近日今典集團將揮巨資進軍EVD影像業(yè)的消息引起了業(yè)界的廣泛關注，而出現(xiàn)這種多元化投資舉動的房地產開發(fā)商并非今典集團一家。當代集團也在日前發(fā)出消息，在繼續(xù)以房地產開發(fā)為重點的同時，集團即將介入制造業(yè)，計劃用幾年時間在航空、城市基礎設施、市政和醫(yī)療等行業(yè)大展身手。
有關人士認為，
由于房地產行業(yè)高回報率的吸引，長期以來基本是其他行業(yè)的資金注入房地產業(yè)，即使前一段時間的宏觀調控也只是使部分中小房地產公司從業(yè)內抽資撤走，而現(xiàn)在在北京房價一路上揚的情況下還出現(xiàn)資金多元化流動趨勢，則是一個微妙的信號，標志性意義在于宏觀調控后房地產開發(fā)門檻抬高，2年開發(fā)期的時限也將被嚴格執(zhí)行，一系列的舉措抑制了房地產“四兩撥千斤”的特色，增加了房地產企業(yè)生存的風險，從而導致了一些發(fā)展戰(zhàn)略相當穩(wěn)健的開發(fā)商在企業(yè)資產構成上做出相應調整，以前已經制定的多元化投資計劃加快進入了實質性階段。同時，一些行外企業(yè)則加速了進軍房地產業(yè)的步伐，房地產投資結構由此出現(xiàn)了意味深長的質變。
變中求存
“我預計，未來房地產一級市場的規(guī)模和利潤都將被攤薄”，在宣布進軍數(shù)字影像業(yè)之后，張寶全對外界做了如是表示。面對本報記者的采訪，張寶全解釋道：“8·31后房地產業(yè)將在逐步規(guī)范中發(fā)生轉型從長遠看一手市場的比例將逐年下降二手市場則不斷上升，在西方發(fā)達國家，一般二手房交易占八成，而北京市卻恰恰相反，二手房交易早晚會成為主流市場而且二手房的經營必須走全國化的道路有一定的規(guī)模才行但今典集團的企業(yè)目標是不求最大但求最好，將堅持以一手房的經營為主體”，談及多元化的問題，張寶全表示，“多元化是企業(yè)的一個正常狀態(tài)是在利用現(xiàn)有資源開發(fā)一種綜合優(yōu)勢，但是多元化的操作中全現(xiàn)金投入是非常危險的必須依托地產優(yōu)勢，今典集團在EVD上的投資有相當大的部分是房產投資�！�
中國房地產業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌表示各個企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略不同“一業(yè)為主，多路發(fā)展”作為一種抗擊風險的模式，自然會被一些企業(yè)選擇，而目前房地產的開發(fā)對開發(fā)商來說風險也在加大，根據國務院的46號文，城市建設中拆遷速度的放慢，將成為一個客觀事實。另外，拿地和融資兩個方面的游戲規(guī)則變化也會使一些開發(fā)商做出反應。
人民大學房地產信息中心副主任曲衛(wèi)東認為，在引發(fā)投資變化的各種因素中產業(yè)政策是最重要的。綜合近來一系列的房地產產業(yè)調整政策，房地產開發(fā)的門檻不斷提高，企業(yè)的自有資金不含經濟適用房項目由20％以上提高到35％以上，北京市7月1日實施的項目開盤需先付40％土地出讓金政策也在加高項目開發(fā)門檻，人們普遍預測，“8月31日北京土地公開交易落實后，雖會增加開發(fā)土地的供應量，但仍無法滿足開發(fā)市場的需求，至少在相當一段時間內土地成本對開發(fā)商來說還是相當高的，在這些產業(yè)政策下自然會引起投資結構的一些調整。
另據分析，北京房地產市場的一些不確定因素也在加大，“8·31”已經造成了巨大的土地突擊審批，如數(shù)繳納由此產生的土地出讓金將擠光開發(fā)商手中的現(xiàn)金；另外開發(fā)企業(yè)除繳納土地出讓金之外，還需集中大量現(xiàn)金，用來支付土地的征地、拆遷等成本，以及后續(xù)的各項開發(fā)費用。這將使得開發(fā)商負債率上升、現(xiàn)金流下降，并可能帶來資金鏈斷裂的風險。新規(guī)定要求協(xié)議出讓的土地必須在兩年以內開工，否則強行收回，這將迫使開發(fā)商集中開工，加大市場供應量，加劇市場競爭，最終沖擊房價。
人大土地管理系教研室主任張占錄對現(xiàn)在房地產企業(yè)的壓力用一對辯證關系做出了解釋：土地是房地產企業(yè)核心競爭力之一，但是隨著國家對土地控制的加強和土地市場的規(guī)范化，原有開發(fā)企業(yè)資金流動的出口不再向原來那樣寬泛，一定程度被限制了，而另一方面，以前不敢進入房地產的企業(yè)現(xiàn)在由于土地市場的規(guī)范敢于進入了，對行外資本來說資金流入的進口卻放大了，兩相作用，老牌開發(fā)企業(yè)的壓力可想而知。
“優(yōu)勢行業(yè)組合”前景光明
我國宏觀調控的一個重要目標是對現(xiàn)有的投資結構進行調整。張占錄認為，宏觀調控就是要讓資金流向趨于合理，房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)外投資的趨勢是宏觀調控發(fā)揮作用的一個客觀反映，是投資結構的合理化，降低風險的同時也是增強房地產企業(yè)競爭力的有效手段。雖然有許多大的開發(fā)公司沒有進行多元化投資，但是投資多元化是一個必然趨勢，企業(yè)核心業(yè)務的專業(yè)化并不排斥投資的多元化，如現(xiàn)在的海爾公司就是一個典范，由于單一投資風險大而多元化降低投資風險，因此“投資組合”是許多企業(yè)發(fā)展過程中難以回避的一個命題，世界級大企業(yè)的投資沒有幾個不是多元化的。
另外，有分析人士認為，世界各國的房地產業(yè)都有“反經濟周期”的現(xiàn)象，并不是經濟發(fā)展狀況好房地產發(fā)展就好，當經濟發(fā)展處于低潮時，政府會通過降息等手段促使人們買房，推動住房投資，拉動經濟增長；而當經濟增長進入熱潮時，政府又會壓制住房投資和消費，降低房地產發(fā)展速度，從而調整經濟運行周期。在中國也不例外，五六年前的經濟發(fā)展正處于宏觀經濟調控后的“低潮期”，需要尋找新的經濟增長點，需要通過各種經濟的、行政的手段刺激房地產投資和需求。而今，經濟發(fā)展正處于新一輪經濟周期的“上升期”，加上各地、各級政府新班子上任后的投資沖動，各類投資需求迅速膨脹，因此國家對房地產投資也出現(xiàn)了一種壓制姿態(tài)。基于這種房地產發(fā)展“反經濟周期”理論，房地產企業(yè)要想尋求一個長期穩(wěn)定的發(fā)展，就不要把所有的雞蛋放到一個籃子里，最好在經濟發(fā)展的高潮和低谷中都有自己的“亮點”業(yè)務。
日前，英國經濟評論家馬丁·沃爾夫撰文指出中國目前最重大的問題不是經濟過熱，而是投資效率的低下�！巴顿Y是否得到了合理分配才是我們需要回答的問題�！币虼耍康禺a企業(yè)組合“優(yōu)勢行業(yè)”進行業(yè)外發(fā)展，推行投資多元化戰(zhàn)略是一個頗有意義的命題。
特約編輯：振強
