????始于2008年下半年的全球金融危機，第一沖擊波就把房地產業(yè)震得“趴窩”。房地產市場在一線城市表現(xiàn)為價格暴跌、產品嚴重滯銷，但從2009年年初至今，房地產下游產業(yè)相繼觸底反彈，由此引發(fā)了消費者對房地產市場新的遐想。
????大環(huán)境急速變化，山東房地產市場的個性在哪里？市民掛在嘴邊的“房價到底還能不能跌”的答案在哪里？本組策劃從山東四個城市房地產的變化入手，通過對典型城市具體樓盤調查、整個城 市房價走勢素描，進而揭示山東房地產的個性，也一并回答山東房價會不會再跌這個其實很難回答的現(xiàn)實問題。
????“我們的調查結果顯示，2008年(山東房價)上漲動力逐步減弱，開始理性回歸?！?日國家統(tǒng)計局山東調查總隊相關人士向記者透露，“特別是2008年下半年，山東房地產市場銷售面積增幅下滑，成交量萎縮，部分城市房屋銷售價格下行趨勢明顯，山東房地產市場開始步入低迷狀態(tài)?！?/p>
????2008年：房價“高開低走”
????“2008年山東房價可以用‘高開低走’來描述?！眹医y(tǒng)計局山東調查總隊工作人員說。2008年，山東房屋銷售價格同比上漲6%，其中一季度漲幅最高，為7.6%，但此后漲幅逐漸回落，至四季度漲幅回落為3.6%。
????據(jù)介紹，從縱向對比來看，2008年1到7月，同比漲幅均高于2007年同期，至8月份，漲幅首次低于2007年同期，差距呈逐步擴大趨勢。
????從橫向對比來看，2008年山東房屋銷售價格漲幅回落速度相對平穩(wěn)。與全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比較，全國70個大中城市房價漲幅由1月份的11.3%回落到12月份的-0.4%，落差為11.7個百分點；而山東房價漲幅落差為4.9個百分點。1到7月份，山東房屋銷售價格漲幅低于全國70個大中城市平均水平，8到12月份，山東房價漲幅高于全國平均水平。
????2009年：漲幅可能繼續(xù)回落
????據(jù)介紹，剛剛過去的2009年1、2月份，山東房產市場延續(xù)了銷售價格漲幅回落的態(tài)勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份漲幅比2008年12月份回落0.8個百分點，房屋銷售價格下降0.4%；2月份漲幅比1月份回落0.5個百分點，2008年5月份以來，山東房產銷售價格漲幅已連續(xù)10個月回落。
????2009年山東房產走勢將會如何變化？國家統(tǒng)計局山東調查總隊認為，山東房屋銷售價格仍會保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，其原因為市場的剛性需求依然很大，同時山東房價起點較低，購房投機比例較低，同時國家和地方相繼出臺促進房屋開發(fā)與交易的利好政策，市場信心有望增強。但由于政策效應存在滯后期，利好政策在短期內不會推動樓市走出疲軟狀態(tài)，各地“救市”政策執(zhí)行效果有待觀察，因此房價在不同城市仍會繼續(xù)調整，同比漲幅或將繼續(xù)回落。
????三大因素推山東房產步入“低迷”
????據(jù)介紹，山東房屋銷售價格漲幅“前高后低”逐月回落主要原因有三：宏觀政策調控、經濟形勢變化及市場需求變化。
????宏觀政策：隨著二套房等各項調控政策的落實，政策效果在2008年逐步顯現(xiàn)，投資需求受到抑制，房產泡沫受到擠壓，房價上漲動力減弱，同時也造成2008年下半年山東房產銷售面積下滑、成交量萎縮的現(xiàn)象。從2008年7月開始，山東房屋銷售出現(xiàn)了較為明顯的銷售滯緩，1到12月，全省房屋銷售面積累計下降1%，12月份新建住宅銷售價格環(huán)比下降擴大到9個城市。
????經濟形勢：2008年是經濟形勢復雜多變的一年，下半年，全球金融危機開始向實體經濟蔓延，國內經濟發(fā)展增速放緩。在經濟環(huán)境發(fā)生重大變化的背景下，全國房價上漲速度減緩，房屋銷售市場交易量下降。
????市場需求：2008年，山東房產市場經歷了從年初需求旺盛、年中需求平淡到年末需求疲軟的市場變化。5月份以后，購房者預期看跌的心態(tài)增強，市場觀望情緒較濃，住房需求明顯減弱，進入9月份以后，市場需求更加冷淡，山東房地產市場步入低迷狀態(tài)。
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