財富看得見，納稅成“侏儒”——
近日，新出爐的“2004年度中國納稅百強排行榜”以及此后媒體對房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上的質(zhì)疑再次掀起軒然大波，讓房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題再度成為關(guān)注焦點。
2004年納稅300強沒有房地產(chǎn)商
在這份2004年度中國納稅500強企業(yè)
排行榜中，300名以內(nèi)無一家房地產(chǎn)企業(yè)。在這份500強名單中前300名沒有一家房地產(chǎn)公司，這個榜對房地產(chǎn)企業(yè)的影響可想而知，有評論甚至說房地產(chǎn)企業(yè)是“財富巨人，納稅侏儒”。一些中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較活躍的知名開發(fā)商也在第一時間對此發(fā)表了自己的觀點，并列舉了多條原因澄清房地產(chǎn)企業(yè)被當(dāng)作“偷稅漏稅大戶”是個誤解。
而據(jù)了解，這項由國稅總局機關(guān)報《中國稅務(wù)報》發(fā)起的納稅排行榜已經(jīng)舉辦了五屆，由于其納稅數(shù)字是由國家稅務(wù)總局計劃統(tǒng)計司提供的，其權(quán)威性和影響力毋庸置疑。那么，到底是什么原因讓納稅300強少了地產(chǎn)商？情況是不是像有些開發(fā)商所說的那樣是稅制的問題？記者就這些問題采訪了國家稅務(wù)部門的有關(guān)人士以及業(yè)內(nèi)人士。
地產(chǎn)商納稅普遍存在6個問題
房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題一直存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市稅務(wù)部門公布的欠稅企業(yè)，90%以上都是地產(chǎn)企業(yè)。
綜合各級稅務(wù)部門有關(guān)人士的介紹和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的觀點，從總體上看，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)商在繳稅納稅中普遍存在以下六個主要問題：一是在扣繳個人所得稅時普遍都存在少計稅收入；二是預(yù)收款不繳稅或延遲申報納稅；三是項目連續(xù)滾動開發(fā)，項目決算期又有意無意地滯后，導(dǎo)致成本難以理清，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額難以確定；四是借合作建房政策偷稅漏稅；五是故意遺漏土地增值稅和印花稅；六是繳稅時能拖就拖，欠著不繳。
兩大“漏洞”是主要原因
而國家稅務(wù)部門人士和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于政策監(jiān)管問題，納稅問題多多少少在哪個行業(yè)都存在，但造成地產(chǎn)企業(yè)沒有一家進入納稅300強，除了有的開發(fā)商近日在部分媒體上所說的“土地制度改革，使過去開發(fā)企業(yè)分裂成多個項目公司，分頭納稅”以外，最關(guān)鍵的原因有兩個：
一是政策監(jiān)管漏洞，據(jù)介紹，地產(chǎn)商納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5%的營業(yè)稅；二是33%的利潤所得稅。由于所得稅33%的比例比較高，因此，地產(chǎn)商納稅問題主要也在所得稅上。業(yè)內(nèi)人士透露，而通常利用政策監(jiān)管漏洞規(guī)避的手法主要有兩種：目前現(xiàn)行的地產(chǎn)企業(yè)的所得稅收取政策是每季度“預(yù)提”，即按每季度收入的10%的33%收入，最后樓盤結(jié)案的時候再多退少補。而現(xiàn)實情況是，由于很多樓盤多是分期滾動開發(fā)，有的甚至好幾年都遲遲不能結(jié)案；有的地產(chǎn)商樓盤結(jié)案了也不去最后清算所得稅，因為要牽涉到很多賬目審核的緣故。業(yè)內(nèi)人士透露，這里面的“漏洞很大”。另外一種是通過“提高成本”，轉(zhuǎn)移利潤。如很多房地產(chǎn)企業(yè)會在海外注冊另一個公司，通過這個公司“高價”采購設(shè)施設(shè)備轉(zhuǎn)移利潤，比如：一部進口電梯，采購成本可能是30萬元，但開發(fā)企業(yè)賬面上的支出卻是100萬元，其中的70萬元就通過這種方式“轉(zhuǎn)移”到海外的公司賬面上了。而以上這些問題，現(xiàn)在的有關(guān)規(guī)定沒有認(rèn)定，也就無法限制。
二是地產(chǎn)商變化經(jīng)營模式逃避所得稅，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，隨著土地資源獲取難度的加大，房地產(chǎn)市場的成熟，越來越多的地產(chǎn)商開始采用另一種方式規(guī)避交納所得稅，具體做法是：把住宅部分開發(fā)所得到的利潤沉淀到公建或商業(yè)物業(yè)上去，通過長期持有商業(yè)或公建物業(yè)，不僅可以在項目結(jié)案的時候少交稅，還能通過持有物業(yè)長期經(jīng)營或作為抵押物在缺錢的時候去向銀行做抵押貸款。比如：某個開發(fā)了將近300萬平方米住宅的大開發(fā)商，在住宅開發(fā)接近尾聲的時候，投資建設(shè)了一個近70萬平方米的商業(yè)，幾乎把住宅部分所賺到的利潤全都投到這個商業(yè)上去，不僅不用交納數(shù)額巨大的所得稅，還長期持有了固定資產(chǎn)，還可以通過出租長期經(jīng)營這個商業(yè)物業(yè)獲利，可謂“一舉三得”。這種算賬的做法，隨著土地資源的減少，被越來越多的開發(fā)商采用。（余美英）
