歐洲最權(quán)威的房地產(chǎn)市場評估機構(gòu)——英國皇家特許測量師協(xié)會，日前發(fā)布了最新的英國房屋價格價差指數(shù)：11月該指數(shù)為-48，即報告房價下跌的會員比報告房價上漲的會員多48%，這是價差指數(shù)12年來的最低值，同時也是它連續(xù)第7個月下跌。
作為發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的一個風(fēng)向標(biāo)，
英國的房價走勢引起了
世界各國的普遍關(guān)注。雖然目前并不存在著一個全球性的房地產(chǎn)市場，但全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢，使得不同國家間房地產(chǎn)市場的相關(guān)性正在不斷增強。英國的今天，是否就是其他國家房地產(chǎn)業(yè)的明天？
房價飆升催生泡沫
提起房地產(chǎn)泡沫，人們記憶猶新的是上世紀(jì)九十年代初發(fā)生在日本的先例。八十年代末期，日本舉國上下非理性的投資使得東京的房價如火箭般飛竄。然而，隨之而來的房價暴跌，使得日本這一世界第二大經(jīng)濟(jì)實體陷入了長達(dá)十幾年的經(jīng)濟(jì)困境，其痛苦的影響至今尚在。
從2001年起，英國的房價也走出了一波瘋狂上漲的行情。短短的三年間，英國的房價增幅超過了60%。受此影響，英國的百萬富翁數(shù)量也翻了一番。
瘋狂的并不只是英國。根據(jù)國際貨幣基金組織的統(tǒng)計，在過去的7年中，歐洲一些主要國家的房屋價格在扣除通脹因素之后，普遍上漲了50%左右。與此同時，房地產(chǎn)價格與居民年均收入的比率、房價與租金的比率、住房信貸總額等數(shù)據(jù)，也都創(chuàng)下了歷史新高。
在美國，雖然全美的房地產(chǎn)價格年均漲幅只有4%，但在波士頓、舊金山等地區(qū)，這一數(shù)字卻突破了10%。從1995年以來，舊金山和紐約的房價累積漲幅分別高達(dá)70%和47%。即使在上世紀(jì)70年代末和80年代末兩次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時，其漲幅也只有現(xiàn)在的一半左右。
在亞洲，1997年的金融危機給房地產(chǎn)業(yè)帶來的大蕭條也已成為過去。當(dāng)年被那場危機首先擊中的泰國如今已是生機勃勃；韓國、香港和新加坡的房地產(chǎn)業(yè)也在迅速增長。其中最引人注目的還是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的中國大陸。以上海為例，在過去的兩年中，房屋均價每年都以超過20%的增幅攀升，在市中心的一些黃金地帶，房價已升至三年前的2-3倍。豐厚的利潤仍在吸引大批資金源源不斷地涌入。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《財經(jīng)時報》記者采訪時，就明確表示了對上海房價非理性上漲的擔(dān)心。
尹伯成指出，從房價與收入之比、房價與租金之比、房價與成本之比等數(shù)據(jù)來看，上海目前的房價明顯存在著泡沫，雖然情況尚未達(dá)到日本當(dāng)年的嚴(yán)重程度。
房價的基礎(chǔ)有多牢？
影響房價的因素很多，人口增加導(dǎo)致的需求增長、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的收入增加、各國政府相關(guān)政策的變化等等都可能導(dǎo)致房價的波動。但全球范圍內(nèi)如此長時間、大幅度的房價上漲卻極為罕見，背后的推動因素既有消費需求的增加，也有投機者的身影。
專家們認(rèn)為，在一些工業(yè)化國家里，房價的迅速上漲主要來自富余資金的投資需求。近年來，全球股市持續(xù)走低，尤其是在美國的高科技股市神話破滅以后，大批資金流出股市，急于尋找合適的投資渠道。傳統(tǒng)上一直較為平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場無疑成了這些資金的樂土。
耶魯大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·希勒的一項研究成果顯示，舊金山、洛杉磯、波士頓的絕大多數(shù)購房者都承認(rèn)，購買房產(chǎn)是因為看好房地產(chǎn)市場的后勢發(fā)展。羅伯特認(rèn)為，如果房市的大多數(shù)購房者都是出于投資，那個這個市場就已經(jīng)開始出現(xiàn)危險的泡沫了。
同樣的情況在歐洲也存在，以英國為例，在過去3年里，股價下跌了40%，而房價卻上漲了60%。股市作為經(jīng)濟(jì)基本面的一個直觀反映，其走勢與房價竟完全背道而馳，這讓人們有理由相信，目前的高企的房價已經(jīng)缺乏存在的基礎(chǔ)。
同發(fā)達(dá)國家相比，亞洲一些發(fā)展中國家的房價上漲則可稱得上是政策刺激、需求增長與投資拉動多重因素相混合的結(jié)果。在泰國，由于利率偏低，業(yè)內(nèi)估計今后兩年新增的房屋需求將達(dá)到兩年前的一倍。新加坡和香港的房市也在政府刺激經(jīng)濟(jì)增長政策的作用下，供需兩旺，欣欣向榮。
在高額利潤和巨大需求的共同推動下，近兩年中國的房地產(chǎn)市場可謂超常規(guī)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2004年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度達(dá)32.9%，是GDP增長速度的4倍，已經(jīng)顯現(xiàn)出過熱跡象。
與此同時，在一些大城市，購房者的主力已經(jīng)由本地居民轉(zhuǎn)為外地居民，而其購房的主要目的則是投資獲利。上海市供電部門今年四月公布的一項調(diào)查顯示，在黃浦、靜安、徐匯、長寧等四個中心城區(qū)，因無人居住而拖欠電費的住宅就高達(dá)4.3萬套。其中大部分業(yè)主都是外地人，不在上海居住。有業(yè)內(nèi)人士估計，目前上海的購房者中，超過30%的人屬期待房價繼續(xù)上漲以便售出獲利的投機者，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了20%的國際警戒線。
太陽也會落山
國際貨幣基金組織今年9月公布的一項研究報告稱，隨著全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格近年來的持續(xù)攀升，目前世界大多數(shù)國家的房價正面臨著回調(diào)，而房價的大幅下滑則可能影響到全球經(jīng)濟(jì)的健康運行。
摩根士丹利估算，世界25%的經(jīng)濟(jì)中目前存在房地產(chǎn)泡沫，另外40%的地區(qū)處于“泡沫預(yù)警”狀態(tài)。換句話說，目前全世界大約2／3的國家和地區(qū)或者已經(jīng)產(chǎn)生或者正面臨出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，而其中就包括中國。
《紐約時報》不久前也發(fā)表文章指出，在上海，大約有1／6的高級住宅是沒有人住的；在北京為1／4；在深圳附近為1／3。而且在未來的幾年里，房屋的空置率還會在目前的基礎(chǔ)上大幅增加。預(yù)計在未來的兩年內(nèi)，辦公樓的供給將猛增50%。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，上海房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要有三方面的原因，一是商人的逐利行為，二是扭曲的金融利率，三是政府的“托市”政策。
他說，房地產(chǎn)業(yè)對上海經(jīng)濟(jì)的支柱作用極為明顯。2003年，上海房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到7.4%。近年來，上海市政府出臺了一系列政策扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市政府領(lǐng)導(dǎo)也多次公開發(fā)言，為房價上漲“搖旗吶喊”。他認(rèn)為，在上海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未完成之前，房價的上漲增加了地方財政收入，支付了當(dāng)前的改革成本，有著其積極的一面。但連續(xù)兩年的暴漲，由此積累的金融和社會風(fēng)險己到了不容忽視的地步。
也許正如英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志的一篇文章所言，房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)像太陽一樣充滿了希望。不過，即使是太陽也有落山的那一天。
作者：尤康
特約編輯：廣偉
