進(jìn)入2019年以來,青島樓市氛圍就一直處于整體相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài),在“房住不炒”的基調(diào)下,島城房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)了小幅度的穩(wěn)中下行。10月8日房貸新政正式執(zhí)行,11月20日,房貸基準(zhǔn)利率出現(xiàn)首次降息,LPR從4.85%下調(diào)至4.8%。

但記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn),目前大部分銀行房貸利率執(zhí)行首套LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%),未出現(xiàn)購(gòu)房者期望中的大幅放松。但關(guān)于申貸、還款等置業(yè)金融類問題,在這個(gè)歲末大家的疑問似乎更多了。近日,針對(duì)網(wǎng)友普遍關(guān)注的這些熱點(diǎn)樓市金融類問題,記者獨(dú)家采訪了幾位金融業(yè)內(nèi),希望能幫購(gòu)房者答疑解惑。

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問題一:11月20日的房貸利率調(diào)整對(duì)于還貸者或?qū)⒁J款的購(gòu)房者來說,影響大嗎?

業(yè)內(nèi)解答:山東省利率自律機(jī)制確定的個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限和全國(guó)要求一致,不再額外加點(diǎn)。這也就意味著,自今年10月8日起,青島市商業(yè)銀行發(fā)放的首套個(gè)人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限LPR(按9月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個(gè)人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按9月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)。而目前青島各大銀行的房貸利率,無論是首套房利率還是二套房利率,都在目前LPR的基準(zhǔn)以上,也就說房貸雖然出現(xiàn)變化,但對(duì)目前島城房貸的總體行情影響不大。

對(duì)于正在還貸的人群來說,11月LPR基礎(chǔ)利率下調(diào)以后,月供壓力會(huì)相應(yīng)減少,但幅度很低,有些貸款額度相對(duì)不大的還款人可能直觀感受并不明顯。以100萬房貸為例,還款周期30年,采用等額本息貸款模式,過去月供額為5762元,而現(xiàn)在降至5731元,月供壓力減少31元。

問題二:當(dāng)下在青島選擇貸款買房合適嗎?

業(yè)內(nèi)解答:目前首套房貸LPR+83.5BP(5.635%)、二套房貸LPR+108BP(5.88%)是青島房貸的主流行情。這與今年三季度青島房貸利率主流行情“首套房房貸較基準(zhǔn)利率(4.9%)上浮15%、二套房房貸較基準(zhǔn)利率(4.9%)上浮20%”相比無明顯變化。在這種波動(dòng)較小的房貸行情下,置業(yè)者特別是剛需置業(yè)者是可以按照自身購(gòu)房需求申請(qǐng)貸款的。雖然無論首套房貸還是二套房貸相對(duì)去年同期時(shí)都有所上漲,但房貸利率依舊是當(dāng)下市面各類貸款中利率較低的一種,因此算不得"吃虧"。

問題三:結(jié)合當(dāng)下執(zhí)行利率,是否可以考慮提前還貸呢?

業(yè)內(nèi)解答:首先這個(gè)問題不是絕對(duì)的,要因人而異。如果還款人房貸壓力比較大,近期手頭又有不錯(cuò)的積蓄數(shù)額,可以提前還一部分,減輕每個(gè)月的壓力,然后剩余的部分進(jìn)行投資理財(cái)。

如果你的貸款當(dāng)年申請(qǐng)時(shí)是八五折、九折等折扣房貸,在還款壓力不影響正常生活質(zhì)量的情況下,不建議提前還款。可以將寬裕的資金進(jìn)行合理的理財(cái),相信這個(gè)收益超過房貸利率并不是特別難的事情。

再者,提前還貸也并不是隨時(shí)想還就還的,通常你貸款的銀行會(huì)有最低還款額及還款周期的要求,相當(dāng)一部分銀行都要求最低還款額不低于5萬,并且需要還貸滿12個(gè)月之后才能申請(qǐng),一年只能還1-2次的比較多,還貸前需要提前預(yù)約,這個(gè)提前預(yù)約期通常是半個(gè)月以上。

另外,銀行對(duì)于提前還貸是可以收違約金的,這些合同里都有寫,有的銀行只要你提前預(yù)約就不會(huì)收,不同銀行不一樣,具體看貸款合同當(dāng)初是如何簽訂的。

問題四:購(gòu)買新房,申請(qǐng)銀行貸款一定要到開發(fā)商指定的銀行辦理嗎?可不可以找自己熟悉的銀行?

業(yè)內(nèi)解答:近年來,不少新建樓盤在銷售期都會(huì)有合作的銀行,該銀行會(huì)針對(duì)購(gòu)買這個(gè)樓盤的申貸者給予相關(guān)的折扣優(yōu)惠或者連帶服務(wù),青島的各家新盤也不例外。 但隨著房貸行情的收緊,即便是合作銀行,也很難做到較大程度的讓利。因此,也有可能會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商指定銀行貸款利率高于其它銀行的情況。碰到這種情況,購(gòu)房者原則上可以選擇自己感覺服務(wù)更好,或者是放款速度更快的銀行進(jìn)行申貸。但市場(chǎng)上銷售的房屋多為期房,期房的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性決定了貸款銀行需要一個(gè)擔(dān)保,比如開發(fā)商的擔(dān)保。購(gòu)房者想要自由選擇心儀銀行申貸,就意味著開發(fā)商要與不同的銀行簽訂擔(dān)保協(xié)議,這對(duì)開發(fā)商來說是非常不利的,或者說是比較麻煩的。所以,有些項(xiàng)目的開發(fā)商可能會(huì)指定某一個(gè)合作銀行進(jìn)行貸款,不建議購(gòu)房者自己選擇其它銀行進(jìn)行申貸。

問題五:聽說歲末買二手房,貸款不好辦理,比新房復(fù)雜很多,而且銀行不接受個(gè)人申請(qǐng)?

業(yè)內(nèi)解答:是的,二手房在申貸流程環(huán)節(jié)方面要更多一些,除了對(duì)申請(qǐng)者征信、還款能力進(jìn)行評(píng)估外,還要對(duì)所購(gòu)買二手房源情況進(jìn)行評(píng)估,房齡超過20年甚至更長(zhǎng)年限的房源,部分銀行可能會(huì)拒絕放貸。此外,值得注意的是,島城有些銀行也不接收只有買、賣房雙方參與的房貸業(yè)務(wù),一般會(huì)要求申貸人找一家擔(dān)保公司或大型中介參與擔(dān)保,這樣能夠幫銀行方面做好前期關(guān)于房屋的審核、購(gòu)房者實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況的調(diào)查等工作,銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就小一些。有些時(shí)候,銀行甚至?xí)筚I、賣雙方拿著房產(chǎn)證、購(gòu)房合同等前往銀行進(jìn)行“首付款凍結(jié)”。但購(gòu)買常規(guī)的商品房,特別是十五年之內(nèi)的二手商品房是跟新房一樣,可以順利批貸的,放款速度也跟新房無異,甚至有些時(shí)候比新房更快,購(gòu)買二手房的置業(yè)者不必過于擔(dān)心。

問題六:未來島城房貸行情走勢(shì)是怎樣的?

業(yè)內(nèi)解答:預(yù)測(cè)在沒有新政橫空出世的情況下,短期內(nèi)青島房貸行情將繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài),大概率不會(huì)出現(xiàn)寬松跡象。

您在歲末買房過程中,還遇到了哪些難解的金融問題?歡迎留言,小編后臺(tái)等您,期待能為您答疑解惑~

文/圖:于灝源胡燕云

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