北京二手房交易保證機(jī)構(gòu)輪廓初顯本報(bào)上期報(bào)道了交通銀行北京分行聯(lián)手北京千萬(wàn)家經(jīng)紀(jì)公司，試水二手房資金監(jiān)管的實(shí)驗(yàn)性合作。其實(shí)，不只是中介機(jī)構(gòu)和銀行在這方面做嘗試，各地政府部門(mén)早在幾年前就已經(jīng)開(kāi)始了這方面的探索。如南京2003年就試行的非強(qiáng)制性“資金托管模式”
、天津2005年推出的帶有行政干預(yù)色彩的“天津模式”。
本期選取北京、天津、南京和武漢等地在二手房交易資金監(jiān)管方面的探索再做深入報(bào)道。這里不是探討天津、南京的政府出面的行政行為和北京、武漢的市場(chǎng)主體的自發(fā)行為孰優(yōu)孰劣，其目的只是希望能為將要出臺(tái)的國(guó)家相關(guān)監(jiān)管細(xì)則提供參考和借鑒，找出一個(gè)對(duì)二手房交易資金進(jìn)行監(jiān)管的行之有效的方法。
齊宏正在籌備另一家公司，準(zhǔn)備全面介入二手房資金監(jiān)管市場(chǎng)。
“新的公司已經(jīng)操作了幾個(gè)月了，目前正在注冊(cè)中，名稱是北京康正宏信交易保證公司�！饼R宏說(shuō)。此前的1月31日，齊宏的公司北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估公司與交通銀行北京分行正式簽訂了資金托管協(xié)議。“宏信注冊(cè)成功后，業(yè)務(wù)全部由宏信與交行對(duì)接�！�
兩種模式共存
康正宏基與交行簽訂的二手房交易保證賬戶及運(yùn)作模式，與交行和千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的合作模式相同，即開(kāi)立以“北京康正宏信交易保證機(jī)構(gòu)”為賬戶名，后加“客戶交易結(jié)算資金”字樣，是專用于存量房交易結(jié)算資金的專業(yè)賬戶。
這種專業(yè)賬戶不同于以往經(jīng)紀(jì)公司自發(fā)的監(jiān)管模式，由傳統(tǒng)的私對(duì)私模式，轉(zhuǎn)換為全新的公對(duì)私模式。政策出來(lái)后，不僅賬戶性質(zhì)發(fā)生了變化，而且監(jiān)督主體發(fā)生變化。由以前的經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)自監(jiān)管變成由經(jīng)紀(jì)公司和獨(dú)立的第三方的交易保證機(jī)構(gòu)監(jiān)管。而日后的監(jiān)管主體主要應(yīng)由不從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的交易保證機(jī)構(gòu)承擔(dān)�！饼R宏表示。
“從現(xiàn)在來(lái)看，經(jīng)紀(jì)公司與交易保證機(jī)構(gòu)都可以從事二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。”北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚表示。周宗楚認(rèn)為，這兩種主體共同在市場(chǎng)中存在將是一個(gè)長(zhǎng)期狀況，這一狀況與當(dāng)前的市場(chǎng)有關(guān)。從現(xiàn)在來(lái)看，短期內(nèi)無(wú)法成立大量的交易保證機(jī)構(gòu)來(lái)滿足市場(chǎng)的需要，導(dǎo)致有實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司在交納一定數(shù)額的保證金后可以承擔(dān)資金監(jiān)管的職能。
此前，北京在很多情況下經(jīng)紀(jì)公司是以企業(yè)法人、財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人或買賣雙方的名義進(jìn)行賬戶注冊(cè)，導(dǎo)致交易賬戶與企業(yè)經(jīng)營(yíng)賬戶混合管理，大量資金沉淀下來(lái)，很多企業(yè)便利用沉淀資金進(jìn)行投資、開(kāi)店甚至卷款外逃。
“很多公司進(jìn)入此行往往把經(jīng)紀(jì)公司作為融資工具。某經(jīng)紀(jì)公司注冊(cè)資本只有100萬(wàn)元，但現(xiàn)在已經(jīng)把店面開(kāi)到外地，其拓市的資金來(lái)源有大部分來(lái)自客戶沉淀資金�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。
一系列事件已經(jīng)引起政府部門(mén)的警覺(jué)，必須加大對(duì)二手房交易的資金監(jiān)管力度。1月22日，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開(kāi)立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，不得支取現(xiàn)金�！�
專為中小企業(yè)服務(wù)
“從政府部門(mén)的管理角度出發(fā)，擔(dān)保公司的介入可以增加市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，還可以為市場(chǎng)中的一些無(wú)法交納保證金的中小企業(yè)提供貸款服務(wù)�！敝茏诔硎�。
業(yè)內(nèi)人士介紹，市場(chǎng)中注冊(cè)資本在10萬(wàn)元或上百萬(wàn)元的二手房交易企業(yè)占到80%。以往，為防范資金風(fēng)險(xiǎn)，銀行僅會(huì)與貸款擔(dān)保公司或注冊(cè)資本在上千萬(wàn)元的經(jīng)紀(jì)公司合作，不會(huì)直接對(duì)小企業(yè)授信。很多中小企業(yè)只能與貸款擔(dān)保公司合作。
“銀行會(huì)根據(jù)企業(yè)的注冊(cè)資本和業(yè)務(wù)需求量進(jìn)行資金的發(fā)放，如千萬(wàn)家注冊(cè)資本為2100萬(wàn)元，授信額一般在2000萬(wàn)~6000萬(wàn)元。但一些小企業(yè)很難得到銀行的授信�！北本┣f(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
進(jìn)行資金監(jiān)管對(duì)于許多注冊(cè)資本在10萬(wàn)元及上百萬(wàn)元的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是企業(yè)運(yùn)作業(yè)務(wù)的瓶頸。
“保證金的數(shù)額約在200萬(wàn)~500萬(wàn)元。政府部門(mén)是希望通過(guò)保證金的交納提高行業(yè)門(mén)檻，從而提高行業(yè)整體素質(zhì)�！比A國(guó)強(qiáng)指出�？嫡晷诺某霈F(xiàn)就是抓住此時(shí)機(jī)�！拔覀冎饕菫槟切┵Y金實(shí)力不是很雄厚的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)。”齊宏介紹，在去美國(guó)考察時(shí)，他便發(fā)現(xiàn)獨(dú)立于經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)之外的交易保證機(jī)構(gòu)的存在，恰好國(guó)內(nèi)二手房監(jiān)管日益完善，正需要二手房交易保證機(jī)構(gòu)，他便開(kāi)始籌劃成立交易保證公司。
現(xiàn)在，北京另一家類似的機(jī)構(gòu)——偉家安捷房屋貸款擔(dān)保公司也在積極爭(zhēng)取進(jìn)入這一領(lǐng)域，“由于北京細(xì)則沒(méi)有明確，在多方協(xié)調(diào)方面還有一定的困難，比如監(jiān)管方、買賣雙方、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及銀行間需要良好的配合，才能在轉(zhuǎn)按揭及流程上順暢。目前我們也在觀察市場(chǎng)動(dòng)向�！眰ゼ野步莘课葙J款擔(dān)保公司總經(jīng)理康勝表示。
托管變監(jiān)管
“不碰錢”考驗(yàn)?zāi)暇┲薪?/STRONG>
在存量房交易監(jiān)管方面，南京的變化將是一個(gè)典范。
南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處中介管理科科長(zhǎng)胡高升近日對(duì)本報(bào)記者表示：南京落實(shí)二手房交易資金監(jiān)管的具體方案已經(jīng)討論過(guò)多次，目前正在和人民銀行南京分行敲定具體的實(shí)施細(xì)節(jié)�！鞍凑战ㄔO(shè)部通知中的要求，將考慮設(shè)立用于資金監(jiān)管的專門(mén)賬戶�！�
這迥然有別于此前的監(jiān)管存量房交易的托管模式，是落實(shí)1月22日建設(shè)部有關(guān)“建立存量房交易結(jié)算資金管理制度”的通知精神的探索方向。
從托管到監(jiān)管
建設(shè)部的上述通知（全稱為《建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》）明確提到，各地要“發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門(mén)從事交易資金監(jiān)管”。為了便于監(jiān)管，通知要求各地要設(shè)立二手房交易資金監(jiān)管的專門(mén)賬戶。通知特別強(qiáng)調(diào)，此賬戶應(yīng)“獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人”。
“總之，原則是不讓中介再接觸交易房款�！睂�(duì)于文件精神，胡高升一言以蔽之。
據(jù)了解，早在2003年10月8日，南京就先于業(yè)內(nèi)開(kāi)通了為二手房買賣雙方提供交易資金托管的服務(wù)，并在市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處設(shè)立了專門(mén)的資金托管賬戶，以確保交易資金劃轉(zhuǎn)安全。這個(gè)被南京業(yè)界稱為“資金托管”的制度，其大致流程是：交易雙方交件、領(lǐng)取登記收據(jù)后，與南京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)簽訂二手房交易資金托管協(xié)議。在買方將購(gòu)房款存入其指定賬戶后，將獲得一份托管憑證。在買方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后，將這份托管憑證交給賣方，后者憑此證及本人身份證向房地產(chǎn)交易市場(chǎng)申請(qǐng)支取托管資金。
需要說(shuō)明的是，這項(xiàng)托管流程最終是否執(zhí)行取決于交易雙方是否自愿，而且在資金托管期間，房管部門(mén)不向買賣雙方收取任何費(fèi)用，托管資金也不計(jì)利息。
但在建設(shè)部的上述通知下發(fā)后，帶有“兩可”性質(zhì)的托管制將壽終正寢。取而代之的，將是更具監(jiān)管力度的強(qiáng)制性資金監(jiān)管機(jī)制。按照胡高升的解釋，由托管到監(jiān)管最大的變化主要體現(xiàn)在：“以前是自愿，現(xiàn)在要強(qiáng)制�！彼硎�，這種轉(zhuǎn)變將使監(jiān)管層面更寬，使百姓更方便，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)規(guī)范整個(gè)中介行業(yè)的發(fā)展是有好處的。
卡斷“托管現(xiàn)金流”
南京某業(yè)內(nèi)人士表示，與天津、合肥等地不同，南京此前一直沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)因中介挪用交易房款、甚至卷款潛逃而導(dǎo)致的惡性事件。因此，在南京街頭，經(jīng)常會(huì)看到一些小中介公開(kāi)打出廣告，稱中介代理零收費(fèi)，前提是只要你的交易資金從它的賬戶上走。
“像這樣的公司大都是現(xiàn)金流動(dòng)有問(wèn)題，想拿托管的房款作為周轉(zhuǎn)。”他說(shuō)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此次強(qiáng)制推行二手房交易資金監(jiān)管機(jī)制，將會(huì)對(duì)南京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)構(gòu)成一次“清洗”。因?yàn)樵诖饲�，由中介托管的資金周期一般在10～20天，個(gè)別善于“拖延戰(zhàn)術(shù)”的，可將這一周期拖至更長(zhǎng)。以一個(gè)每月二手房交易量在150套左右的公司來(lái)計(jì)算，每月的托管資金沉淀量可接近1000萬(wàn)元。
對(duì)于那些靠“滾雪球”慢慢發(fā)展起來(lái)的中小中介公司來(lái)說(shuō)，這是一筆可觀的現(xiàn)金流。即便是某些大中介，也不會(huì)輕易對(duì)這筆“短期融資”坐視不理。
相關(guān)資料顯示，南京目前有大小中介1000多家，其中僅有不到三成的中介擁有執(zhí)照并在房管部門(mén)備案。因此上述觀點(diǎn)認(rèn)為，強(qiáng)制實(shí)行交易資金監(jiān)管以后，必將卡斷許多小中介賴以運(yùn)轉(zhuǎn)的“托管現(xiàn)金流”，可以預(yù)計(jì)的后果是：“一些無(wú)證無(wú)照、規(guī)模較小的中介將被淘汰，真正留下的正規(guī)中介，可能只有現(xiàn)在的一半甚至更少。”
集中還是分散？
對(duì)于新制度即將帶來(lái)的影響，南京業(yè)界頗為平靜。南京順馳不動(dòng)產(chǎn)公司企劃部經(jīng)理朱一東對(duì)本報(bào)記者說(shuō)：“實(shí)行資金監(jiān)管對(duì)促進(jìn)行業(yè)規(guī)范有好處，我們希望能早日看到政府出臺(tái)明確的管理細(xì)則�！�
他還表示，新的資金監(jiān)管機(jī)制不會(huì)對(duì)其公司造成影響，現(xiàn)有的業(yè)務(wù)模式“調(diào)整不大”�！坝袑�(shí)力的中介公司都應(yīng)該憑借自有資金發(fā)展。如果僅僅依靠托管的資金生存，那企業(yè)肯定長(zhǎng)遠(yuǎn)不了�！�
南京我愛(ài)我家公司總經(jīng)理史立斌發(fā)表了相似的看法：“新措施對(duì)于規(guī)范整個(gè)中介行業(yè)很有幫助。盡管一些小公司會(huì)受到影響，但像我們這些大的連鎖中介都是比較愿意接受的�！彼嬖V記者，我愛(ài)我家很早就與交通銀行南京分行合作，自覺(jué)接受銀行的資金監(jiān)管。對(duì)于所托管的房款，出于交易安全和公司信譽(yù)的考慮，他們“干脆不用”。
但對(duì)設(shè)立專門(mén)的資金監(jiān)管賬戶這一做法，史立斌表示出疑義：“如果政府集中設(shè)立一個(gè)賬戶，各家中介都把交易房款放進(jìn)去，還要為此專門(mén)設(shè)立一個(gè)公司或機(jī)構(gòu)，我感覺(jué)這樣做也不妥，明顯是干預(yù)得太深�！倍壹性O(shè)立資金監(jiān)管賬戶存在一定風(fēng)險(xiǎn)，不能保證今后不會(huì)出現(xiàn)類似上海社�；鸢傅氖录�。
“所以還是各家中介分散指定銀行、設(shè)立賬戶比較好。”
