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近期，國(guó)家宏觀調(diào)控和金融收緊的政策接連出臺(tái)，其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的新規(guī)很多，將對(duì)行業(yè)的發(fā)展帶來明顯的影響，筆者認(rèn)為影響主要有以下幾個(gè)方面：
房地產(chǎn)企業(yè)洗牌過程加劇
新規(guī)的出臺(tái)，會(huì)使相當(dāng)一部分房地產(chǎn)商無法獲得或不能及時(shí)獲得開發(fā)貸款，主要依靠貸款和期房預(yù)售回籠來維持項(xiàng)目運(yùn)作的房
地產(chǎn)商將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。另外，國(guó)土資源部和監(jiān)察部發(fā)布通知，宣布2004
年8月31日為協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地最后截止期限，屆時(shí)擁有地塊而無力開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)只能拋出地塊，對(duì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商來講則是一次良機(jī)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資源面臨重大調(diào)整�？梢灶A(yù)見，這些新規(guī)的組合出臺(tái)，給原本房地產(chǎn)開發(fā)中“以小博大”、“空手套白狼”模式劃上了句號(hào)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)洗牌過程，一些實(shí)力較弱的房地產(chǎn)商會(huì)因此退出房地產(chǎn)行業(yè)或放棄計(jì)劃中的一些項(xiàng)目。
房地產(chǎn)企業(yè)間合作力度加大
去年上海土地招投標(biāo)過程中，就有12％的中標(biāo)土地屬于聯(lián)合投標(biāo)，這是因?yàn)閷?duì)于一些房地產(chǎn)商而言，單獨(dú)投標(biāo)資金壓力過大。如今國(guó)務(wù)院要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例提高15％，單靠?jī)?nèi)部積累資本金速度太慢而易錯(cuò)失良機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)間的合作力度必將加大，兼并重組的現(xiàn)象將更多地出現(xiàn)，這也預(yù)示了今后房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌整合的趨勢(shì)。
信托投資業(yè)發(fā)展進(jìn)程加速
去年以來，信托投資公司利用其資金優(yōu)勢(shì)，通過房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)強(qiáng)勢(shì)介入房地產(chǎn)業(yè)，不僅解決了部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金不足的問題，又巧妙借助過橋融資的業(yè)務(wù)方式，最大限度地防范了自身的風(fēng)險(xiǎn)。2003
年第四季度房地產(chǎn)信托融資的品種數(shù)量和金額分別占到42.5％和40.4％，而且信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的比例有不斷增加的趨勢(shì)。雖然房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，2003
年累計(jì)僅七十余億元，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。
境外基金介入房產(chǎn)的步伐加快
目前，境外資金進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有兩種方式：一種是參與項(xiàng)目的開發(fā)過程，如摩根士丹利(M organstanley
)參與投資的錦麟天地雅苑和復(fù)地雅園、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)參與投資的上海松江新城住宅項(xiàng)目、新加坡凱德置地(C apitaland
)參與投資的匯豪天下和萊詩��；另一種則是購(gòu)買現(xiàn)成的項(xiàng)目，如R odamco Asia
收購(gòu)上海盛捷服務(wù)式公寓，目前的情況是前一種方式占絕大多數(shù)。雖然目前以境外基金形式出現(xiàn)的投資僅3億美元左右，但最近美國(guó)柯羅尼基金與上實(shí)股份合資成立揚(yáng)子基金、美國(guó)洛克菲勒集團(tuán)與新黃浦集團(tuán)成立中外合作企業(yè)共同開發(fā)外灘源項(xiàng)目。從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加至二十億美元左右，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗(yàn)，并越來越多地參與到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。不過，引進(jìn)境外投資基金也存在產(chǎn)業(yè)投資基金類的法律制度不完善的障礙，這需要在發(fā)展中加以解決。
外資銀行順勢(shì)而入房產(chǎn)市場(chǎng)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003
年已經(jīng)有104億美元的境外資金進(jìn)入上海市場(chǎng)，其中有20％投向了上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)�，F(xiàn)在有很多的境外資金都想進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，其中包括德意志銀行、美國(guó)雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、渣打銀行等。由于目前房貸方面的壓力，許多房地產(chǎn)商已將目光投向海外資金，希望能夠由此解決自身在資金上的壓力，同樣，一些外資銀行也會(huì)利用國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)投資收緊銀根的機(jī)會(huì)，積極參與中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。
房地產(chǎn)商如何應(yīng)對(duì)這些變化，筆者的建議是：
拓寬資金來源和融資渠道，擴(kuò)大資本金規(guī)模
此次央行規(guī)定金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率上浮0.5百分點(diǎn)，從總量上看，收縮可貸資金約1100
億元，由于目前房地產(chǎn)開發(fā)投資約占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20％(一季度為20.7％)，而且貸款資金不是平均分配給各行業(yè)的，因此提高準(zhǔn)備金率不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款產(chǎn)生多大影響。但提高房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例會(huì)給房地產(chǎn)商設(shè)了一道更高的門檻，房地產(chǎn)商今后必須注重拓寬資金來源和融資渠道，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑。同時(shí)，房地產(chǎn)商必須兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累，以外部積累為主擴(kuò)大資本金規(guī)模。
慎重審視自身實(shí)力，制定務(wù)實(shí)的發(fā)展戰(zhàn)略
新規(guī)的出臺(tái)，給缺錢的開發(fā)商提了醒：“房地產(chǎn)是有錢企業(yè)的游戲”。逆勢(shì)而上的開發(fā)商將可能因資金鏈斷裂而付出慘重代價(jià)。因此，房地產(chǎn)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)必須重新審視自身實(shí)力，“量體裁衣，看菜吃飯”，平衡規(guī)模、速度、效益、風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，制定務(wù)實(shí)的發(fā)展戰(zhàn)略，切忌盲目求快求大而遭滅頂之災(zāi)。
做大做強(qiáng)，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)商要順應(yīng)市場(chǎng)，逐步走上規(guī)�；�、品牌化、專業(yè)化、人性化的道路。房地產(chǎn)商做大做強(qiáng)帶來的是規(guī)模化，進(jìn)而帶來集合融資成本下降、獲得土地能力提升、品牌效應(yīng)倍增、市場(chǎng)份額提高、運(yùn)營(yíng)成本下降等優(yōu)勢(shì)。而在高門檻的資金要求和高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)商必須憑借“品牌＋實(shí)力＋項(xiàng)目”來進(jìn)行有效擴(kuò)張，不斷提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
(作者：童曉春 賴翔青 )
特約編輯：振強(qiáng)
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