新國五條的實施細(xì)則終于落地，逐漸為三月樓市的瘋狂畫上了休止符。同新建住宅和二手房上萬套的巨大成交量相比，網(wǎng)點房和商鋪的成交量卻降至了3年以來的最低點，一季度市區(qū)成交量僅為308套，儼然是一副冰火兩重天的狀態(tài)。

    一套2800平方米的網(wǎng)點賣了一年僅賣出5000萬元，僅比住宅的價格高了一點；7萬的網(wǎng)點房降價到5萬，半年多無人問津；買一套300萬元的網(wǎng)點，要交50萬元的稅讓投資客望而

卻步……連續(xù)兩天，記者探訪我市商業(yè)網(wǎng)點的銷售發(fā)現(xiàn)，盡管網(wǎng)點的價格連年上升，但商業(yè)網(wǎng)點的成交量卻已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的萎縮，有價無市是當(dāng)下商業(yè)網(wǎng)點交易的現(xiàn)狀。

    探訪 網(wǎng)點房賣出住宅價

    如果開車經(jīng)過寧夏路與南京路，細(xì)心的市民可能會留意到原本是金漢斯烤肉的網(wǎng)點櫥窗上貼著一張字條：網(wǎng)點出售。這張字條已經(jīng)張貼了一年的時間了。不過，就在前幾天，這套面積在2800平方米的網(wǎng)點終于售出了。售出的價格令人大跌眼鏡：5000萬元出頭。

    “房子是被青島一家風(fēng)投公司買走了，交易價格每平方米只有2萬多元。”21世紀(jì)不動產(chǎn)的曲佳告訴記者，這套商業(yè)網(wǎng)點樓上的二手房售價已經(jīng)接近甚至超過了每平米2萬元，而這處網(wǎng)點每平方米的交易價格僅比住宅高了一點。

    “這套商業(yè)網(wǎng)點的持有人是石家莊市的一名商人，網(wǎng)點房賣了一年，他心理受不了了，低價甩賣了。”曲經(jīng)理告訴記者，房東賣這套房子時自己都直搖頭，覺得價錢賣低了，直喊自己是白菜價賣商鋪。

    7萬降到5萬還難出手

    在靠近李村步行街的峰山路上，一套大型商業(yè)網(wǎng)點已經(jīng)在中介掛牌出售的時間長達半年了，房價從每平方米的7萬元降到了5萬元，但一直都是無人問津?！斑@套房子的面積太大了，總面積超過了1000平方米，需要很大數(shù)額的資金，但就是沒人問?！蔽挥诶畲宓囊患曳康禺a(chǎn)中介的店長告訴記者，這套房子的地理位置很好，緊靠著李村商圈，如果是小戶型每平方米的售價能達到10萬元，但就是因為戶型太大，有能力出手的客戶太少。

    類似的例子還有不少，位于福州路與延吉路交界處的依山雅居小區(qū)有三套大型網(wǎng)點房，自從2010年建成后一直閑置，直到去年，兩套網(wǎng)點分別被寶馬車行和青島交運陽光店租下，這兩套網(wǎng)點才起死回生。但中間的一套網(wǎng)點卻一直閑置，無人出手。

    小戶型網(wǎng)點受歡迎

    “現(xiàn)在好賣的都是小戶型，比如面積在100平方米左右，客戶能承受的價格在每平方米2到3萬之間的商業(yè)網(wǎng)點最好賣。”克而瑞房產(chǎn)調(diào)查公司青島信息研究部主管張斌告訴記者，青島市前三個月成交的網(wǎng)點房平均面積不到150平方米，這已經(jīng)很好地說明這個問題了?！翱蛻羰诸^的資金有限，雖然成交量中有動輒數(shù)千萬的網(wǎng)點，但九成的成交量是100平方米以下的商業(yè)網(wǎng)點?！睆埍蟾嬖V記者，這部分客戶有一個典型的特點，本身已經(jīng)有多套住宅，再購買住宅無法貸款，無法享受優(yōu)惠利率，他們把目光瞄向了小戶型的商業(yè)網(wǎng)點，通過購買商業(yè)網(wǎng)點獲得升值和房租獲利。

    數(shù)據(jù) 1至3月市區(qū)成交僅308套

    記者從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，青島市1到3月商業(yè)網(wǎng)點的成交量為1334套，總成交面積16萬5千多平方米，其中市區(qū)僅308套，成交面積2萬多平方米?！斑@個成交量比去年和前年同期的成交量都低?！睆埍蟾嬖V記者。

    “按照我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)每季度的成交量應(yīng)該在8萬平方米左右，但今年一季度僅有兩萬平方米?！睆埍蟾嬖V記者，全市的成交面積和成交量主要靠郊區(qū)支撐，市區(qū)雖然售價高，但賣不過郊區(qū)。

    量跌價漲郊區(qū)冒尖

    “從一季度的成交情況來看，市區(qū)網(wǎng)點房的售價出現(xiàn)了明顯的增長，成交均價為兩萬元，已經(jīng)是連續(xù)兩年上漲了，2011年時均價僅為13000元左右，2012年漲到了15000元左右，今年再次上漲。”張斌告訴記者，盡管價格出現(xiàn)了上漲，但成交量的下滑卻十分明顯?！芭e個例子吧，在李滄一個新開盤的商業(yè)網(wǎng)點，每平方米售價達到了7萬元，普通老百姓根本買不起，這也是網(wǎng)點房銷量下滑的主要原因?！睆埍蟾嬖V記者，就在李滄區(qū)京口路上，一家網(wǎng)點的均價在3萬元左右，這家網(wǎng)點的銷售就非常好。

    “另外一個亮點出現(xiàn)在郊區(qū)，在郊區(qū)的總體拉動下，網(wǎng)點房的成交價格出現(xiàn)了下跌?！睆埍蟾嬖V記者，這已經(jīng)是青島市網(wǎng)點房售價連續(xù)兩年下跌。2011年全市商業(yè)網(wǎng)店平均價為13651元，2012年為12666元，到今年，平均價格僅為11420元?！斑@與郊區(qū)網(wǎng)點房的大量上市有很大關(guān)系?！睆埍笳f，郊區(qū)的網(wǎng)點房只賣七八千元，再加上大量上市，這拉低了總體售價。

    高價高稅抑制投資

    “還有一個壓抑商業(yè)網(wǎng)點銷售的原因——稅負(fù)太高。買套網(wǎng)點等于給國家交一輛汽車了?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)的曲佳告訴記者，買套價值在300萬元左右的商業(yè)網(wǎng)點，各種稅費加起來就要50萬元。記者查閱發(fā)現(xiàn)，買一套網(wǎng)點需要交納成交價的3%作為契稅，同時還要交納5.6%的差額營業(yè)稅，還有8%或9%的土地增值稅，如果出租還要交納房租的12%作為房產(chǎn)稅，如果空置還要交納房價的1.2%作為房產(chǎn)稅，還有維修基金等等。“如果是新房交得少，但如果是二手網(wǎng)點，尤其是拆遷的網(wǎng)點，交易成功后要交納的稅費接近30%。”曲佳說。

    除了高稅外，商業(yè)網(wǎng)點的高價格也導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點成交量萎靡?！艾F(xiàn)在市區(qū)內(nèi)很難找到每平方米售價低于3萬元的網(wǎng)點房了，臺東、李村等商業(yè)旺角，每平方米10萬的網(wǎng)點都不罕見。價格高了，自然買的人就少了?！睆埍蠼榻B說。