一家之言對(duì)不同聲音房?jī)r(jià)漲勢(shì)已呈強(qiáng)弩之末
日前，業(yè)界資深策劃人許子枋在地標(biāo)資訊網(wǎng)上發(fā)表的《2005長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)眺望》，直指“長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)的是平穩(wěn)下行態(tài)勢(shì)”，言之鑿鑿，理直氣壯。一石激起千層浪，于是，一場(chǎng)有關(guān)房?jī)r(jià)漲跌的論爭(zhēng)開始甚囂塵上。
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價(jià)漲跌，作為一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的晴雨表，牽一發(fā)而動(dòng)全身，因而備受業(yè)界關(guān)注。一段時(shí)間以來，緣于央行加息、“泡沫之爭(zhēng)”、“虛假繁榮”等多種風(fēng)潮的刺激，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出山雨欲來、走勢(shì)難測(cè)的局面。
難道長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)漲勢(shì)已呈強(qiáng)弩之末？對(duì)此，各方觀點(diǎn)針鋒相對(duì)，樂觀憂慮表情各異。
一家之言：價(jià)格走向上行乏力
由業(yè)界資深策劃人許子枋撰寫的《2005長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)眺望》，近日在地標(biāo)資訊網(wǎng)站上發(fā)表。許子枋開門見山，直抒胸臆，指出“長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)的是平穩(wěn)下行態(tài)勢(shì)”。許子枋的“悲觀”，建立在三個(gè)因素之上——土地、預(yù)期與供求。
“房地產(chǎn)的價(jià)格，更多的是受土地級(jí)差的影響。長(zhǎng)沙城市中心可供開發(fā)土地已所剩無(wú)多，而拆遷新政導(dǎo)致的土地成本高企，給開發(fā)商造成了進(jìn)入障礙，因此，城市中心高價(jià)盤開發(fā)量不會(huì)太大……”“2004年，在土地進(jìn)入招拍掛之前已急劇放量。而依照廣州經(jīng)驗(yàn)，廣州房?jī)r(jià)連續(xù)三年下跌，根本原因在于城市的快速擴(kuò)張，攤薄了廣州的房?jī)r(jià)。”由此，他判斷，長(zhǎng)沙的總體房?jī)r(jià)在2005年會(huì)呈下降態(tài)勢(shì)。
許子枋將“經(jīng)濟(jì)景氣預(yù)期”視為支撐房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因子。他表示，作為具有虛擬經(jīng)濟(jì)成分的房地產(chǎn)，容易受經(jīng)濟(jì)景氣和媒體渲染的影響，從而形成高漲、下瀉的態(tài)勢(shì)。在長(zhǎng)沙，開發(fā)商、媒體和政府形成一種“默契”，來共同維護(hù)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)景氣。消費(fèi)者受政府的“引導(dǎo)”、開發(fā)商的“誘導(dǎo)”、媒體的“誤導(dǎo)”，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整體景氣預(yù)期看好，從而使房?jī)r(jià)具有上升的張力。同時(shí)他指出，“但看漲的拉力，也只足以平衡房?jī)r(jià)下降的內(nèi)驅(qū)力，這還只是一手房的價(jià)格趨向。如果考慮到二手房交易價(jià)格，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)事實(shí)上是下跌而不是上漲。”
而在最終決定房?jī)r(jià)漲跌的“供求關(guān)系”上，許子枋同樣并不樂觀。
他表示，從宏觀上來看，長(zhǎng)沙近兩年的土地供應(yīng)和土地開發(fā)急劇放量，對(duì)總體房?jī)r(jià)提升存在極大的反作用力。微觀上分析，價(jià)格在每平方米2300元以下的物業(yè)供小于求，價(jià)格持續(xù)小幅上升，但上升空間有限；價(jià)格在每平方米2300—3500元的物業(yè)上市量最大，應(yīng)該說在兩年之內(nèi)是供過于求的，而且供求失衡還比較嚴(yán)重，總體價(jià)格上行乏力；價(jià)格在每平方米3500元以上的物業(yè)的需求量在長(zhǎng)沙很小……
不同聲音：整體房?jī)r(jià)全面上揚(yáng)
與許子枋略帶“陰暗”的觀點(diǎn)相左的是，業(yè)界對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲普遍保持一種樂觀的情緒。
“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)并沒有下降的跡象，反而呈現(xiàn)大面積的上升。尤其是河?xùn)|，近60%樓盤的均價(jià)每平方米超過3000元，這與去年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)均價(jià)在2500元左右相比，出現(xiàn)了較大的上漲幅度……”本土知名的地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)正大行在深入調(diào)查之后，得出截然相反的結(jié)論。
正大行總裁喻雯表示，由于長(zhǎng)沙市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持強(qiáng)有力的調(diào)控力度，尤其是對(duì)國(guó)家的政策具有一種預(yù)期的敏感性，“未雨綢繆”，持續(xù)監(jiān)管，因而不會(huì)造成“突發(fā)性的損耗”，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)將會(huì)在既定的上升軌道上平穩(wěn)運(yùn)行，不會(huì)大起大落。
“開發(fā)商的謹(jǐn)慎開發(fā)與循序漸進(jìn)，是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不致急劇下跌的重要保障�！庇黯┱J(rèn)為，盡管土地放量較大，但土地新政實(shí)施之后，這一情勢(shì)得以扭轉(zhuǎn)。同時(shí)，開發(fā)商并不會(huì)因?yàn)橥恋胤帕枯^大而肆意加大房產(chǎn)開發(fā)，樓盤供應(yīng)量穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)因此不會(huì)急轉(zhuǎn)直下。畢竟，市場(chǎng)自身具有相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)能力，“盈則虧，虧則盈。沒有人愿意一哄而上，一哄而散……”
“長(zhǎng)沙的消費(fèi)水平與住房需求依然強(qiáng)勁。”頤美.現(xiàn)代城營(yíng)銷總監(jiān)李湘文指出，巨大的消費(fèi)牽引力，使長(zhǎng)沙成為內(nèi)陸城市中消費(fèi)水平最高的城市之一，而住房消費(fèi)也正在成為市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的“重頭戲”，其需求日益強(qiáng)勁。此外，市民的住房消費(fèi)主要體現(xiàn)在“自住”方面，而并非作為一種“投資”手段。這表明，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在“泡沫”或“虛火”，房?jī)r(jià)上揚(yáng)因而具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
李湘文認(rèn)為，當(dāng)前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)整體偏低，仍有較大的上升空間。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙與國(guó)內(nèi)其他大中城市中相比，房?jī)r(jià)相對(duì)“保守”和“務(wù)實(shí)”。一段時(shí)間以來，均價(jià)一直在每平方米2500元左右徘徊，近期，房?jī)r(jià)開始沖刺3000元大關(guān)，但這一價(jià)格，在國(guó)內(nèi)各大省會(huì)城市中處于“下游”，并不突出。
種種跡象顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在未來一段時(shí)間，仍將保持昂揚(yáng)的斗志和穩(wěn)定的上升軌跡，并未呈現(xiàn)出強(qiáng)弩之末的頹勢(shì)。業(yè)界人士大多認(rèn)同這一判斷，并對(duì)房?jī)r(jià)上揚(yáng)深具信心。
業(yè)內(nèi)共識(shí)：品質(zhì)樓盤持續(xù)看好
“土地是一種極其稀缺的資源，不可復(fù)制，不可再生�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)界人士表示，隨著城市與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地將日益稀缺，其出讓價(jià)格必然上揚(yáng)，而房產(chǎn)是土地的附著物，因此，從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)步上漲。
“土地價(jià)格、建材價(jià)格的大幅上揚(yáng)，因而誘發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲，這一說法雖有道理但并不準(zhǔn)確�！遍L(zhǎng)沙蔚都實(shí)業(yè)副董事長(zhǎng)龐驚宇指出，盡管土地價(jià)格和建材價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)，成本增加，但房?jī)r(jià)必然上漲一說卻缺乏邏輯上和事實(shí)上的支撐。
龐驚宇說，必須承認(rèn)，房?jī)r(jià)的漲跌最終取決于供求的變化。隨著城市化進(jìn)程的加速以及舊城改造的加快，對(duì)住房的需求將日益強(qiáng)烈。尤其是，城市化是一個(gè)持續(xù)、蓬勃、不可遏制的大勢(shì)，大量人口涌入城市，住房消費(fèi)的需求與能量將逐漸釋放。需求的旺盛與堅(jiān)挺，將促使長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)穩(wěn)健上揚(yáng)�！罢鎸�(shí)的需求，是開發(fā)商難以誘導(dǎo)、媒體難以誤導(dǎo)的……”
“房?jī)r(jià)上漲，是對(duì)品質(zhì)提升的獎(jiǎng)賞，并非毫無(wú)理由的一路飆升�！遍L(zhǎng)沙宏程房地產(chǎn)公司總經(jīng)理徐小衛(wèi)認(rèn)為，近年來，在內(nèi)力與外力的共同作用下，長(zhǎng)沙眾多樓盤在規(guī)劃、建筑、園林、環(huán)境、服務(wù)等方面都已更上層樓，其綜合品質(zhì)也已大幅提升。當(dāng)前，市民購(gòu)房漸趨理性和成熟，不再一味追求價(jià)格的低廉，而是更加注重樓盤的性價(jià)比，甘愿為品質(zhì)卓異的樓盤“埋單”�！斑@是品質(zhì)樓盤房?jī)r(jià)上漲的最好理由�！�
“當(dāng)前，星城樓市中也存在一種怪現(xiàn)象，那就是樓盤品質(zhì)無(wú)論高下、優(yōu)劣，其價(jià)格都在普漲。部分品質(zhì)平庸甚至低下的樓盤，也在‘混水摸魚’，‘趁火打劫’，這是極不正常的，也是無(wú)法容忍的。”一位業(yè)界資深人士對(duì)此痛心疾首。他指出，星城樓市的洗牌、重組勢(shì)在必行，必須淘汰部分只求利潤(rùn)、不負(fù)責(zé)任的“南郭先生”，鼓勵(lì)一些嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)、不斷創(chuàng)新的開發(fā)企業(yè)。
長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局副局長(zhǎng)魏建超曾在多種場(chǎng)合公開表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能陷入價(jià)格低、品質(zhì)低、價(jià)格低的泥潭。品質(zhì)優(yōu)異的樓盤將拉動(dòng)價(jià)格的上揚(yáng)，而上揚(yáng)的價(jià)格也將促進(jìn)樓盤品質(zhì)的提升。惟有如此，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)才能持續(xù)、健康地發(fā)展，而整體房?jī)r(jià)才會(huì)平穩(wěn)、適度地上升。
特約編輯：廣偉
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