盡管美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度步履蹣跚，房地產(chǎn)市場卻始終保持強(qiáng)勁，不斷傳來好消息，成為美國經(jīng)濟(jì)中少見的亮點(diǎn)之一：幾乎所有地區(qū)房價(jià)在過去的幾年中一路高歌，舊金山、波士頓、紐約等城市的房價(jià)更是漲勢兇猛。紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jason Bram說：“就算有人能預(yù)測國家經(jīng)濟(jì)衰退、預(yù)測股市崩盤、預(yù)測財(cái)政公司丑
聞曝光甚至能預(yù)測“9·11”事件，他也決不會(huì)預(yù)測到房地產(chǎn)可以彌補(bǔ)這些災(zāi)難帶來的損失，然而房地產(chǎn)行業(yè)真的做到了�！�
救世主
如果說還有哪些積極因素可以拯救美國經(jīng)濟(jì)衰退于水火的話，首當(dāng)其沖的恐怕要數(shù)房地產(chǎn)市場了。近兩三年中，美國的股票投資者在股市經(jīng)歷了三年連續(xù)走低后，盡管終于在2003年獲得了些許回報(bào)，指數(shù)卻仍比2000年初創(chuàng)下的最高紀(jì)錄低了30％－50％。然而，盡管美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度步履蹣跚，房地產(chǎn)市場卻始終保持強(qiáng)勁，不斷傳來好消息，成為美國經(jīng)濟(jì)中少見的亮點(diǎn)之一：幾乎所有地區(qū)房價(jià)在過去的幾年中一路高歌，舊金山、波士頓、紐約等城市的房價(jià)更是漲勢兇猛。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過程中，住房的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于給人們提供遮風(fēng)避雨之處，它幫助整個(gè)美國經(jīng)濟(jì)走出了衰退。種種跡象表明，盡管“9·11”事件后幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都預(yù)言美國房地產(chǎn)市場將會(huì)受到嚴(yán)重沖擊，結(jié)果卻出乎意料。事隔兩年半，紐約的房地產(chǎn)市場仍然處在上升之中。紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jason Bram說：“就算有人能預(yù)測國家經(jīng)濟(jì)衰退、預(yù)測股市崩盤、預(yù)測財(cái)政公司丑聞曝光甚至能預(yù)測“9·11”事件，他也決不會(huì)預(yù)測到房地產(chǎn)可以彌補(bǔ)這些災(zāi)難帶來的損失，然而房地產(chǎn)行業(yè)真的做到了�！�
經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，之所以稱過去幾年美國經(jīng)濟(jì)的增長，一半以上應(yīng)歸功于房地產(chǎn)市場的拉動(dòng)，主要原因有兩點(diǎn)：其一，人們搬家的次數(shù)較以前頻繁，從而增加了對家具電器等大件商品的消費(fèi)。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)為家用電器、家具等行業(yè)帶來了數(shù)以十億美元計(jì)的收入；其二，繼股市泡沫、高科技泡沫相繼破滅，嚴(yán)重拖累美國經(jīng)濟(jì)后，美聯(lián)儲(chǔ)曾十余次降低利率以刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，結(jié)果房地產(chǎn)成了低利率政策幾乎是惟一的受益者，目前美國30年期的房屋抵押貸款利率已降至5．4％，房主紛紛將手里的房子抵押出去，以增加手頭的可支配資金，使得房地產(chǎn)市場大大增長，從而扶持了處于頹廢狀態(tài)的美國經(jīng)濟(jì)。
貢獻(xiàn)者：單身女性和移民
美國國家資產(chǎn)協(xié)會(huì)（ National Association of Realors）認(rèn)為，除了傳統(tǒng)購買群體，美國房地產(chǎn)市場中另有兩個(gè)群體值得關(guān)注。
其中一個(gè)正在不斷擴(kuò)大的買房群體是單身女性。目前有155萬女性獨(dú)立居住，而男性則為118萬；而在尚未擁有自己住房的單身女性中，打算購房的占56％，男性則為4７％；目前在二手房市場中，單身女性的購買比例占總數(shù)的13％；從美國人口普查資料可看出，在2000年全美房屋戶主中，女性的比例已達(dá)到53％，比1980年時(shí)增加了5％，比起1985年來增加了近30％。哈佛大學(xué)聯(lián)合研究中心住房研究人員認(rèn)為，造成這種劇烈增長的主要原因是，單身女性同所有人一樣，也需要靠擁有自己的住房來找到歸屬感和社區(qū)感。
各種房屋統(tǒng)計(jì)都沒有對房屋持有者中的單身女性的年齡做過調(diào)查。但很明顯，年長的單身女性的數(shù)目目前呈增長趨勢。她們選房的標(biāo)準(zhǔn)比起年輕的單身女性也有所不同。例如，年輕女性希望購買雙層住宅，她們認(rèn)為樓梯可以增加房屋的安全系數(shù)。而年長的單身女性則購買單層住宅以避免上下樓。美國國家資產(chǎn)協(xié)會(huì)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該對這些單身女性的買房動(dòng)向予以關(guān)注，因?yàn)閱紊砼缘臄?shù)量會(huì)不斷增長。根據(jù)2000年的美國人口普查資料，女性比男性多530萬，而到了2050年這個(gè)數(shù)字會(huì)達(dá)到690萬。這690萬女性已經(jīng)不再幻想她們的白馬王子出現(xiàn)了，也就是說，她們不再等著找到合適的配偶，構(gòu)建家庭后再買房，而決定自己行動(dòng)。
另一個(gè)特殊購房群體是移民。他們與單身女性、丁克家庭、單親家庭一樣，都被稱為“非傳統(tǒng)購買群體”。美國國家資產(chǎn)協(xié)會(huì)（National Association of Realors）曾經(jīng)做過一份調(diào)查，發(fā)現(xiàn)自1995年以來美國房地產(chǎn)市場增長的三分之一要?dú)w功于移民。報(bào)告顯示，在美國居住了20年以上的移民家庭住房擁有率超過在美國本土出生的人。在未來十年內(nèi)，移民將帶來一個(gè)不斷擴(kuò)大的市場，在美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展中將扮演一個(gè)更為重要的角色，他們將對美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉足輕重。
美國人花了太多的錢買房嗎？
盡管人們沒有估計(jì)到在股市泡沫破滅和美國經(jīng)濟(jì)衰退之際美國的住宅價(jià)格卻一直高速上升，然而就在美國房地產(chǎn)業(yè)成為美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿r(shí)，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛提出這樣的觀點(diǎn)：美國房地產(chǎn)業(yè)可能是繼網(wǎng)絡(luò)公司和美國股市泡沫后的第三大泡沫。盡管部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，由于美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)維持低利率，加上房屋市場供不應(yīng)求，房地產(chǎn)市場不存在泡沫。但大多數(shù)人認(rèn)為，對美國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的跟蹤研究表明，目前的房價(jià)飆升與上個(gè)世紀(jì)90年代股市的火爆有相似的一面。股市上漲導(dǎo)致公司過度借債，而現(xiàn)在房屋價(jià)格不斷上升則使房屋擁有者繼續(xù)蜂擁貸款購房，很像當(dāng)年的“淘金熱”，也與當(dāng)時(shí)網(wǎng)絡(luò)公司的心理類似，這可能導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)。如果房地產(chǎn)業(yè)真的要步這些行業(yè)后塵，對美國經(jīng)濟(jì)無疑將是沉重打擊。
耶魯大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·希勒認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)市場是否存在“泡沫”，應(yīng)對當(dāng)?shù)刭彿空叩南M(fèi)動(dòng)機(jī)進(jìn)行徹底分析，看他們到底是自己居住還是投資。如果大部分購房者以投資為目的，那么這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場就一定存在著危險(xiǎn)的“泡沫”。而在美國，“炒房如炒股”確實(shí)早已成為普遍現(xiàn)象。希勒認(rèn)為，幾年前，持續(xù)低迷的股市與不斷的企業(yè)丑聞使股票投資者信心受到嚴(yán)重打擊，華爾街股市全面持續(xù)下跌，人們不肯再相信企業(yè)破產(chǎn)后即如同廢紙的股票和作弊的會(huì)計(jì)，只好將投資從低迷的股市中撤出，轉(zhuǎn)而投資到興旺的房地產(chǎn)市場。
更多人躍躍欲試投身于房地產(chǎn)投資。特別是“9·11”過后，房屋價(jià)值不斷上升的趨勢使很多美國人認(rèn)為房地產(chǎn)投資有利可圖。羅伯特·希勒曾經(jīng)對對美國舊金山、波士頓、洛杉磯等4座城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一次社會(huì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)購房者都承認(rèn)看好房地產(chǎn)市場的后市發(fā)展是其購房的主因之一。他們認(rèn)為，在未來10年中，其購置的房產(chǎn)將升值13％以上。在房價(jià)相對溫和的密爾沃基市，持上述觀點(diǎn)的購房者也不在少數(shù)。威廉·梅經(jīng)紀(jì)人公司的蘇珊·茜利女士在紐約派克大街擁有三棟房屋。她決定近期將這些房屋售出，然后另購一棟與派克大街相隔幾個(gè)街區(qū)的3400平方英尺的房屋。她說：“我必須充分利用這些房子的價(jià)值，讓它們帶來利潤�！�
三年前曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，美國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)衰退期間保持高速增長，是美國經(jīng)濟(jì)躲過深度衰退的主要原因之一。不過大部分人相信，已經(jīng)有一定程度泡沫的房地產(chǎn)業(yè)，難以持續(xù)高速增長下去。有人稱美國的股市泡沫破滅了，但房地產(chǎn)業(yè)的泡沫卻已經(jīng)形成。一旦房價(jià)突然大幅度下跌，其對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的破壞作用，甚至要超過2000年的股市大崩盤。
但仍然有相當(dāng)一部分人對房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫的說法不以為然。他們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)根本不存在泡沫，所謂泡沫不過是某些地區(qū)的房價(jià)發(fā)生了“非理性增長”。美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘認(rèn)為，目前不斷上揚(yáng)的房價(jià)完全可以以合理的經(jīng)濟(jì)因素來解釋：低利率，不斷增長的實(shí)際收入，人口和移民的增長以及土地資源的有限供應(yīng)等等。
然而，不管各方觀點(diǎn)如何不同，有一點(diǎn)是可以肯定的，那就是美國房地產(chǎn)如今正面臨越來越多的變數(shù)。從前景看，美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最起碼面臨兩種趨勢，一種價(jià)格平穩(wěn)下降，利率緩慢上升，最后實(shí)現(xiàn)軟著陸。這種結(jié)果對美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不會(huì)產(chǎn)生破壞作用，但會(huì)妨礙經(jīng)濟(jì)增長速度。另一種可能的結(jié)局，就是房地產(chǎn)業(yè)急劇下滑，從而對消費(fèi)信心形成比當(dāng)年股市暴跌更為嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)，進(jìn)而可能逆轉(zhuǎn)正在回升的美國經(jīng)濟(jì)。因此經(jīng)濟(jì)界人士在慶幸疲軟的美國經(jīng)濟(jì)仍有這么一個(gè)有力支柱的同時(shí)，也著實(shí)為下一階段房地產(chǎn)的走勢捏著一把汗。
特約編輯：鐘善鵬
