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上海二手房交易量大幅超越一手房
今后幾年的上海樓市,尤其是作為樓市核心的內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域,二手房交易量將進(jìn)一步大幅度提高,比重將越來(lái)越大；一手房銷售量則進(jìn)一步減少,比重也越來(lái)越小。在這種大趨勢(shì)下,二級(jí)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)樓市的作用和影響力將明顯增大,一級(jí)市場(chǎng)的作用和影響力則相對(duì)減小和弱化。在這一重大戰(zhàn)略
轉(zhuǎn)變當(dāng)中,市場(chǎng)定價(jià)權(quán),即樓盤(pán)價(jià)格的決定權(quán),將漸漸地從一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)
2004年是上海樓市具有歷史性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折意義的一年,這一年上海二級(jí)市場(chǎng)交易量(包括第三第四次交易)首次超過(guò)一級(jí)市場(chǎng)的銷售量,而且超過(guò)的幅度不小,雖說(shuō)具體數(shù)字是多少還要等待房地局或統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,但是2004年11月份統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示二手房交易量是一手房的4.8倍。從幾年前不足一手房的40%到超過(guò)一手房,上海二手房市場(chǎng)發(fā)展非常迅速。
價(jià)格決定權(quán)的轉(zhuǎn)移
二手房交易量超過(guò)一手房,這是一個(gè)具有歷史性意義的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折,由此表明上海樓市從"年輕時(shí)代"步入"成年時(shí)代",具有了更多成熟市場(chǎng)的特征,而少了很多不完善市場(chǎng)的特點(diǎn)。如果沒(méi)有意外,今后幾年的上海樓市,尤其是作為樓市核心的內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域,二手房交易量將進(jìn)一步大幅度提高,比重將越來(lái)越大；一手房銷售量則進(jìn)一步減少,比重也越來(lái)越小。在這種大趨勢(shì)下,二級(jí)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)樓市的作用和影響力將明顯增大,一級(jí)市場(chǎng)的作用和影響力則相對(duì)減小和弱化。在這一重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變當(dāng)中,市場(chǎng)定價(jià)權(quán),即樓盤(pán)價(jià)格的決定權(quán)利,將漸漸地從一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng),從由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算轉(zhuǎn)向由市場(chǎng)即千千萬(wàn)萬(wàn)"再銷售"(RE-SALE)的買與賣者說(shuō)了算。這種價(jià)格決定權(quán)利的轉(zhuǎn)移和"反轉(zhuǎn)",將對(duì)上海樓市的發(fā)展產(chǎn)生極其長(zhǎng)遠(yuǎn)和深刻的影響。
我們知道,股票在一級(jí)市場(chǎng)首次公開(kāi)發(fā)行(IPO)的時(shí)候,價(jià)格是由承銷商決定的。不管承銷商如何有經(jīng)驗(yàn)以及如何有權(quán)威,股票在上市后的一段時(shí)間里,價(jià)格總是或上或下有比較大的波動(dòng)。在上市后的幾年里,股票價(jià)格更是可能和首次發(fā)行價(jià)格大不一樣。由此可見(jiàn),股票價(jià)格的真正決定權(quán)不是在一級(jí)市場(chǎng),不是在股票發(fā)行的時(shí)候,而是在其不斷地轉(zhuǎn)手和買賣的過(guò)程中,在流通中經(jīng)過(guò)千百萬(wàn)次的交易和換手,千百萬(wàn)人的檢測(cè)和評(píng)估后確定的。
盡管很多股票發(fā)行價(jià)格定得過(guò)高,但是不管招股書(shū)寫(xiě)得如何漂亮,承銷商如何承諾,預(yù)期盈利如何巨大,產(chǎn)業(yè)前景如何輝煌,一旦股票流通起來(lái),企業(yè)運(yùn)作起來(lái),股票價(jià)格就會(huì)不斷"自我調(diào)整",從"名不副實(shí)"到"名副其實(shí)"。上市公司或者承銷商的力量是"扳不過(guò)"市場(chǎng)的力量的,大浪陶沙方顯出英雄本色,市場(chǎng)是檢驗(yàn)和決定價(jià)格唯一的力量。
我們知道,截止到目前,上海房地產(chǎn)的價(jià)格決定權(quán)依舊全部掌握在開(kāi)發(fā)商手里,即掌握在一級(jí)市場(chǎng)上。這不僅僅是指一手房的價(jià)格決定權(quán),同樣也指二手房的價(jià)格決定權(quán)。比如,老百姓手里有一套房子要賣掉,價(jià)格如何決定?如果是一期房子那么很大程度上就要看開(kāi)發(fā)商二、三期開(kāi)盤(pán)的價(jià)錢,根據(jù)一期房屋的品質(zhì)與二、三期進(jìn)行比較調(diào)整后,確定一個(gè)價(jià)格,這個(gè)價(jià)格比較接近市場(chǎng)價(jià)格。如果后面開(kāi)發(fā)商沒(méi)有二、三期房子,那么就要看周圍開(kāi)發(fā)商新開(kāi)盤(pán)的價(jià)格,以此作為比較。這是在一手房大量充斥市場(chǎng)、領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)和主宰市場(chǎng)上的情況下決定的�，F(xiàn)在,這種情況就要開(kāi)始發(fā)生變化,或者已經(jīng)發(fā)生了變化。二手房尤其是市中心區(qū)域的二手房越來(lái)越多,而一手房則越來(lái)越少甚至不見(jiàn)蹤影,房?jī)r(jià)的決定權(quán)將相應(yīng)地從一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到二級(jí)市場(chǎng),將來(lái)甚至包括新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格,也必須依據(jù)和參考周圍二手房的價(jià)格來(lái)決定。
房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟
二級(jí)市場(chǎng)擁有價(jià)格決定權(quán)說(shuō)明上海房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度更高,基礎(chǔ)趨于穩(wěn)固,價(jià)格趨于合理,體系趨于成熟,調(diào)節(jié)趨于自然。說(shuō)明前幾年"疾風(fēng)暴雨"式的城市大規(guī)模改造和商品房建設(shè),尤其是市中心,即將過(guò)去。房地產(chǎn)發(fā)展將從粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變,從分散型向集約型轉(zhuǎn)變,從價(jià)格飆升向價(jià)格溫升轉(zhuǎn)變,從新興市場(chǎng)向成熟市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,從"春秋時(shí)代"向"戰(zhàn)國(guó)時(shí)代"轉(zhuǎn)變,從變異化向常態(tài)化轉(zhuǎn)變。
因此可以預(yù)計(jì),在今后幾年和幾十年里,上海房地產(chǎn)價(jià)格,板塊、區(qū)域和樓盤(pán)將逐漸分化和細(xì)化,然后根據(jù)實(shí)際使用后的品質(zhì)和價(jià)值重新定位,這是一次對(duì)開(kāi)發(fā)商以及他們所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的重新考驗(yàn),也是對(duì)購(gòu)房者投資選擇的重新檢驗(yàn)。
我們知道,發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格(主要指二手房?jī)r(jià)格,比如美國(guó)每年二手房交易占市場(chǎng)總量的95%以上)由兩大因素決定的:一是租賃價(jià)格；二是再銷售價(jià)值(RE-SALE
VALUE)。租賃價(jià)格實(shí)際上就是房地產(chǎn)的"貼現(xiàn)率",相當(dāng)于股票的紅利和債券的債息。租金價(jià)格越高,房地產(chǎn)價(jià)格當(dāng)然也就越大(從這一點(diǎn)上看,目前北京房?jī)r(jià)明顯偏低,同時(shí)北京房屋租賃價(jià)格比上海高很多)。作為投資工具,賺錢能力就是衡量這個(gè)工具價(jià)值和價(jià)格的尺度。再銷售價(jià)格就是不管買來(lái)時(shí)花了多少錢,賣出時(shí)不管賺了還是賠了,只能以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)能夠接受的價(jià)格出售。在一個(gè)相對(duì)不成熟的市場(chǎng)里,樓盤(pán)之間、區(qū)域之間牽制性比較大,價(jià)格的波動(dòng)幾乎是同向和同步的。但是在一個(gè)成熟的市場(chǎng)里,不同樓盤(pán)和不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格,最后上漲幅度可能大不相同,或者完全不一樣,決不是按照一個(gè)同等比例一起增長(zhǎng)或者下降。
房地產(chǎn)商將重新定位
二級(jí)市場(chǎng)決定價(jià)格將對(duì)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)重新提出要求,迫使其重新定位。上海甚至于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)幾乎從"零"開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商幾乎都是從"無(wú)名鼠輩"做起。這是沒(méi)有記錄也沒(méi)有品牌的新盤(pán)時(shí)代(一級(jí)市場(chǎng)時(shí)代)。在這個(gè)時(shí)代,開(kāi)發(fā)商對(duì)"再銷售價(jià)值"不負(fù)任何責(zé)任,賣出去就完事,甚至對(duì)銷售后的質(zhì)量問(wèn)題都不愿意負(fù)責(zé),而"首次公開(kāi)發(fā)行價(jià)格"卻被開(kāi)發(fā)商"照單全收"。但是在老盤(pán)時(shí)代(二級(jí)市場(chǎng)時(shí)代)這就成為不可能的事。開(kāi)發(fā)商(當(dāng)然在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)年代的過(guò)程中,許許多多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)結(jié)束歷史使命,永遠(yuǎn)撤離這個(gè)市場(chǎng))就必須考慮"再銷售價(jià)值",考慮品質(zhì)、質(zhì)量、服務(wù)、口碑、聲譽(yù)等"長(zhǎng)效"的問(wèn)題。因?yàn)?再銷售價(jià)值"對(duì)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格定位具有十分重大的影響。房地產(chǎn)是個(gè)特殊商品,不僅具有消費(fèi)屬性------可以居住,還具有投資屬性------可以賺錢。消費(fèi)者買房不僅希望獲得良好的居住空間,而且希望房子將來(lái)能有比較大的升值。在新盤(pán)時(shí)代,買進(jìn)什么房子都能夠漲,而在老盤(pán)時(shí)代買進(jìn)房子能不能漲,能夠漲多少取決于"再銷售價(jià)值",取決于"長(zhǎng)效"因素。
我們知道,目前上海以及整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)形式集中在"新"上。不斷和快速地"更新?lián)Q代"是開(kāi)發(fā)商最拿手好戲,采用新房型、新款式、新材料、新概念,"一新遮百丑",既以新?lián)魯?duì)手,也以新?lián)魯∽约合惹敖ㄔ斓姆孔?與擁有這些房子的二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪客源。但是總有一天,更新?lián)Q代不會(huì)那么快了,硬性競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)變?yōu)檐浶愿?jìng)爭(zhēng),新房競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)變?yōu)槔戏扛?jìng)爭(zhēng),短期競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)。一些目前不起眼甚至根本沒(méi)有想到的因素將成為決定性的競(jìng)爭(zhēng)因素,開(kāi)發(fā)商必須重新開(kāi)始考慮問(wèn)題并重新進(jìn)行定位。
目前美國(guó)紐約主要和頂級(jí)的高檔樓盤(pán)和賓館都是二戰(zhàn)前的建筑物,稱之為"PRE-WAR",很多是上世紀(jì)二三十年代經(jīng)濟(jì)大繁榮房地產(chǎn)大發(fā)展時(shí)期建造的,已經(jīng)有80多年歷史了。在這么長(zhǎng)的時(shí)間里,新樓盤(pán)層出不窮,新款式耀眼無(wú)比,然而那些"爺爺輩"建筑依然"老當(dāng)益壯",不減當(dāng)年威風(fēng),除了建筑物本身設(shè)計(jì)建造得好,有很多細(xì)膩入微之處外,還因?yàn)楣芾斫?jīng)營(yíng)得好,維護(hù)保養(yǎng)得好,有一個(gè)完美的服務(wù)體系,有一個(gè)強(qiáng)有力的管理委員會(huì),有大量充足的維修基金,進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)和更新?lián)Q代。
一個(gè)樓盤(pán)能不能成為傳世之作流芳百世,并不是開(kāi)發(fā)商自己號(hào)稱和自封的,而是在長(zhǎng)期市場(chǎng)考驗(yàn)中被不斷確認(rèn)的,經(jīng)典樓盤(pán)靠的是綜合實(shí)力。紐約很多當(dāng)年"不可一世"的樓盤(pán)最后名不見(jiàn)經(jīng)傳,甚至成為窮人區(qū)里的貧民窟,最后經(jīng)收購(gòu)改造后重新上市。也有很多當(dāng)年默默無(wú)聞的樓盤(pán),越到后來(lái)越煥發(fā)出成熟魅力。許多樓盤(pán)即使在同一區(qū)域甚至同一街區(qū),最后"再銷售價(jià)值"卻大不一樣,投資者的收益也就大不一樣。
上海樓市二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)年代已經(jīng)到來(lái),新格局和新思維也將隨之出現(xiàn)。(俞堅(jiān))
特約編輯：舒薇霓
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