行貸款即可。這種公司無(wú)償或少償取得土地使用權(quán)�；蛘哒f(shuō)，這種公司帶有濃厚的計(jì)劃控制色彩。3.政府嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)。在目前“為有錢(qián)人蓋房”的市場(chǎng)上空置率已經(jīng)很高的情況下，土地供應(yīng)向上述公司傾斜以滿(mǎn)足窮人的住房需要。4.在土地使用費(fèi)不收或少收的情況下，不降低經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)只控制面積，建筑質(zhì)量向社會(huì)中高水平看齊。5.在為沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房的窮人設(shè)立這樣一個(gè)市場(chǎng)的同時(shí)，不去干預(yù)“為富人造房”的那個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由市場(chǎng)去調(diào)控它，它的價(jià)格降或升并不會(huì)加劇社會(huì)的緊張。但一般來(lái)說(shuō)會(huì)降，哪怕不干預(yù)它，它也會(huì)降到主動(dòng)為窮人提供價(jià)格合適的住房。
或許經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)商會(huì)指責(zé)我道：“你這不是市場(chǎng)！”我會(huì)這樣回答：“市場(chǎng)也罷，計(jì)劃也罷，不都是工具嗎？工具是要為中國(guó)社會(huì)的長(zhǎng)期發(fā)展服務(wù)的。實(shí)踐才是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。等到中國(guó)人均GDP達(dá)到10000美元并且收入分配改善時(shí)，自然會(huì)有一個(gè)好的市場(chǎng)出現(xiàn)�！比绻康禺a(chǎn)價(jià)格繼續(xù)漲，如果平等和效率的矛盾進(jìn)一步尖銳，我看類(lèi)似我這樣思路的思路是會(huì)出現(xiàn)的。不知經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)商們以為如何？（顧可尾）
