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期房私下交易所引發(fā)的連環(huán)潛在風(fēng)險，日前被新公布的“個人出售普通住宅居住不滿一年的必須繳納營業(yè)稅”政策攪動。不少上家向下家提出，由于這是不可抗力，下家要么承擔(dān)差額部分5．55％的營業(yè)稅，要么交易就此終止。期房交易所引發(fā)的違約比例非常高。因此，買賣雙方應(yīng)該待期房變現(xiàn)房后再通過正常交
易途徑交易。
盡管政府明令禁止期房交易，但不少買賣雙方仍然通過簽約進(jìn)行私下交易，到現(xiàn)房時再辦理過戶手續(xù)。由營業(yè)稅所引發(fā)的期房交易不可抗力一說，代表了目前市場上眾多期房私下交易的業(yè)主心態(tài)，趁機(jī)繼續(xù)抬高房價。據(jù)東方正義律師事務(wù)所律師介紹，新政策出臺僅一個多星期，這已經(jīng)成為二手房糾紛咨詢中比例最高的問題。從法律角度來說，營業(yè)稅的實(shí)施并不能算作不可抗力。鑒定不可抗力必須同時具備三個條件：不能預(yù)見、不能避免和不能克服。營業(yè)稅的征收雖然具備了前兩個條件，但是合同并不是就此不能執(zhí)行下去。如果期房私下協(xié)議合同在履行過程中，因?yàn)檫@一原因而不繼續(xù)履行顯然有失合同的公平。由新政策實(shí)施隨著而產(chǎn)生這種加價現(xiàn)象可以看出，明令禁止交易的期房在私下交易中風(fēng)險重重，在房價上漲較快的過程中，不少上家想盡辦法追加合同中的交易價格，以追求利益最大化，而下家不得不面對上家三番兩次的加價和合同隨時被中斷的風(fēng)險。
除此以外，違約金糾紛也成為期房私下交易的另一大紛爭。為了遏制上家在合同交易到一半時惡意違約，同時考慮到期房私下交易的過程較長，短則兩三個月、長則一年，買賣合同往往將已付房款雙倍返還給受損方作為違約責(zé)任。即便在合同簽訂后的幾個月內(nèi)房價上漲較快，但房價增長部分不會超過總房價的30％，考慮到違約成本較高上家繼續(xù)履行的可能性就越大。而在普通的房地產(chǎn)買賣合同中，一般將定金作為違約責(zé)任。根據(jù)普通的定金法則，定金收取最高不超過總房價的20％。法院在受理這一案件時，會據(jù)此認(rèn)定定金收取過高并考慮酌情減少。因而，不少有意圖違約上家又抓住這一點(diǎn)趁機(jī)抬高房價。（唐穎豪）
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