地王幾乎成常態(tài) 房價(jià)越推越高

    北京中原三級市場研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2010年一季度，北京市土地交易金額已經(jīng)達(dá)到了486億元，遠(yuǎn)超2009年一季度的23億元，是去年同期的21倍多。這一金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年一季度和2009年一季度土地成交額的總和，并已經(jīng)達(dá)到了2009年北京市全年土地出讓金總額928億元的52％。

    今年一季度土地市場除了總交易額破紀(jì)錄外，溢價(jià)率

    總結(jié)2010年一季度的北京土地市場，北京中原地產(chǎn)研究員張大偉認(rèn)為，面粉貴過面包、地價(jià)超過房價(jià)的情況已經(jīng)成為市場常態(tài)。今年一季度拍賣的土地特別是住宅用地基本都超過了區(qū)域內(nèi)的二手房甚至是在售商品房價(jià)格，土地市場的高價(jià)必然會(huì)傳導(dǎo)到商品房市場，短期內(nèi)區(qū)域房價(jià)可能繼續(xù)升高。

    “另外，郊區(qū)和城區(qū)的地價(jià)差距也在變小?！睆埓髠フf，當(dāng)下，北京的北三環(huán)與東五環(huán)的土地價(jià)格都接近3萬元每平方米，說明現(xiàn)在的土地市場是一個(gè)完全的賣方市場，開發(fā)商對土地的需求達(dá)到令人恐怖的地步，只要有地就是地王幾乎成了市場的常態(tài)。

    “郊區(qū)房價(jià)的暴漲，主要原因是購買需求因炒作而外延。收入增長速度趕不上房價(jià)增長，因此購房者只能到郊區(qū)買房，需求不斷外移，造成郊區(qū)的房源局部開始供不應(yīng)求。而郊區(qū)的高房價(jià)又反向影響城區(qū)的房價(jià)。目前樓市的價(jià)格越推越高，已經(jīng)成為一個(gè)惡性循環(huán)?！?/p>

    預(yù)計(jì)未來，張大偉認(rèn)為，北京土地市場將繼續(xù)升溫。從去年和今年兩次兩會(huì)期間北京樓市商品住宅的存量變化可以看出，相比2009年的136172套，2010年兩會(huì)期間北京商品住宅的存量僅有89234套，下跌了34．5％。如此低存量，很難抑制土地市場的熱炒。

    2010年各類政策性住房用地占北京市住房供地的50％以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占北京市住房新開工套數(shù)的50％以上。張認(rèn)為這一政策可以看出商品房住宅的土地供應(yīng)在2010年可能相對減少，這也使得房價(jià)下跌的可能性變小。而當(dāng)下政策落點(diǎn)為增加中低收入人群可以購買的政策性住房，這將使得商品房供應(yīng)不會(huì)明顯增加。

    恐慌入市 三月北京二手房“瘋了”

    量價(jià)齊升

    三月的北京樓市熱火朝天，進(jìn)入量價(jià)齊升階段。

    3月29日，北京市二手房單日成交量首次超出2000套，這意味著3月二手房成交量超過2萬套已成定局。

    與此同時(shí)，二手房成交價(jià)也出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。來自多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的信息顯示，3月北京二手房成交價(jià)的平均漲幅超過10％，多個(gè)區(qū)域每平方米均價(jià)上漲高達(dá)2000元。

    依據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)過后的第一個(gè)月成交量都會(huì)較之前有所恢復(fù)，但今年的態(tài)勢似乎只能用“放量上揚(yáng)”來形容。

    “3月除了季節(jié)性回暖外，地王的接連誕生及城市規(guī)劃層面的利好也將激發(fā)更多的需求在本月集中釋放，而這些需求主要是2009年踏空行情的剛性購房者?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場分析師齊凡表示。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德藍(lán)調(diào)沙龍店的一位業(yè)務(wù)員稱，由于需求過于旺盛，一些業(yè)主趁機(jī)抬價(jià)，一套房子的最高月漲幅達(dá)到25萬元。

    “從我們公司的成交情況來看，3月份絕大多數(shù)單子成交價(jià)都比業(yè)主之前的報(bào)價(jià)要高，坐地漲價(jià)很常見，業(yè)主很強(qiáng)勢，買房人追漲?！北本巫鹬玫馗苯?jīng)理葉遠(yuǎn)昌告訴記者，他曾在香港、上海從事二手房買賣業(yè)務(wù)。

    恐慌入市

    無論買家還是賣家，二手房市場似乎已陷入瘋狂狀態(tài)，火爆程度讓眾多從業(yè)人員心驚。

    葉遠(yuǎn)昌連著用三個(gè)“瘋了”向記者形容3月的二手房市場，他發(fā)現(xiàn)，無論是剛性需求還是投資投機(jī)性需求，均在今年3月大量涌入樓市，個(gè)別區(qū)域里的購房需求甚至幾乎都是購買第二套房的改善型購房人。

    “現(xiàn)在進(jìn)入市場中的購房需求有很大一部分是恐慌性購房?！北本╂溂业禺a(chǎn)分析師張?jiān)略诮邮鼙緢?bào)記者采訪時(shí)說，樓市似乎已陷入房價(jià)越漲買房人越買的循環(huán)當(dāng)中。

    事實(shí)上，3月上旬不斷上揚(yáng)的房價(jià)令眾多買房人改變了對樓市未來預(yù)期，越來越多的買房人陷入房價(jià)將繼續(xù)上漲的恐慌當(dāng)中，剛性需求因此被大量釋放。

    世邦魏理仕的分析人士指出，2009年四季度以來，由于房地產(chǎn)市場對政策收緊的預(yù)期十分強(qiáng)烈，因此出現(xiàn)了一段觀望氣氛，但是隨著政策的逐條落地和熱點(diǎn)土地成交記錄的不斷刷新，房價(jià)上漲的預(yù)期越發(fā)強(qiáng)烈。

    “3月之前大家對房價(jià)下降還有一些期盼，認(rèn)為會(huì)有一些調(diào)控政策出來，但是越看越發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲得越厲害，這些人在高房價(jià)刺激下大量涌入樓市?！睆?jiān)抡f。

    這與去年3月明顯不同，雖然去年3月北京二手房買賣也較春節(jié)之前火爆，但成交量攀升同時(shí)，成交價(jià)卻在低位。

    張?jiān)抡J(rèn)為，2008年樓市持續(xù)低迷，2009年3月入市的購買力多為累積了一年的買房人，而今年的情況卻是大量買房人出于恐慌性心理入市。

    受到大量恐慌性購房需求的不斷涌入，北京二手房市場供需比較之前明顯上升，張?jiān)赂嬖V記者，從他們公司監(jiān)測到的數(shù)據(jù)表明，新增房源掛牌量和新增客戶量達(dá)到1∶5，熱點(diǎn)地段熱點(diǎn)戶型的比例更高。

    購房者的激情入市使區(qū)域內(nèi)的可售房源越來越少，頻造“地王”的望京地區(qū)尤為明顯。

    “地王無形中拉高了買賣雙方的心理預(yù)期，而在這些購房者中，剛性需求占到60％—70％，投資客則搶占了剩余的30％—40％”。在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德六佰本門店的工作人員稱，剛性需求的急切釋放是帶動(dòng)本月樓市回暖的主力。

    “小陽春”行情4月上演？

    價(jià)量齊漲的局面是否還會(huì)持續(xù)下去？21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場分析師齊凡認(rèn)為，在沒有更加嚴(yán)厲的調(diào)控之前，買賣雙方的交易意愿將持續(xù)同步釋放，北京二手房市場或?qū)⒂瓉斫衲暌詠淼氖状畏帕扛叻濉?/p>

    “在政府觀察期內(nèi)的樓市，由于市場承接力和消費(fèi)信心日趨升溫回暖的情況下，預(yù)計(jì)今年京城樓市的‘小陽春’行情將于4月上演?！饼R凡說。

    在葉遠(yuǎn)昌看來，現(xiàn)階段買房人賣房人的心態(tài)和1997年香港地產(chǎn)泡沫破滅前夕有點(diǎn)像，大部分人一致看漲，而房價(jià)卻已經(jīng)超出絕大部分人的購買力。

    “北京樓市已經(jīng)進(jìn)入瘋狂狀態(tài)，唯一不同的是北京地區(qū)購買力更加強(qiáng)盛，1997年的香港樓市中有大量外資，而北京地區(qū)的剛性需求要比香港強(qiáng)?！?/p>

    葉遠(yuǎn)昌認(rèn)為，現(xiàn)階段中國政府對樓市的調(diào)控能力強(qiáng)于1997年樓市泡沫破滅前的香港政府，對樓市的現(xiàn)狀也很清楚，只要調(diào)控政策得當(dāng)，未來樓市很難出現(xiàn)大幅下跌，但漲幅將趨緩。

    業(yè)內(nèi)分析人士指出，近期頻現(xiàn)的“地王”及區(qū)域房價(jià)的再次瘋狂漲勢與自去年年末出臺(tái)一系列遏制房價(jià)的政策目標(biāo)明顯相悖，若3月價(jià)量齊升的狀況繼續(xù)蔓延或?qū)⒁齺碚块T更為嚴(yán)厲的調(diào)控，不排除樓市應(yīng)聲下挫的可能性。

    60家涉房地產(chǎn)開發(fā)央企名單

    記者發(fā)現(xiàn)，部分央企正上馬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有的對于“退出”不知如何理解和操作

    自3月18日國資委新聞發(fā)布會(huì)宣布78家央企要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)至今，78家央企名單、退出方式均不明確。

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日根據(jù)中央企業(yè)（集團(tuán)）官方網(wǎng)站等渠道，整理出一份包含了60家涉足房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)名單（見附錄）。

    60家涉房地產(chǎn)開發(fā)央企

    根據(jù)這60家央企的官方網(wǎng)站，至少約1／3的企業(yè)有專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司或分公司。

    如：中國核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司、中國通用技術(shù)（集團(tuán)）控股有限責(zé)任公司、中國絲綢進(jìn)出口總公司、中國外運(yùn)長航集團(tuán)有限公司、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總公司、鞍鋼集團(tuán)公司、東風(fēng)汽車公司、神華集團(tuán)公司、中國第二重型機(jī)械集團(tuán)公司、中國兵器工業(yè)集團(tuán)公司等。

    鞍鋼房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、中國航天科技集團(tuán)公司航天時(shí)代置業(yè)發(fā)展有限公司等公司具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

    此外，一些央企子公司屬下有從事房地產(chǎn)開發(fā)的“孫公司”。如國家電網(wǎng)公司，其旗下的魯能集團(tuán)屬下有魯能地產(chǎn)，后者曾被評為全國地產(chǎn)品牌和房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)。中國石油獨(dú)資企業(yè)中國華油集團(tuán)旗下有北京華油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；中國海洋石油旗下山東?；?，屬下有山東?；康禺a(chǎn)開發(fā)公司。

    一些央企旗下有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)公司。如，中國船舶工業(yè)集團(tuán)公司的“獨(dú)資或控股公司”名單下，有上海瑞舟、上海瑞苑、上海華舟等房地產(chǎn)開發(fā)或發(fā)展公司；中國航天科工集團(tuán)公司下屬中國航天建設(shè)集團(tuán)，下設(shè)了房地產(chǎn)部，并控股了陜西航天房地產(chǎn)、上海宇航房地產(chǎn)等開發(fā)公司。

    部分央企正上馬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

    中國鋁業(yè)公司3月23日才發(fā)布一個(gè)高管招聘公告，招聘公告稱：“根據(jù)《中國鋁業(yè)公司工程技術(shù)板塊整合工作方案》，將中國鋁業(yè)公司現(xiàn)有工程設(shè)計(jì)、設(shè)備制造、總承包、工程施工、房地產(chǎn)開發(fā)等工程業(yè)務(wù)和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行整合，組建公司工程技術(shù)板塊，形成研究、設(shè)計(jì)、總承包、施工、房地產(chǎn)開發(fā)一體化的綜合性國際工程公司，即新的中鋁國際工程有限責(zé)任公司?！?/p>

    目前的中鋁國際工程有限責(zé)任公司旗下，有一家中鋁置業(yè)發(fā)展有限公司。

    根據(jù)湖北天門市招商局官網(wǎng)的消息，3月19日下午，中國鹽業(yè)總公司中鹽國利投資發(fā)展有限公司經(jīng)過前期的市場考察，初步達(dá)成對竟陵預(yù)制廠、糧食局車隊(duì)、百花小區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意向。

    中鹽國利投資發(fā)展有限公司董事長陳剛等人“認(rèn)為天門作為房地產(chǎn)開發(fā)的三線城市，發(fā)展勢頭好，市場需求較充足，具有良好的發(fā)展前景”。

    大慶油田建設(shè)集團(tuán)房建公司、大慶油田昆侖集團(tuán)達(dá)源公司、大慶油田發(fā)展集團(tuán)威?；使诜康禺a(chǎn)公司三家單位，2009年底剛剛組建了房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

    哈爾濱電氣集團(tuán)旗下的哈爾濱鍋爐廠實(shí)業(yè)開發(fā)總公司，成立了哈浦房地產(chǎn)開發(fā)公司，據(jù)相關(guān)資料顯示，近年來，實(shí)業(yè)公司新增的地產(chǎn)業(yè)在公司產(chǎn)業(yè)中所占比重為45％，成為第一大支柱產(chǎn)業(yè)。

    房地產(chǎn)業(yè)取得的成績，分別寫進(jìn)中國航天科工集團(tuán)公司和中國航天科技集團(tuán)公司近年的年度新聞。中國國旅集團(tuán)有限公司官網(wǎng)介紹說：國旅的目標(biāo)和前景是“以旅游業(yè)、免稅業(yè)為主業(yè)，以地產(chǎn)物業(yè)為支撐”。

    退出方案尚未最終敲定

    國資委相關(guān)負(fù)責(zé)人在3月30日接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，具體的退出方案將由各相關(guān)企業(yè)在15個(gè)工作日內(nèi)拿出。

    針對記者提出的為什么沒有公布78家央企名單，該負(fù)責(zé)人表示，除去16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，剩下總共也只有111家央企。而78家央企全部三級資質(zhì)以上的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)銷售收入只占所有央企的15％，在全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入中所占的比值更小。

    3月30日下午，國家電網(wǎng)公司內(nèi)部人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，他們將按照國資委的要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但當(dāng)記者問到將如何處置其“孫公司”魯能地產(chǎn)的股權(quán)、業(yè)務(wù)及資產(chǎn)時(shí)，他表示，這個(gè)問題應(yīng)該問魯能，國家電網(wǎng)公司“不明白”。

    他還表示，對國資委提出的“央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，他也不知道具體應(yīng)該如何理解和操作。

    “國資委是否給78家企業(yè)下達(dá)了相關(guān)文件？國家電網(wǎng)是否收到了相關(guān)文件？”記者問道。

    “我們不掌握這方面的情況?！彼硎?。

    北京世澤律師事務(wù)所合伙人郭林軍在接受本報(bào)記者采訪說，“央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”可以有兩種解釋：其一，央企將來不再專門從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不再增加新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；其二，已從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，要將其子公司、分公司或?qū)崉?wù)資產(chǎn)等轉(zhuǎn)讓或注銷。

    就第二種情形來說，將涉及產(chǎn)權(quán)或股權(quán)交易的問題，通俗地講，就是要將子公司、分公司或資產(chǎn)“變賣”。

    “實(shí)際操作的時(shí)候，‘退出’在法律上并不存在任何問題，但是在商業(yè)的角度來說就很難說了?！惫周姷囊馑际钦f，如果從商業(yè)的角度考慮，企業(yè)則要充分考量退出時(shí)機(jī)和價(jià)值。

    以魯能地產(chǎn)為例，郭林軍介紹，如果是涉及魯能地產(chǎn)這樣具有實(shí)力的“孫公司”，恐怕很難整體轉(zhuǎn)讓，可能的結(jié)果就是分拆其項(xiàng)目和資產(chǎn)，如果是這樣，“魯能地產(chǎn)”或許也將不復(fù)存在。

    央企部分退出房市是“避重就輕”

    據(jù)媒體報(bào)道，截至3月29日，已有中遠(yuǎn)集團(tuán)、航天科工集團(tuán)及中國核工業(yè)集團(tuán)3家央企宣布退出房市。盡管迄今為止被限期退出房市的78家央企絕大多數(shù)尚未宣布退市方案，但這些企業(yè)從房市“集體隱退”只是早晚的事情。有理由相信，在國資委這一“央企家長”的要求下，相關(guān)企業(yè)最終都將扮演“乖孩子”的角色。

    早前，如果說人們的質(zhì)疑主要源自央企在土地市場揮金如土，那么，如今其備受質(zhì)疑的則是作為市場主體身份的迷失及相關(guān)監(jiān)管的缺失。可以說，責(zé)令部分央企退出房市只是解決了一些表面問題，并未觸及央企經(jīng)營監(jiān)管領(lǐng)域存在的深層次的矛盾。

    相對于人們多年呼吁并希望解決的央企上述問題，“退市令”難免有避重就輕之嫌。

    央企被稱為“共和國長子”，顧名思義，在中國企業(yè)大家庭里，央企是名副其實(shí)的“帶頭大哥”，理應(yīng)多一份社會(huì)責(zé)任。然而事實(shí)上，這兩年央企在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)卻頻遭詬病。

    根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在2009年全國產(chǎn)生的90多個(gè)地王中，央企就拿下60個(gè)左右。2009年成交總價(jià)和樓面地價(jià)排在前10位的地塊中，包括央企在內(nèi)的國有企業(yè)拍下8席?！皟蓵?huì)”閉幕后的第一天，北京就出現(xiàn)了三個(gè)地王，且全部為央企囊括，以至業(yè)內(nèi)接連驚嘆“央企兇猛”。

    有些央企近年來社會(huì)責(zé)任感明顯滑坡，如腐敗案、洋賄賂、購房門、天價(jià)燈……一段時(shí)間以來圍繞一些央企的“負(fù)面新聞”可謂一個(gè)接著一個(gè)。某些央企不斷制造地王推高房價(jià)并引發(fā)民怨，和前述“負(fù)面新聞”一樣，盡管只是一小部分央企所為，損壞的則是整個(gè)央企的公眾形象。

    房地產(chǎn)界著名大腕任志強(qiáng)懷疑，此次央企撤退是把拿刺刀的、拿手榴彈的撤了，把帶導(dǎo)彈的和帶核武器的都留下了。78家央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域只不過減少了市場競爭者。相反，央企房地產(chǎn)資源整合之后，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將更加強(qiáng)大，其在土地市場中的地位可能還會(huì)更加強(qiáng)勢，政府單純限制央企拿地以抑制房價(jià)過快上漲愿望可能落空。某種意義上，此次退出更多只是一種姿態(tài)，象征意義更大。

    從另一方面看，央企也是企業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)擁有經(jīng)營自主權(quán)，不應(yīng)受到行政干預(yù)。央企作為企業(yè)拿地本身也是一種市場行為，責(zé)令央企限期退出房地產(chǎn)市場更是于法無據(jù)。這就是為什么對于此舉人們的第一反應(yīng)是歡迎，繼而表示懷疑，甚至覺得荒唐。

    央企是全民的企業(yè)，某些央企確實(shí)有些忘本，坐擁全民的財(cái)產(chǎn)而揮金如土，瘋狂搶地。但同時(shí)也應(yīng)該注意到，宏觀經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)中逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場暴利，銀根放松導(dǎo)致流動(dòng)性過剩，加上央企相對低成本的融資能力和通脹壓力，以及本身承擔(dān)資產(chǎn)保值增值責(zé)任，這些都是導(dǎo)致央企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，最終頻頻出現(xiàn)地王的原因。

    央企存在的問題有的（比如說都去做房地產(chǎn)）是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)矛盾的體現(xiàn)，要解決央企存在的這些問題，必須依賴于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，必須給央企完全市場主體地位，少一些行政干預(yù)，同時(shí)須完善監(jiān)管體系，這種監(jiān)管不應(yīng)是家長式的監(jiān)管。另外，在選人用人機(jī)制上也應(yīng)該進(jìn)行創(chuàng)新。

    比如，央企候任負(fù)責(zé)人近期可考慮通過全國人大選舉德才兼?zhèn)涞娜藫?dān)任，遠(yuǎn)期可推行全國競選方式等，以改變過去存在的官本位意識(shí)，使其真正對全民股東負(fù)責(zé)而不是對上級領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。央企的經(jīng)營與監(jiān)管透明化非常重要，財(cái)務(wù)收支必須公開，定期接受全國人大的審議，利潤的用途也應(yīng)接受審議，以避免內(nèi)部人控制。

    這樣，不僅可以徹底改變央企形象，而且將有助于央企真正做大做強(qiáng)。