《瞭望》文章：房地產(chǎn)調(diào)控觀察
從去年的兩個(gè)“國(guó)八條”到今年的“國(guó)六條”及“九部門(mén)十五條”細(xì)則，面向房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控風(fēng)暴相繼而來(lái)，并有越發(fā)猛烈之勢(shì)。
新一輪調(diào)控已持續(xù)月余，其調(diào)控力度與其關(guān)注度、爭(zhēng)議度，呈正比發(fā)展。
“九部門(mén)十五條”提出了一系列調(diào)控指標(biāo)
，包括“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。
這兩個(gè)70%與一個(gè)90平方米，既是調(diào)控的風(fēng)暴點(diǎn)，也是爭(zhēng)議的風(fēng)暴點(diǎn)。
按照國(guó)家設(shè)計(jì)的住宅分類(lèi)供應(yīng)體制，對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會(huì)保障的廉租房。
與商品房建設(shè)相比，各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及廉租房供應(yīng)捉襟見(jiàn)肘，不同收入人群紛紛涌入購(gòu)房大軍，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的各種利益群體的博弈趨于復(fù)雜。
“國(guó)六條”及“九部門(mén)十五條”均要求加快廉租房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。但這些措施如何具體落實(shí)并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的安全保障，仍有待各方齊心協(xié)力。
目前的調(diào)控之“火”，更多地?zé)搅松唐贩款I(lǐng)域，政府意志與資本意志在發(fā)生激烈的較量。這將使在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生怎樣的改變？在爭(zhēng)議中運(yùn)行的調(diào)控對(duì)政府部門(mén)駕馭復(fù)雜事態(tài)、協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系的能力提出了哪些要求？
《瞭望》文章：治本之策：從區(qū)隔不同市場(chǎng)開(kāi)始
如果要求一家五星級(jí)賓館必須同時(shí)提供廉價(jià)房間，其結(jié)果一定是既打擊了高檔消費(fèi)，又無(wú)法真正滿(mǎn)足低端需求
文/趙燕菁
目前出臺(tái)一系列房地產(chǎn)政策，很大程度上都是建立在住宅首先應(yīng)當(dāng)是一種消費(fèi)品，而不應(yīng)當(dāng)是一種資本品的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上的。打擊投機(jī)性房地產(chǎn)投資，成為九部門(mén)調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。但事實(shí)上，住宅所特有的安全、長(zhǎng)壽命周期和長(zhǎng)交易期，不可避免地使其成為一種資本品。住宅的雙重屬性，要求我們?cè)谑袌?chǎng)上區(qū)隔這兩種不同的市場(chǎng)需求，并提出不同的對(duì)策。
投資與消費(fèi)的雙重屬性
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠吹起巨大的泡沫，就在于房?jī)r(jià)上漲的速度大大高于以銀行利率為指標(biāo)的社會(huì)平均收益率。只要這個(gè)速度差在擴(kuò)大，房地產(chǎn)就不可避免地成為一種具有保值功能的投資品。
在目前這輪房地產(chǎn)住宅價(jià)格急升的背后，是巨大的剩余資本急于尋找出路以實(shí)現(xiàn)保值、增值。我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)多年的高速成長(zhǎng)，年均財(cái)富的積累以大約10%的速度上升，而全社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富中，40%左右沒(méi)有消費(fèi)掉。目前，全國(guó)銀行的存差已經(jīng)高達(dá)10萬(wàn)億元，外匯儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)日本，位居世界首位，加上看好人民幣升值的外資通過(guò)各種渠道涌入中國(guó)，巨量的流動(dòng)性亟需一個(gè)出口釋放出來(lái)。
在內(nèi)需不足，產(chǎn)品過(guò)剩的今天，工業(yè)投資顯然不能成為吸納投資的主要渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰在此時(shí)起到吸收剩余資本的功能。如果此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能吸納足夠的剩余資金，這些巨額資金就會(huì)流入收益率更低的資本市場(chǎng)，并在那里吹起新的泡沫。否則的話(huà)，這些資本早晚還會(huì)回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)講，這筆剩余資本是導(dǎo)致銀行破產(chǎn)，還是造成房地產(chǎn)泡沫破裂，或者股票市場(chǎng)崩盤(pán)，其影響都是一樣的�，F(xiàn)在的問(wèn)題，不是將住宅看作一種資本品還是消費(fèi)品，問(wèn)題的關(guān)鍵是怎樣在市場(chǎng)上區(qū)隔著這兩種不同的市場(chǎng)需求，因地制宜地提出對(duì)策。
在這個(gè)意義上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資規(guī)模不僅不能減弱，而且還要大規(guī)模擴(kuò)張。要盡最大可能地將賬面上資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為保值周期更長(zhǎng)，更不易磨損的固定資產(chǎn)形態(tài)——不動(dòng)產(chǎn)�，F(xiàn)在的巨額剩余資金，對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)來(lái)講，既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)：利用得好，我們就可能以最快的速度完成城市化原始資本的積累；利用得不好，就會(huì)提高各種產(chǎn)業(yè)的成本，使國(guó)家在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中喪失優(yōu)勢(shì)，甚至導(dǎo)致金融系統(tǒng)的崩潰。特別危險(xiǎn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的急劇萎縮，還有可能引發(fā)大規(guī)模的民工失業(yè)，觸發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定。
不能偏離宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)
在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，國(guó)家房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是——如何以最小的成本，完成最大量的資本形態(tài)轉(zhuǎn)換。也就是說(shuō)，要在降低房?jī)r(jià)上漲速度的同時(shí)，維持足夠的建設(shè)規(guī)模。
要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)看似矛盾的目標(biāo)，關(guān)鍵就在于如何將作為資本品的房地產(chǎn)市場(chǎng)和作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)市場(chǎng)作有效的區(qū)隔。只有將這兩個(gè)市場(chǎng)區(qū)分開(kāi)，我們才有可能制定更加有針對(duì)性的、“精確調(diào)控”的房地產(chǎn)政策：在資本品市場(chǎng)上抑制房?jī)r(jià)上漲的速度，消除泡沫經(jīng)濟(jì)隱患；在消費(fèi)品市場(chǎng)上，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，吸納巨額剩余資金。而我國(guó)目前的房地產(chǎn)政策恰恰相反，抑制的是投資的規(guī)模，而不是價(jià)格上漲的速度。
從目前新政出臺(tái)后市場(chǎng)的實(shí)際效果看，同去年出臺(tái)“國(guó)八條”時(shí)非常類(lèi)似，各主要城市住宅的成交量都出現(xiàn)大幅度下滑。我們可以預(yù)期，按照目前的政策，不僅房?jī)r(jià)降不下來(lái)，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀望后，很可能出現(xiàn)像今年年初一樣的報(bào)復(fù)性反彈。道理很簡(jiǎn)單：90平方米以上的住宅由于成為稀缺品，價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲；而90平方米以下的住宅，由于總價(jià)減少，炒房的門(mén)檻降低，價(jià)格（特別是單價(jià)）也很難降得下來(lái)。果真如此的話(huà)，房地產(chǎn)新政的政策效果就可能與宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生偏差。
現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的誤區(qū)
最新出臺(tái)的房地產(chǎn)新政本來(lái)的目的，是幫助買(mǎi)不起住宅的居民實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求。但新政的實(shí)際做法，恰有可能使這些居民更買(mǎi)不起住宅。因?yàn)楝F(xiàn)在住房商品市場(chǎng)主要的需求是現(xiàn)在住小戶(hù)型的居民升級(jí)，而他們升級(jí)的主要支持來(lái)自將其自住的小戶(hù)型住宅在市場(chǎng)上出售。按照新政，大戶(hù)型住宅因?yàn)槎倘倍鴥r(jià)格上升，小戶(hù)型住宅由于增加而價(jià)值下降，這就意味著希望改善居住條件的居民，現(xiàn)在擁有的物業(yè)在市場(chǎng)上貶值，而希望購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)卻變得更加昂貴。
用收緊貸款的方式“打壓房?jī)r(jià)”更是一種不當(dāng)?shù)姆椒�，因�(yàn)槭站o貸款，居民購(gòu)房能力不升反降了。越用這種方式“打壓房?jī)r(jià)”，居民反而越痛苦。加上首付比例的提高，能夠改善居住條件的居民可能反而更少了。因此，房產(chǎn)新政真正傷害的是消費(fèi)者，而不是開(kāi)發(fā)商。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的真正問(wèn)題，不在于戶(hù)型的大小，而在于不同產(chǎn)品的區(qū)隔；不在于應(yīng)當(dāng)收緊還是放松貸款，而在于應(yīng)該貸款給誰(shuí)。由于兩種市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)行有效區(qū)隔，資本品市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，完全主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。許多房?jī)r(jià)高速上漲的一線(xiàn)城市，外來(lái)的投資可以占到40%～50%，甚至更高。為了滿(mǎn)足房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的需求，政府直接在房地產(chǎn)市場(chǎng)上調(diào)控（控制戶(hù)型、壓低房?jī)r(jià)），這種做法已經(jīng)被證明是無(wú)效率的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是，作為投資品市場(chǎng)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)全面放開(kāi)，市場(chǎng)上是什么價(jià)格，就是什么價(jià)格；市場(chǎng)需要什么戶(hù)型，就建設(shè)什么戶(hù)型。政府應(yīng)當(dāng)做的不是干涉投資性商品房市場(chǎng)的價(jià)格和產(chǎn)品，而是應(yīng)當(dāng)利用在資本品市場(chǎng)上的收益和銀行貸款，大規(guī)模介入針對(duì)消費(fèi)需求的供給。
作為投資品的住宅：價(jià)格還不夠高？
同目前的普遍認(rèn)識(shí)相反，對(duì)于投資品來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格并不算高。由于我國(guó)缺少物業(yè)稅，一棟價(jià)值100萬(wàn)元的物業(yè)，按1%的稅率、70年的周期計(jì)算，即使完全不考慮時(shí)間因素和地價(jià)上漲，政府損失掉的財(cái)富也至少是70萬(wàn)元。換句話(huà)說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商每賣(mài)出一個(gè)價(jià)值100萬(wàn)元的物業(yè)，以后的城市政府為其提供的服務(wù)補(bǔ)貼就是70萬(wàn)元。
由于這些投資多是非本地納稅人，住宅收益對(duì)城市政府是一次性的，如果現(xiàn)在政府不盡量收足土地收益，并補(bǔ)貼到有長(zhǎng)期收益的項(xiàng)目（如工業(yè)）里，今后的城市政府就可能背上長(zhǎng)期的債務(wù)。
在這個(gè)意義上，現(xiàn)在廣受批評(píng)的政府高價(jià)拍賣(mài)土地和零地價(jià)招商這兩種看似矛盾的行為，就可以得到合理的解釋?zhuān)哼@種做法不僅不是為出政績(jī)而引發(fā)的短期行為，相反，是一種理性和長(zhǎng)期的行為。
很多人都認(rèn)為商品房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高會(huì)危害國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，甚至認(rèn)為是房地產(chǎn)的這種投資需求“綁架”了國(guó)家經(jīng)濟(jì)，卻很少有人問(wèn)這其中的原因是什么？
郵票市場(chǎng)也有投機(jī)活動(dòng)，卻沒(méi)有人擔(dān)心過(guò)集郵市場(chǎng)的“投機(jī)炒作”會(huì)影響國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，也從未聽(tīng)到有人抱怨過(guò)集郵市場(chǎng)上的投機(jī)行為會(huì)抬高郵票價(jià)格、影響人們?nèi)粘５纳�。道理很�?jiǎn)單，對(duì)于郵票來(lái)講，集郵市場(chǎng)和日常消費(fèi)的郵票市場(chǎng)實(shí)際上是分開(kāi)的：在集郵市場(chǎng)上，銀行從不貸款給集郵者，因此，集郵是一種孤立的投資行為；而在消費(fèi)市場(chǎng)上，郵票則是以保障的價(jià)格由國(guó)家來(lái)提供的。
將住宅投資市場(chǎng)與金融資產(chǎn)分開(kāi)
房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣，關(guān)鍵是如何通過(guò)制度設(shè)計(jì)，將投資品市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)分開(kāi)。一旦將兩者分開(kāi)，抑制房?jī)r(jià)上漲的政策就變得清晰而簡(jiǎn)單：
第一，對(duì)高檔投資性不動(dòng)產(chǎn)征收物業(yè)稅，避免債務(wù)向下屆政府傳遞。首先對(duì)大戶(hù)型和在一座城市擁有多套住宅的人征稅；
第二，提高商品房首付成數(shù)，在評(píng)估物業(yè)價(jià)值時(shí)不是按照該物業(yè)市場(chǎng)出售的價(jià)格，而是參照物業(yè)出租收益貼現(xiàn)后的價(jià)值，以減少超值估價(jià)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要禁止銀行為別墅等大戶(hù)型（比如超過(guò)200平米）豪華住宅提供貸款按揭。
有了這兩條，非理性的投資行為就會(huì)得到有效抑制，價(jià)格就會(huì)應(yīng)聲而落。只要房地產(chǎn)增值接近銀行、證券等其他投資品的收益，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投機(jī)活動(dòng)就會(huì)大大降低。這是比在流通環(huán)節(jié)進(jìn)行限制（如延長(zhǎng)禁止轉(zhuǎn)讓期或?qū)D(zhuǎn)讓抽稅）更有效的辦法。
在這個(gè)市場(chǎng)上靠行政命令壓低價(jià)格，實(shí)質(zhì)上是在變相補(bǔ)貼炒房者。只要有效切斷銀行資金大規(guī)模流入資本品市場(chǎng)，房地產(chǎn)投機(jī)規(guī)模就會(huì)得到抑制，對(duì)高檔住宅的投資就不是轉(zhuǎn)變?yōu)槿裥缘耐顿Y行為。住宅市場(chǎng)的起伏就會(huì)像古董、字畫(huà)、郵票等孤立的投資市場(chǎng)上的價(jià)格漲落一樣，不會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生全面性的沖擊。
此時(shí)，其他城市的“炒房團(tuán)”和外國(guó)基金進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，就不再是影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的洪水猛獸，“出口住宅”就會(huì)變得同出口汽車(chē)沒(méi)什么兩樣。外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多地反映了一個(gè)城市的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。
消費(fèi)品房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的缺失
現(xiàn)在真正困難的是怎樣將消費(fèi)市場(chǎng)從投資品市場(chǎng)上區(qū)隔出來(lái)，并且設(shè)計(jì)出能夠大規(guī)模投資和滿(mǎn)足廣泛需求的產(chǎn)品。否則巨額的過(guò)剩資金，依然會(huì)因?yàn)檎也坏胶线m的增值渠道，而成為金融系統(tǒng)的隱患。
目前，非商品房消費(fèi)品市場(chǎng)主要有兩種產(chǎn)品：廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。但這兩種產(chǎn)品都具有嚴(yán)重的缺陷。
首先，廉租房的特點(diǎn)是政府長(zhǎng)期持有產(chǎn)權(quán)，以低廉的價(jià)格出租給本地市民（納稅人），由于只租不售，無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)流通，雖然可以同投資品有效分隔，但這必然導(dǎo)致政府財(cái)政資金的大量占用。
同時(shí)，由于無(wú)法建立有效的退出機(jī)制，廉租房極易重新演化為新的計(jì)劃分配住宅，并成為政府的長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)。這就決定了廉租房的提供只能是少量的、輔助性的。
此外，租賃住宅的維護(hù)也是一大問(wèn)題，人們對(duì)自有住宅和公有住宅的使用，往往采取完全不同的態(tài)度。
經(jīng)濟(jì)適用房本質(zhì)上同限價(jià)商品房類(lèi)似，都是消費(fèi)者以低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得商品住宅的產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)貼部分都是以損失政府土地收入為代價(jià)。
由于經(jīng)濟(jì)適用房所有者短期內(nèi)可以獲得產(chǎn)權(quán)，加上獲得住宅者的資格認(rèn)定極為困難，這部分住宅很容易進(jìn)入資本品市場(chǎng)，沖擊現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房與市場(chǎng)商品房之間租金的差額，必然會(huì)成為尋租者目標(biāo)。最終的結(jié)果：經(jīng)濟(jì)適用房在二手房市場(chǎng)上一樣會(huì)達(dá)到商品房的價(jià)格，只不過(guò)是從開(kāi)發(fā)商炒樓，演變?yōu)楸姸嘤刑貦?quán)獲得經(jīng)濟(jì)適用房的小業(yè)主炒房。不同的是，政府的收益在這個(gè)過(guò)程中流失到炒房的小業(yè)主手中。
為了降低尋租的壓力，有些地方將經(jīng)濟(jì)適用房與市場(chǎng)商品房的差價(jià)縮小，但帶來(lái)的另一個(gè)后果就是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格即使低于市場(chǎng)商品房，大多數(shù)中低收入者還是買(mǎi)不起。
此外，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房這兩種產(chǎn)品的共同缺點(diǎn)，就是其本質(zhì)上都是只針對(duì)本地戶(hù)口居民的一種福利性住房制度，無(wú)法惠及大量剛剛進(jìn)入城市的畢業(yè)學(xué)生、技術(shù)工人等流動(dòng)性人口，而這些新增人口，才是城市化高速發(fā)展階段住宅需求的主力。這些人的潛在需求如果受到抑制，就很難形成足夠的建設(shè)規(guī)模，達(dá)到吸收數(shù)以萬(wàn)億計(jì)的過(guò)剩資本的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。
現(xiàn)在市場(chǎng)上完全沒(méi)有一種正式的產(chǎn)品，供這些人口選擇。其結(jié)果是，這些人大多只能以流動(dòng)的狀態(tài)，棲居在“城中村”等非正式的住宅里。這種非正式的流動(dòng)狀態(tài)引發(fā)了大量的社會(huì)問(wèn)題，為高速城市化進(jìn)程埋伏下巨大的不穩(wěn)定因素。因此，必須設(shè)計(jì)出一種既能夠滿(mǎn)足這些人口需要，又能夠不影響現(xiàn)在資本品房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度路徑。
