相關(guān)報(bào)告、證明無法提供的春和景明樓盤。

　　3月4日，本報(bào)刊發(fā)了《李滄寶龍城市廣場延期交房》的報(bào)道之后，大量市民給記者發(fā)送短信，訴說自己因?yàn)殚_發(fā)商延期交房而帶來的諸多煩惱。購房合同暗含霸王條款，不具備驗(yàn)收條件催促業(yè)主收房，以不交物業(yè)費(fèi)為理由拒絕交房……在地產(chǎn)調(diào)控政策不見放松的情況下，很多開發(fā)商不惜用自己的企業(yè)品牌作為代價(jià)，在違約交房的問題上一拖再拖。而作為普通的老百姓，除了嘆息之外，只能挨著?

　　開發(fā)商玩失蹤

　　樓盤：山東路中央國際

　　開發(fā)商：青島三杰開發(fā)有限公司

　　“去年五月份就該交房，到現(xiàn)在都拿不出竣工證明，開發(fā)商也找不到?！痹谏綎|路中央國際買了房子的楊女士說，這事都拖了快一年了，而且物業(yè)也沒有開發(fā)商給的正規(guī)委托書，物業(yè)給鑰匙業(yè)主也不敢拿。

　　售樓處徐女士說，到目前為止還沒有接到交房的通知，因?yàn)楣具@邊環(huán)境以及商場車尾燈等還都沒弄好，也沒有驗(yàn)收。如果業(yè)主急得話，可以拿著身份證，帶著合同、收據(jù)去領(lǐng)鑰匙提前進(jìn)去裝修，至于驗(yàn)收什么時(shí)候能過，現(xiàn)在不確定。

　　三年還不具備交房條件

　　樓盤：即墨曼谷陽光

　　開發(fā)商：青島康城置業(yè)有限公司

　　“2009年3月份買的房子，現(xiàn)在都沒拿到房產(chǎn)證?！睆埾壬I了即墨市黃河二路的即墨曼谷陽光二期的房子，“從2010年我就一直在追問，開發(fā)商給的答復(fù)都是等?！?/p>

　　張先生說，2012年他找過房產(chǎn)管理部門，得到的答復(fù)是開發(fā)商還沒有從銀行撤押，還不具備完全交房的條件。

　　一位負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證的宮女士說，她們不清楚為什么辦不下證來。她給記者提供的一個(gè)客戶電話，記者多次撥打無人接聽。

　　租著房子等驗(yàn)收遲遲未果

　　樓盤：皇冠國際

　　開發(fā)商：青島開發(fā)區(qū)太行房產(chǎn)有限公司

　　王女士 2010年11月買了開發(fā)區(qū)皇冠國際的房子，2011年10月30日交房領(lǐng)鑰匙，但是一直沒有竣工報(bào)告，就沒敢入住，依然租房子住。而為了省下租金，李先生選擇了提前領(lǐng)鑰匙入住，但他說，開發(fā)商不給我們提供正規(guī)手續(xù)的前提下，我們要索賠違約金。

　　記者撥通了開發(fā)商的電話，工作人員說，我們請示了相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)表示，3月底4月初才能辦理相關(guān)的手續(xù)，至于違約金的問題，還不清楚。

　　相關(guān)報(bào)告證明要啥啥沒有

　　樓盤：春和景明

　　開發(fā)商：青島金實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司

　　“2009年12月花60多萬元買了金水路春和景明的房子，到現(xiàn)在還沒住上新房?！?月22日，王女士到售樓處詢問，“一位叫王文周的負(fù)責(zé)人接待我，不管是房屋竣工驗(yàn)收報(bào)告還是實(shí)測面積證明等，他都拿不出來，違約金也只字不提。至于裝修更是亂七八糟，墻面都帶著彎，窗戶也關(guān)不嚴(yán)實(shí)?！?/p>

　　工作人員說可以先看看房子，看房子沒問題就可以交房子了，如果想看證件，他們那里沒有。記者隨后多次撥打開發(fā)商辦公室所提供的領(lǐng)導(dǎo)電話，無人接聽。

　　推遲兩個(gè)月違約金為“0”

　　樓盤：山河城

　　開發(fā)商：青島嘉合東方山水嘉苑置業(yè)有限公司

　　“本來應(yīng)該3月31日交房，上周四收到了開發(fā)商發(fā)的通知書，通知上說山河城一期海洋公園擬于2012年5月20日到31日辦理交房手續(xù)?！?月4日，已在山河城2號樓購房的孫先生說，開發(fā)商不僅違約，還在購房的合同上標(biāo)注了推遲三個(gè)月的免責(zé)期，在這段時(shí)間延遲交房的違約金為“0”。

　　售樓處置業(yè)顧問丁女士說，因?yàn)榻环恐耙块T組織驗(yàn)收，可是驗(yàn)收部門遲遲沒過去，所以現(xiàn)在還沒有驗(yàn)收完畢。到5月底肯定能交房了。

　　質(zhì)疑一 延期違約金到底怎么算？

　　開發(fā)商違約交房，違約金到底應(yīng)該怎么算，賠償金又如何界定？記者咨詢了島城法律界的專業(yè)人士。

　　山東元鼎律師事務(wù)所的單正國律師說，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！蓖瑫r(shí)在第十六條中約定：當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　國家并沒有一個(gè)明確的關(guān)于延期交房相關(guān)違約賠償?shù)囊?guī)定，實(shí)踐中是依照當(dāng)事人的約定確定，如果實(shí)際損失高于約定賠償范圍的，還是可以要求賠償實(shí)際損失，理由可以是開發(fā)商作為格式合同提供方以格式合同的形式免除、降低其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

　　質(zhì)疑二 群體違約為什么集中出現(xiàn)？

　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有松動(dòng)的情況下，開發(fā)商們的銷售本來就很成問題，為什么偏偏出現(xiàn)了大量的延期交房的情況呢？記者采訪了一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士。

　　“這一輪房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間之長令很多開發(fā)商始料未及，在銷售數(shù)量大幅滑坡的情況下，開發(fā)商的資金回籠必然受到影響，很多開發(fā)商已經(jīng)停止了新項(xiàng)目的開發(fā)，也有開發(fā)商開始將自己的項(xiàng)目向外轉(zhuǎn)手?！边@位業(yè)內(nèi)人士說，青島已經(jīng)出現(xiàn)小的開發(fā)商受不了市場的壓力“跑路”的行為。而銷售的長期滯緩如今難免“影響”到購房者，開發(fā)商工程款不結(jié)清，又或因其他原因造成逾期交房或質(zhì)量不合格馬虎交房，未來都將會(huì)給消費(fèi)者帶來損失。

　　質(zhì)疑三 開發(fā)商“耍賴”到底誰來管？

　　山東元鼎律師事務(wù)所單正國律師表示，我們購買一般的消費(fèi)品都可以通過消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法來維護(hù)自己的權(quán)益，但是房產(chǎn)問題暫時(shí)還不適用于消法。

　　在房屋買賣當(dāng)中，一般情況下，司法機(jī)關(guān)往往會(huì)根據(jù)合同的約定來處理糾紛案件，因此事先詳細(xì)約定違約責(zé)任，產(chǎn)生糾紛之后處理起來也能做到有據(jù)可依。不過目前有部分人在簽訂房產(chǎn)買賣合同過程中忽略了這個(gè)問題。

　　單正國說，開發(fā)商在房子沒有竣工驗(yàn)收的情況下就交房是違法的，這是一種欺詐、違約的行為，如果不能按時(shí)交房子的，應(yīng)該進(jìn)行賠償。如果不進(jìn)行賠償?shù)?，買房者可以向工商和建管局投訴開發(fā)商，也可以通過法律手段來起訴他們。對于在購房合同中規(guī)定違約三個(gè)月免責(zé)的，屬于霸王條款，監(jiān)管部門應(yīng)該進(jìn)行規(guī)范。

　　■專家支招

　　全方位了解再出手

　　對于開發(fā)商延期交房的行為，青島房地產(chǎn)專家張百忍表示，今年延期的現(xiàn)象比往年多主要是開發(fā)商的資金緊張?jiān)斐傻模麄儜?yīng)該交的驗(yàn)收費(fèi)用和相關(guān)配套費(fèi)用交不齊，政府相關(guān)部門不可能給他們通過驗(yàn)收報(bào)告。還有的開發(fā)商因?yàn)橘Y金短缺，欠建筑商的錢，而導(dǎo)致建筑商停工，在樓盤沒完工的情況下，自然拿不到驗(yàn)收報(bào)告。

　　“現(xiàn)在不光延期行為多了，有的地方如長沙、濟(jì)南已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)商‘跑路’的現(xiàn)象。”張百忍說，因此購房者在買房子的時(shí)候，要進(jìn)行正確的判斷，一是搜集足夠的信息，二是多到樓盤的現(xiàn)場去看，三是多跟相關(guān)的人員打聽，包括銷售人員、建筑工人等，做好全方位的了解再去買房子。

　　相關(guān)新聞

　　多樓盤違規(guī)交房被罰

　　半島都市報(bào)3月7日訊（記者馬正拓）3月7日，在市城鄉(xiāng)建設(shè)委參加的網(wǎng)談中，有島城業(yè)主反映，位于李滄區(qū)臺柳路上的東城水岸項(xiàng)目，開發(fā)商山東楓林置業(yè)有限公司存在未經(jīng)竣工驗(yàn)收就違法交房等問題。對此，市城鄉(xiāng)建設(shè)委主任湯吉慶表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，東城水岸項(xiàng)目因擅自變更規(guī)劃，未取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證件，不具備交房條件。市建管局已對該企業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自交付的行為進(jìn)行了處罰。目前該樓盤正等待消防驗(yàn)收后就能辦理竣工備案手續(xù)。

　　據(jù)市民反映，位于開發(fā)區(qū)安子片區(qū)的皇冠國際項(xiàng)目也存在上述問題。開發(fā)區(qū)城市建設(shè)管理部門已對企業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自交付行為進(jìn)行了處罰。

　　還有業(yè)主反映棗山家園存在延期交房拒付違約金、未經(jīng)驗(yàn)收違規(guī)交房等問題。市城鄉(xiāng)建設(shè)委已對開發(fā)商青島德林置業(yè)有限公司做限售處理，禁止其在本市開發(fā)新項(xiàng)目。(記者 楊冰 婁花)