????中新網(wǎng)12月8日電 今天上午，中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2011年《住房綠皮書》。綠皮書預(yù)測，明年住房市場繼續(xù)調(diào)整，房價(jià)穩(wěn)中有降。而社科院有關(guān)專家在會上指出，中國房地產(chǎn)調(diào)控目前面臨十大挑戰(zhàn)，并就此提出了相關(guān)措施及政策建議。

????中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨十大挑戰(zhàn)

????中國社科院財(cái)貿(mào)所經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛在發(fā)布會上稱，中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨以下幾個方面的挑戰(zhàn)：

????第一個挑戰(zhàn)，制度缺陷導(dǎo)致主體沖動，主體沖動導(dǎo)致市場失衡。這是房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的最深層的問題，就是制度問題。國家為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長，有一個增長的沖動，地方政府炒買土地的沖動，金融體系信貸的沖動，開發(fā)企業(yè)全體建房的沖動。購房者不僅有消費(fèi)的沖動，也有投機(jī)和投資的沖動。這些沖動會導(dǎo)致幾個失衡，首先是供求結(jié)構(gòu)的失衡，盡管供了很多，但是由于一些投機(jī)和投資的存在，總是跟不上現(xiàn)實(shí)的需求。在需求結(jié)構(gòu)上也存在著失衡，投資者和投機(jī)者的需求擠壓了普通消費(fèi)者的需求。在供給領(lǐng)域，尤其在中低檔房，甚至包括保障房的比例大大難以適應(yīng)相應(yīng)的需求，需求也存在失衡。

????第二個挑戰(zhàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在一個重要的問題是動力不足，對房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重，保增長和調(diào)房價(jià)存在兩難。到明年宏觀投資增長可能要放慢，，這不是短期能解決的，明年還會存在問題。同時(shí)，明年還同時(shí)存在著通貨膨脹的壓力，通貨膨脹來臨的時(shí)候?yàn)榱吮Ｖ禃趺崔k？可能又會導(dǎo)致去買房來保值，所以對房地產(chǎn)價(jià)格也帶來壓力和挑戰(zhàn)。

????第三個挑戰(zhàn)，多種因素導(dǎo)致房價(jià)長期上漲的預(yù)期。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1.土地資源稀缺的預(yù)期。2.中國城市化等因素；3.人民幣升值預(yù)期；5.中國經(jīng)濟(jì)長期快速增長；6.媒體炒作；7.預(yù)期管理缺乏。

????第四個挑戰(zhàn)，開發(fā)市場。房地產(chǎn)較高的行業(yè)毛利率，2009年毛利率50%以上，房地產(chǎn)進(jìn)入門檻低，銷售方式便于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，大量企業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)這幾年迅速增加，中國民營企業(yè)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省是浙江省，在2009年百強(qiáng)企業(yè)排名中有70%都涉足了房地產(chǎn)。另外，許多跟房地產(chǎn)不相關(guān)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)大量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

????第五個挑戰(zhàn)，貨幣供應(yīng)寬松導(dǎo)致房地產(chǎn)市場資金暴增，流動性充裕，貨幣供應(yīng)收緊并不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場銳減。貨幣供應(yīng)量的增加導(dǎo)致市場流動性充裕，開發(fā)商和購房人首先捕捉到信息開始入場成交，成交量的上升推動銷售價(jià)格增長。對房地產(chǎn)市場是有影響，但是影響不像對一些中小企業(yè)那么嚴(yán)重。

????第六個挑戰(zhàn)，土地拍賣助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素沒有解決，土地融資助長地價(jià)上漲。這個最基本的制度設(shè)計(jì)短期內(nèi)還沒出來，所以有時(shí)候還會出現(xiàn)一些推波助瀾的現(xiàn)象。

????第七個挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控很久了，這種緊縮的調(diào)控對市場行為各方的壓力越來越大，即使不會出現(xiàn)停止，但是也會出現(xiàn)一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發(fā)商難以承受、銀行難以承受。另外，如果收緊了，經(jīng)過一個周期以后會不會出現(xiàn)供給短缺？而在需求方面出現(xiàn)一個“十字”以后，到一定時(shí)期會不會有一個很強(qiáng)的增長？當(dāng)然，這種調(diào)控對于中央政府也有一定壓力。這是住房市場本身面臨的很重要的問題，非常強(qiáng)的緊縮對各方都帶來很大的壓力。

????第八個挑戰(zhàn)，目前保障性住房是解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)問題、社會問題一箭雙雕的措施，但是目前保障性住房的資金沒有保障。保障性住房體系沒有建立，現(xiàn)在推出的公租房的目標(biāo)、主體都非常不明確，所以保障房快速進(jìn)展也有一定的問題。

????第九個挑戰(zhàn)，目前調(diào)控本身目標(biāo)不明確，任務(wù)不具體，政策不連續(xù)，責(zé)任不落實(shí)，執(zhí)行力有待加強(qiáng)。

????最后，國際經(jīng)濟(jì)、全球金融、國際游資虎視眈眈對中國房地產(chǎn)的覬覦也是對房地產(chǎn)的重大挑戰(zhàn)。

????針對上述十大挑戰(zhàn)，倪鵬飛提出了自己的建議。他認(rèn)為，2011年和以后，調(diào)控的措施和政策建議有以下幾點(diǎn)：

????1.增加調(diào)控任務(wù)：確保穩(wěn)健增長，防止通貨膨脹，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，遏制資產(chǎn)價(jià)格上漲。要把資產(chǎn)價(jià)格問題作為調(diào)控的重要任務(wù)之一。

????2.堅(jiān)定調(diào)控的決心?，F(xiàn)在各方和地方政府在博弈，有很多開發(fā)企業(yè)、投資者都在賭政府有沒有決心、有沒有意志。我們也存在著許多促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，調(diào)整房地產(chǎn)有效的條件和手段。中央國家，尤其是中央政府一定要加大調(diào)控的信心，堅(jiān)定調(diào)控的決心。不動搖，不妥協(xié)、不松懈。

????3.明確調(diào)控的目標(biāo)：政策目標(biāo)應(yīng)該保證“投資持續(xù)增長，銷售穩(wěn)步增長，價(jià)格理性回歸”。對于不同的城市可以確定出不同的指導(dǎo)性的價(jià)格上漲目標(biāo)或者變化目標(biāo)。比如對一些房價(jià)過高、增長過快的就不能漲，必須降。但是對一些情況相反的，可以有一定的漲幅，這個漲幅一定要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之下。

????4.穩(wěn)定調(diào)控政策。有時(shí)候我們寬松的政策不是給消費(fèi)者帶來好處，而是給投資者、投機(jī)者帶來好處，這都是由于政策不穩(wěn)定、不具體、不細(xì)化導(dǎo)致的，所以就需要穩(wěn)定政策。同時(shí)要對市場預(yù)期的變化給予及時(shí)的引導(dǎo)，尤其是針對市場的一些炒作和傳言給予及時(shí)應(yīng)對。我注意到今年中央政府有關(guān)部門這點(diǎn)做的非常成功，市場上有些人曾經(jīng)放出一些傳言來，想在市場上炒作，有關(guān)部門及時(shí)做出了回應(yīng)。

????5.細(xì)化調(diào)控方案：針對未來可能出現(xiàn)的問題、為實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，需要將調(diào)控對象進(jìn)一步細(xì)化，通過對供給、需求、區(qū)域、時(shí)間和產(chǎn)品的細(xì)化管理達(dá)到調(diào)控的目的。

????6.落實(shí)問責(zé)制度。實(shí)施目標(biāo)管理，繼續(xù)推進(jìn)，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。

????7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投資，加快完善住房保障體系，明確主體，落實(shí)責(zé)任。我們計(jì)劃是500多億但是現(xiàn)在增加多800億，但是這個還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我認(rèn)為還要再這個基礎(chǔ)上翻一番。只有這個幅度達(dá)到足夠的量，才能真正對市場起到一箭雙雕的作用，一個是有利于解決民生問題，另一個也能起到穩(wěn)定市場的作用。中央如果拿出更多比例來，我想地方政府也能配套更多比例，形勢會有很大改觀。

????8.建立長效機(jī)制。包括改革土地、金融、財(cái)政、開發(fā)等等。這有一個過度的過程，但是宜早不宜晚。

????明年市場繼續(xù)調(diào)整 房價(jià)穩(wěn)中有降

????在對明年房地產(chǎn)市場的預(yù)期方面，2011年《住房綠皮書》預(yù)測：明年住房市場將繼續(xù)調(diào)整，房價(jià)穩(wěn)中有降。

????2011年《住房綠皮書》綠皮書預(yù)測指出，2011年預(yù)計(jì)住房市場繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降。第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會降價(jià)或變相降價(jià)，銷售面積則可能因房價(jià)下降而上升；2011年第2季度，地方政府調(diào)控措施可能會變相放松，價(jià)格將相對平穩(wěn)，銷售面積上升；2011年第3季度，市場供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房價(jià)有一定的上漲壓力；2011年第4季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房價(jià)與銷售量相對穩(wěn)定。

????倪鵬飛在分析時(shí)認(rèn)為，2011年中國住房市場的預(yù)測。2011年中國住房市場要繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)住房價(jià)格穩(wěn)中有降，或者叫穩(wěn)中略降，市場還有小幅的波動。理由有以下幾點(diǎn)：

????1.中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；

????2.中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅(jiān)決、意志堅(jiān)定，對房價(jià)采取了露頭就打的策略。從目前形勢來看，中央確實(shí)采取了見高就打，這一點(diǎn)也是非常重要的。

????3.預(yù)計(jì)在2011年保障性住房的投資會大幅增加，住房保障力度會明顯加大；

????4.住房投機(jī)已經(jīng)受到了抑制，住房消費(fèi)者的預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化。

????5.緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大，房地產(chǎn)個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束，這一點(diǎn)就可以避免到2010年那個矛盾的問題。我們說2010年盡管政府出臺了很多措施，由于貨幣政策寬松，大量流動性抵消了這個，所以2011年這個局面會得到扭轉(zhuǎn)。我們之所以形成這個框架，其中一個很重要的原因就是第五點(diǎn)。

????35大中城市平均房價(jià)泡沫29.5%

????《住房綠皮書》指出，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對比分析發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%。

????分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。

????泡沫較高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%~50%之間的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)。

????存在一定的泡沫，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。

????泡沫較低，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以內(nèi)的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、?？凇y川、烏魯木齊。

????最后，綠皮書指出，泡沫指數(shù)的取值在0~1之間，泡沫指數(shù)越大，說明該城市房價(jià)中的泡沫成分越大。需要注意的是，房價(jià)泡沫指數(shù)的估計(jì)不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾。而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房價(jià)泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能。此外，在大多數(shù)條件下，不能僅依據(jù)房價(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房價(jià)的走向。