小區(qū)公共收益該如何分 廣告會(huì)所車位業(yè)主無法獲利
本報(bào)記者 陳曉英
廣告進(jìn)小區(qū)收益應(yīng)有業(yè)主份
不少業(yè)主都會(huì)有這種體會(huì)，一進(jìn)家居樓電梯，就會(huì)發(fā)現(xiàn)電梯廂內(nèi)張貼著五花八門的廣告牌，內(nèi)容從超市百貨到房地產(chǎn)、汽車推廣……無所不包。北京新康家園物業(yè)管理處侯先生表示，這部分收益主要用
于彌補(bǔ)業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)和小區(qū)公共部位的開銷，“取之于民，用之于民”。
“保姆把我家的東西偷偷拿出去做生意，然后說收入貼到每天的菜錢里了，這不是笑話嗎？”北京重興園小區(qū)業(yè)主張先生對(duì)物業(yè)公司的這種說法非常氣憤。部分維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)的業(yè)主已經(jīng)越來越關(guān)注這部分收入的缺失。
物業(yè)管理?xiàng)l例第55條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”按照這一規(guī)定，利用建筑外墻、屋頂和電梯做廣告，收益都應(yīng)歸業(yè)主，從法律上來說并無爭(zhēng)議。但是，這部分收益由誰掌管才能讓業(yè)主放心呢？
把收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金是不是就把問題解決了呢？專家認(rèn)為，現(xiàn)階段實(shí)施的可能性不大，原因在于業(yè)主大會(huì)組織不完善，不具備經(jīng)營(yíng)權(quán)，業(yè)主大會(huì)沒有能力和精力掌管這筆資金。若委托相關(guān)公司處理業(yè)務(wù)，又沒有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。因此，在相關(guān)法律缺失的背景下，廣告收益如何處分，在一定時(shí)期內(nèi)仍是個(gè)棘手的問題。
會(huì)所收益歸誰會(huì)所產(chǎn)權(quán)是前提
小區(qū)會(huì)所逐漸成為吸引購(gòu)房人的一大賣點(diǎn)，但不少業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，本以為是綜合配套設(shè)施的會(huì)所被開發(fā)商轉(zhuǎn)售他人，業(yè)主們使用時(shí)要付不菲的費(fèi)用。
不少業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商既然把小區(qū)土地面積分?jǐn)偟搅巳w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)就應(yīng)該為業(yè)主享有。并且，會(huì)所作為公共配套設(shè)施，分?jǐn)偭送恋厥褂妹娣e，所產(chǎn)生的建設(shè)等費(fèi)用勢(shì)必進(jìn)入房屋開發(fā)成本，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)即為會(huì)所買了單。因此，會(huì)所產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收入理所當(dāng)然應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。
然而，記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商絕大部分都擁有會(huì)所建筑面積的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商普遍認(rèn)為，會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有是一個(gè)不存在任何爭(zhēng)議的法定事實(shí)。既然擁有會(huì)所產(chǎn)權(quán)，那么隨之衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)也理所應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商。
“我相信，沒有業(yè)主會(huì)認(rèn)為小區(qū)周圍配套的醫(yī)院、學(xué)校、市政公園歸自己所有吧？那為什么偏要認(rèn)為會(huì)所就一定得歸自己呢？”某地產(chǎn)營(yíng)銷部經(jīng)理黃先生告訴記者。
成都泰和泰律師事務(wù)所劉俊律師認(rèn)為，判定會(huì)所權(quán)屬需要視具體情況而定：如果開發(fā)商在開發(fā)過程中將會(huì)所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)報(bào)建，且能夠辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書，會(huì)所產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬開發(fā)商所有。如果開發(fā)商將會(huì)所作為公共配套報(bào)建，且將會(huì)所面積計(jì)入公攤的，或者開發(fā)商在銷售時(shí)承諾會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的，會(huì)所產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主共同享有。
劉律師特別提醒，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬、經(jīng)營(yíng)范圍、使用用途等作出明確約定，以避免業(yè)主入住后因會(huì)所使用問題發(fā)生糾紛。購(gòu)房者一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違約，可通過政府主管部門和各級(jí)消協(xié)投訴，也可以通過司法程序起訴開發(fā)商，依法取得應(yīng)有的權(quán)利。
小區(qū)公共道路停車位租金業(yè)主應(yīng)按比例獲益
有業(yè)主認(rèn)為，屬于小區(qū)人防工程的地下停車場(chǎng)，其收益應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主，因?yàn)檫@是小區(qū)的一個(gè)配套公建工程。還有一種是地上停車場(chǎng)，在一些老住宅小區(qū)的空地上見縫插針地停放著車輛。這些露天的停車場(chǎng)，所占用的“空間”，有的是草地，有的是道路兩旁，這都是小區(qū)的共同配套空間。
而開發(fā)商的理由是，對(duì)于小區(qū)停車位，開發(fā)商投資了卻不能獲益，這不公平。按照誰投資誰受益的原則，收益歸自己是理所當(dāng)然的；而一些公共道路旁邊的露天停車場(chǎng)，其收益則為物業(yè)管理公司了，理由是他們實(shí)行了服務(wù)與管理。
成都致高律師事務(wù)所林方平律師說，目前小區(qū)內(nèi)的停車位主要有兩種類型：第一種是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)營(yíng)型停車場(chǎng)內(nèi)的停車位，其收益應(yīng)當(dāng)歸產(chǎn)權(quán)人和管理人享有；第二種是在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出的停車位。這種類型的停車位產(chǎn)權(quán)歸屬取決于停車位所在的道路性質(zhì)。如果位于小區(qū)內(nèi)的該條道路是市政道路，其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有，由政府代表國(guó)家行使。如果該條道路是小區(qū)的公共道路，則土地使用權(quán)歸全體業(yè)主按比例共同享有。
因此，小區(qū)公共道路上的停車位使用的是全體業(yè)主的土地使用權(quán)，在該類停車位上收取的停車費(fèi)實(shí)際上包括兩部分，一部分是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；另一部分為車輛看管費(fèi)用，該費(fèi)用歸作為看管人的開發(fā)商或者物業(yè)公司所有。需要指出的是，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的公共道路上設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地上停車位。
特約編輯:廣偉
