“８·３１”大限日益迫近，“地主”與“資本家”之間的土地博弈卻決不會(huì)出現(xiàn)倉(cāng)促草率的一幕。急歸急，但在巨額的利潤(rùn)面前，沒(méi)誰(shuí)會(huì)輕易放棄這最后的土地盛宴。
一位專業(yè)找地人透露土地私下交易的形形色色
“兩年中沒(méi)談成一單地”
買(mǎi)主賣(mài)家輪流坐莊
回首兩年來(lái)的辛苦找
地經(jīng)歷，化名張先生的找地人不禁感慨：“兩年了，我就沒(méi)干成一件事！”市場(chǎng)的、政策的不斷變化，導(dǎo)致土地買(mǎi)賣(mài)雙方在談判中的優(yōu)勢(shì)地位也跟著不斷輪換，交易的價(jià)格隨之漲漲跌跌。
“當(dāng)時(shí)并沒(méi)有感覺(jué)，但現(xiàn)在看，談判的氛圍至少經(jīng)歷了４次轉(zhuǎn)變�！�
�。玻埃埃材�，國(guó)土部的１１號(hào)令和北京市的３３號(hào)文出臺(tái)前后，賣(mài)家著急，以為協(xié)議出讓馬上就要被卡死，而買(mǎi)家則心態(tài)良好，認(rèn)為這是一個(gè)拿地的好時(shí)機(jī)�！爱�(dāng)時(shí)和賣(mài)家談價(jià)格還不是太困難�！�
去年春天疫情暴發(fā)期，買(mǎi)賣(mài)雙方都比較平靜。買(mǎi)家是因?yàn)槭袌?chǎng)狀況不明朗不敢輕易出手，而賣(mài)家呢，已經(jīng)清晰地看到了政策效應(yīng)在不斷減弱，１１號(hào)令終因各種形式的“口子”而收效甚微，他們心里就不那么急了。
去年９、１０月份一直到今年４月，被良好的市場(chǎng)行情所激勵(lì)，土地市場(chǎng)上買(mǎi)方重新活躍起來(lái)，積極尋找土地，由此帶動(dòng)賣(mài)家心氣提升，“手中有地，還怕賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)？”土地交易價(jià)格在這個(gè)階段有了很大幅度的攀升。
今年４月，國(guó)土部頒發(fā)７１號(hào)令，明確“８·３１”大限，買(mǎi)主賣(mài)家之間的心理地位又發(fā)生了微妙的變化。盡管如此，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，他們的優(yōu)勢(shì)是建立在已經(jīng)抬升起來(lái)的價(jià)格平臺(tái)之上的。
“地主”不肯降低期望值
盡管買(mǎi)方重又獲得了談判的優(yōu)勢(shì)地位，但從整體看，土地價(jià)格在這兩年中不斷攀升�！叭ツ辏吩�，ＣＢＤ區(qū)域內(nèi)的土地，出讓金加上拆遷費(fèi)用，一平方米４０００元就能搞定，現(xiàn)在已經(jīng)很難低于６０００元了。”
“我曾經(jīng)接觸過(guò)一塊地，當(dāng)初土地方在巨大的政策壓力下，急于出手，每平方米就４０００元多一點(diǎn)。但隨著買(mǎi)家越來(lái)越多，賣(mài)方發(fā)現(xiàn)原來(lái)無(wú)人問(wèn)津的地現(xiàn)在是香餑餑了，價(jià)格就一點(diǎn)點(diǎn)漲了起來(lái)，單價(jià)加到１０００元以上后，原先熱心的買(mǎi)家又有點(diǎn)承受不住了。就這么僵著，到現(xiàn)在這塊地也還沒(méi)找到下家。”
在巨大的利潤(rùn)前，賣(mài)家絕不會(huì)輕易調(diào)低期望值�！霸S多‘地主’當(dāng)初都是零成本拿地，如果他為自己設(shè)定了一個(gè)億的利潤(rùn)目標(biāo)，他樂(lè)意從中拿出１０％，以公關(guān)協(xié)調(diào)各個(gè)關(guān)節(jié)，以保住這一個(gè)億的利潤(rùn)。所以他們?cè)诤唾I(mǎi)方談時(shí)，通常也是１０００萬(wàn)、２０００萬(wàn)的談。在買(mǎi)家看來(lái)，這么大的交易，談判的階梯怎么也應(yīng)在５０００萬(wàn)，否則就沒(méi)的談了。而５０００萬(wàn)顯然已超出賣(mài)家１０％的公關(guān)預(yù)算。即使有‘大限’當(dāng)頭，賣(mài)家仍愿鋌而走險(xiǎn)，畢竟１１個(gè)億的誘惑實(shí)在太大了！”
到處都是煙幕彈
辛苦兩年毫無(wú)建樹(shù)，專業(yè)找地人卻并不氣餒，反而意志彌堅(jiān)�！罢业厥羌D苦而又錯(cuò)綜復(fù)雜的事，你要對(duì)市場(chǎng)、土地、政策等都有清楚的認(rèn)識(shí)，除此之外，你還要找到真正的‘地主’�！�
“這聽(tīng)起來(lái)可能有些滑稽，但我這兩年，相當(dāng)多的時(shí)間都是放在尋找土地真正的主人上了。今年年初，一個(gè)朋友介紹了一個(gè)擁有３０％股權(quán)的Ａ給我，談一塊地的交易。與此同時(shí)，擁有這個(gè)項(xiàng)目公司７０％股權(quán)的Ｂ不信任Ａ，也在自己找下家，他找到了Ｃ。可是Ｃ自己并不想做，他又輾轉(zhuǎn)找到了我。兩個(gè)人來(lái)和我談一塊地，好不容易Ｂ顯山露水了，他卻不肯出面和我們談。”
“這絕非杜撰，往往一塊地我會(huì)有兩三個(gè)信息源，他們往往又都不是真正的主人，大部分是中介，是土地掮客，他們出于自己的利益，往往將真實(shí)的信息隱藏起來(lái)，或是他們也壓根兒就不知道，拿著份材料就來(lái)了，拍著胸脯說(shuō)，‘我有道兒，這事我肯定能搞定！’反正到處都是煙幕彈，而我只能抽絲剝繭，把真正的‘地主’給揪出來(lái)�！�
“８·３１”后會(huì)有什么變化？
他認(rèn)為，盡管議論紛紛，但“８·３１”的期限是不會(huì)更改了，對(duì)那些手中還有“糧票”并準(zhǔn)備賺上一筆的“地主”們，真正的大限可能是在“８·３１”之后的半年，也就是明年的３月。
他的判斷基于對(duì)政策走向的分析以及這兩年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)累積�！拔医佑|了形形色色的‘土地方’，一個(gè)非常深刻的印象是，誰(shuí)也不會(huì)輕易因?yàn)檎叩淖兓艞壖鹊美妗Ｏ胂脒�有多少買(mǎi)賣(mài)一單下來(lái)就動(dòng)輒幾億、十幾億，他們甚至不肯將自己的贏利目標(biāo)稍做調(diào)整，他們會(huì)想辦法湊出一部分土地出讓金，在大限之前先把手續(xù)辦了。”
交納多少土地出讓金就算辦了手續(xù)？“現(xiàn)在好像也沒(méi)有明確的說(shuō)法，１５％、４０％還是１００％？我的理解是交了１５％就應(yīng)該算是在履行手續(xù)了。那些能拿到地的人，基本都是有些資源可以利用的，就算拿不出４０％的出讓金，先湊出１５％應(yīng)該問(wèn)題不大�！�
雖然對(duì)首付款沒(méi)有明確規(guī)定，但相關(guān)政策卻規(guī)定半年內(nèi)交清全部出讓金�！懊髂辏吃拢瑢�(duì)一些還找不到下家的‘地主’可能會(huì)是真正的死期。”
頭條相關(guān)
土地政策的前世今生
●２００２年５月９日國(guó)土資源部１１號(hào)令公布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定自當(dāng)年７月１日起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。
盡管被業(yè)界稱為“土地革命”，但終因各種形式的“口子”而收效甚微。不過(guò)，回過(guò)頭來(lái)看，１１號(hào)令之后，土地政策步步緊收，應(yīng)該說(shuō)“革命”從此時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始了。
●２００２年６月底北京市下發(fā)《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》，業(yè)內(nèi)俗稱“３３號(hào)令”。
為配合１１號(hào)令，北京市頒發(fā)的相應(yīng)規(guī)定。給人留下深刻印象的是為協(xié)議出讓留出的４個(gè)口子：綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目以及其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地；屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地確需協(xié)議出讓的，可以協(xié)議出讓。
●２００４年２月４日北京市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，業(yè)界俗稱“４號(hào)令”，規(guī)定從今年１月９日開(kāi)始，北京將全面停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地的協(xié)議出讓。
33號(hào)令的4個(gè)“口子”被一一堵死。據(jù)市國(guó)土局對(duì)北京經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留項(xiàng)目的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)登記的歷史遺留項(xiàng)目共1091宗，涉及土地面積為16362公頃，約合24萬(wàn)畝，規(guī)劃建筑面積約20189萬(wàn)平方米。
●２００４年３月３１日國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，即“７１號(hào)令”，要求各地在２００４年８月３１日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì)８月３１日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。
“８·３１大限”是否再次流于形式成為業(yè)界最興致勃勃的猜測(cè)。 作者：張曉莉
特約編輯：振強(qiáng)
