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按揭貸款對普通購房者而言，就像霧里看花，看似簡單卻一點馬虎不得。江女士和邱生遇到的情況雖然只是個別現(xiàn)象，卻依然給購房者敲響了警鐘：簡單的按揭貸款這一步如果不走好，也會帶來很多麻煩，甚至引起不必要的糾紛。
按揭貸款明明白白
張啟軍律師指出：現(xiàn)在很多
樓盤賣樓都是通過代理公司進行銀行按揭的，但是置業(yè)者也應該了解按揭的過程以做到心中有數(shù)。從目前的實際操作來看，按揭貸款購房的程序和步驟如下：1、購房人與房地產開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》。2、購房人向開發(fā)商交付銀行要求的一定比例的首付款。3、購房人向銀行申請貸款。在申請貸款時，購房人必須承諾將其所購買的房產抵押給銀行，并委托銀行辦理抵押登記。4、貸款銀行對購房人的申請材料進行審查，并和購房人簽訂借款合同。在簽訂借款合同時，房地產開發(fā)商必須在借款合同上同意為購房人提供保證擔保，并且愿意承擔回購責任。5、銀行付款。銀行付款時，并不是將貸款付給貸款人，而是直接將該筆款項劃入開發(fā)商的賬戶上。此時，即視為購房人已經向開發(fā)商付清了全部房價款。6、銀行辦理抵押登記，取得房屋的抵押權。實際操作需要的時間在一個半月到三個月之間。
三方關系清清楚楚
從申請銀行按揭的程序中我們可以看出，在按揭貸款購房的過程中，主要存在三方基本的當事人，即購房借款人，銀行和房地產開發(fā)商。這三方當事人相互之間構成了不同的法律關系：在購房借款人與銀行之間是抵押借貸合同關系，購房人與房地產開發(fā)商之間是商品房買賣合同關系，房地產開發(fā)商銀行之間是擔保和回購合同關系。這其中商品房買賣合同關系是基本的合同關系，抵押借貸合同關系是基于買賣合同關系訂立而又相對獨立于買賣合同，擔保合同關系則是借款合同關系的從合同關系。也就是說，購房者與銀行之間的按揭合同是基于購房者與開發(fā)商之間的購房合同而產生的從合同。從清楚的三房關系中不難看出，最主要的關系是購房者與開發(fā)商之間的關系。
特約編輯：振強
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