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按揭貸款對(duì)普通購房者而言，就像霧里看花，看似簡單卻一點(diǎn)馬虎不得。江女士和邱生遇到的情況雖然只是個(gè)別現(xiàn)象，卻依然給購房者敲響了警鐘：簡單的按揭貸款這一步如果不走好，也會(huì)帶來很多麻煩，甚至引起不必要的糾紛。
按揭貸款明明白白
張啟軍律師指出：現(xiàn)在很多
樓盤賣樓都是通過代理公司進(jìn)行銀行按揭的，但是置業(yè)者也應(yīng)該了解按揭的過程以做到心中有數(shù)。從目前的實(shí)際操作來看，按揭貸款購房的程序和步驟如下：1、購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》。2、購房人向開發(fā)商交付銀行要求的一定比例的首付款。3、購房人向銀行申請(qǐng)貸款。在申請(qǐng)貸款時(shí)，購房人必須承諾將其所購買的房產(chǎn)抵押給銀行，并委托銀行辦理抵押登記。4、貸款銀行對(duì)購房人的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并和購房人簽訂借款合同。在簽訂借款合同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在借款合同上同意為購房人提供保證擔(dān)保，并且愿意承擔(dān)回購責(zé)任。5、銀行付款。銀行付款時(shí)，并不是將貸款付給貸款人，而是直接將該筆款項(xiàng)劃入開發(fā)商的賬戶上。此時(shí)，即視為購房人已經(jīng)向開發(fā)商付清了全部房價(jià)款。6、銀行辦理抵押登記，取得房屋的抵押權(quán)。實(shí)際操作需要的時(shí)間在一個(gè)半月到三個(gè)月之間。
三方關(guān)系清清楚楚
從申請(qǐng)銀行按揭的程序中我們可以看出，在按揭貸款購房的過程中，主要存在三方基本的當(dāng)事人，即購房借款人，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商。這三方當(dāng)事人相互之間構(gòu)成了不同的法律關(guān)系：在購房借款人與銀行之間是抵押借貸合同關(guān)系，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間是商品房買賣合同關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商銀行之間是擔(dān)保和回購合同關(guān)系。這其中商品房買賣合同關(guān)系是基本的合同關(guān)系，抵押借貸合同關(guān)系是基于買賣合同關(guān)系訂立而又相對(duì)獨(dú)立于買賣合同，擔(dān)保合同關(guān)系則是借款合同關(guān)系的從合同關(guān)系。也就是說，購房者與銀行之間的按揭合同是基于購房者與開發(fā)商之間的購房合同而產(chǎn)生的從合同。從清楚的三房關(guān)系中不難看出，最主要的關(guān)系是購房者與開發(fā)商之間的關(guān)系。
特約編輯：振強(qiáng)
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