據(jù)銀行人士介紹，在長(zhǎng)春，個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率雖然偏低，但由個(gè)人原因造成的斷供現(xiàn)象卻時(shí)有發(fā)生，銀行收回抵押房進(jìn)行拍賣的例子也屢見(jiàn)不鮮。那么，買了房，到時(shí)候還不起按揭貸款，該怎么辦呢？
來(lái)個(gè)有償擔(dān)保
據(jù)了解，現(xiàn)在已經(jīng)有了專門應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題的“有償擔(dān)�！�，即開(kāi)發(fā)商和業(yè)主簽訂購(gòu)
房協(xié)議時(shí)，另立一個(gè)條款寫(xiě)進(jìn)合同，“甲方(開(kāi)發(fā)商)為乙方(買房人)提供買房貸款擔(dān)保，如果遇到乙方還不起貸款的事實(shí)發(fā)生，甲方將按照協(xié)議從欠款之日起每天向乙方收取擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金……”購(gòu)房者可以在簽訂合同時(shí)，提前做好最壞的打算，提前約定違約的賠付問(wèn)題。
延長(zhǎng)按揭還款期限
如果還貸款有困難，又想繼續(xù)保留房產(chǎn)，最好的辦法就是延長(zhǎng)按揭還款期限。延長(zhǎng)按揭還款期限適用于個(gè)人收入下降、但是收入仍能保持穩(wěn)定的情況。
由于延期履行表明貸款人的支付能力存在一定的問(wèn)題，可能會(huì)產(chǎn)生貸款無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行都會(huì)對(duì)借款人的收入情況和支付能力進(jìn)行評(píng)估，這需要較長(zhǎng)的時(shí)間和復(fù)雜的手續(xù)。
把“包袱”轉(zhuǎn)移
如果還貸出現(xiàn)問(wèn)題，且想出售房屋，可以使用“轉(zhuǎn)按揭”的方法減輕負(fù)擔(dān)。根據(jù)新的購(gòu)買者購(gòu)買方式的不同，可以有不同的解決方法。
如果購(gòu)房者能夠全額支付房款，且賣方已經(jīng)取得房產(chǎn)證，那么由買房全額支付賣方所欠銀行的貸款，收回房產(chǎn)證，然后購(gòu)房者到房屋主管部門辦理過(guò)戶手續(xù)。在這種情況下，新購(gòu)房者必須先支付部分款項(xiàng)，風(fēng)險(xiǎn)主要在新購(gòu)房者一方。所以新購(gòu)房者必須對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，同時(shí)，要對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行公證，這樣在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以有較為充分的證據(jù)。另外有一種屬于期房的情況，即賣方尚未取得房產(chǎn)證。在這種情況下，從嚴(yán)格意義上講，房產(chǎn)的所有權(quán)在開(kāi)發(fā)商手中，賣方應(yīng)當(dāng)先終止與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房協(xié)議，由新購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂新購(gòu)房協(xié)議，并交房屋主管部門備案。
如果新購(gòu)房者不能全額支付房款，那么就要向銀行申請(qǐng)“轉(zhuǎn)按揭”。什么是“轉(zhuǎn)按揭”呢？就是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是對(duì)仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。轉(zhuǎn)按揭過(guò)程主要由銀行進(jìn)行全面的審查，因此買賣雙方所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)都較小。
轉(zhuǎn)按揭的實(shí)質(zhì)就是已購(gòu)房產(chǎn)的借款人主體的變更，意味著購(gòu)房人在還未還清住房貸款時(shí)，可以出賣該房屋，而買入該房產(chǎn)的人，可向銀行申請(qǐng)二手房購(gòu)房貸款�！百I賣”兩訖后，該房產(chǎn)的借款人就從原來(lái)的購(gòu)房人變更為現(xiàn)購(gòu)房人。目前，長(zhǎng)春已經(jīng)能辦理同行轉(zhuǎn)按揭，且提前30個(gè)工作日提交申請(qǐng)就可辦理。據(jù)銀行人士介紹，理論上也存在跨行轉(zhuǎn)按揭的可能，但實(shí)際沒(méi)有操作過(guò)。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購(gòu)房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實(shí)際操作中，買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。
(子茗/文)
特約編輯：廣偉
