去年島城房地產(chǎn)成交面積下降
未來幾年房地產(chǎn)供應量將明顯增強
2006年，島城房地產(chǎn)
行業(yè)在國家宏觀調(diào)控的壓力下，逐漸擺脫了數(shù)年來的瘋狂上漲態(tài)勢，百姓購房意識漸顯理性。由于牽涉到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期較長等因素，市場供應量暫時性有所下降，但總體來說，未來幾年房地產(chǎn)供應量將逐步擴大。一方面是漸顯理性的購買欲望，一方面是依然充足甚至將可能上漲的市場供應量，樓市的良性競爭格局正顯露出眉目。
近日，本年度的地產(chǎn)10強企業(yè)名單出爐，這似乎只是行業(yè)內(nèi)部的事情，與百姓何干？但實際上，考慮到未來行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)企業(yè)本身的情況將直接影響購房市民最大的利益。
本報記者采訪了有關人士，為市民解讀2006年的樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)與10強企業(yè)名單背后的意義，希望能對百姓置業(yè)有所參考。
樓市蓄勢轉(zhuǎn)型
2006年我市房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)增長
一些業(yè)內(nèi)人士早就認為，隨著國家宏觀調(diào)控的深化及整個市場發(fā)展情況，2007年很可能是整個樓市的轉(zhuǎn)折年，一路狂漲的態(tài)勢可能扭轉(zhuǎn)，部分樓盤甚至會出現(xiàn)降價可能。因此，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個調(diào)整期。反觀剛剛過去的2006年，我們似乎可以從中發(fā)現(xiàn)一些往日的年終總結不曾發(fā)現(xiàn)的變化。有關部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)回落，投資結構進一步優(yōu)化，房價上漲趨緩，宏觀調(diào)控效果明顯，房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步回歸理性。
住宅開發(fā)比重增強
2006年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)較快發(fā)展，完成投資268.36億元，同比增長19.9%，比上年回落15個百分點。有關人士認為，投資上漲說明未來幾年市場供應量將可能持續(xù)上漲。
【投資數(shù)量】
按投資用途分，完成住宅投資199.61億元,同比增長23.2%,占全部投資額的74.4%，較上年提高了2個百分點；辦公樓18.13億元,同比增長30.7%,占全部投資額的6.8%，比上年提高了0.6個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資22.61億元,同比增長25.6%,占全部投資額的8.4%；其他用房投資28.02億元，占全部投資的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進一步的加強。
【施工面積】
全年房屋施工面積2781萬平方米,同比增長17.7%。按施工用途分，全年完成住宅施工面積2181萬平方米,占全部施工面積的78.4%，增長17.1%；辦公樓150萬平方米，占5.4%，增長62%；商業(yè)營業(yè)用房241萬平方米,占8.7%，增長6%；其他用房208.19萬平方米，占7.5%。
【新開工面積】
全年新開工面積1221萬平方米,同比增長6.8%,其中住宅990.25萬平方米，增長11.2%；辦公樓68萬平方米,增長44.6%；商業(yè)營業(yè)用房8.38萬平方米,下降1.3個百分點，其他用房74.8萬平方米，下降23.2%。
十強榜單勾畫未來大鱷
由青島市建委和市房地產(chǎn)開發(fā)管理局舉行的2006年青島房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強評選活動日前決出結果，海信地產(chǎn)等十家企業(yè)榜上有名。
地產(chǎn)企業(yè)實力跟百姓關系密切，在2007年整個行業(yè)變化莫測的時候，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的情況很可能影響到項目的進展，因此，本次評選結果備受關注。
本次評選中，青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設集團股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司、青島建設集團公司等10家企業(yè)被評為2006年度青島市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力10強企業(yè)。青島東泰達房地產(chǎn)有限公司、青島廣業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、青島麥迪紳集團股份有限公司、青島魯澤置業(yè)集團、青島大榮置業(yè)有限公司、青島即發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等企業(yè)被評為2006年度青島市先進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外，本次評選還排出了房地產(chǎn)開發(fā)誠信AAA企業(yè)等獎項。
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，隨著國家宏觀調(diào)控政策的加強，未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)很可能面臨兩極分化，部分有實力的企業(yè)可能會越來越強，而大量小型開發(fā)企業(yè)則面臨關門壓力。對百姓而言，購買哪家的房子將成為最重要的參考指標，畢竟，一旦開發(fā)企業(yè)實力不濟中途倒下，項目很可能要拖而不決，甚至有成為爛尾工程的危險。
10強占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢
2006年度青島市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力10強企業(yè)包括：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設集團股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司、青島建設集團公司、青島中房集團股份有限公司、青島銀盛泰房地產(chǎn)有限公司、青島隆海集團有限公司、青島偉東置業(yè)有限公司、青島信達榮昌置業(yè)集團股份有限公司
點評：這應該是本次評選中最重要的獎項，獲獎企業(yè)大都已經(jīng)在島城經(jīng)營了很長時間。這些企業(yè)既有項目經(jīng)營經(jīng)驗，也有足夠的資金實力，因此，實際上這些企業(yè)已經(jīng)在未來的市場競爭中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，因此，他們很可能是未來市場上的大鱷。市民購買他們的房子應該有足夠的保障。
誰家最有資金實力？
2006青島十強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合評選單項排名中投資額前五名的企業(yè)是：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設集團股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司、青島銀盛泰房地產(chǎn)有限公司
點評：資金實力越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最大難題，最近兩三年，融資問題一直備受關注。沒錢的企業(yè)往往不得不把手中的土地、項目等轉(zhuǎn)手他人。對購房者來說，買有錢人造的房子最保險，因為一般不會爛尾。
誰積累的經(jīng)驗最多？
2006年竣工面積前五名：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島中房集團股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設集團股份有限公司、青島偉東置業(yè)有限公司
點評：經(jīng)驗是靠實踐積累起來的，因此從某種意義上來說，過去一年誰建起來的房子最多，誰積累的經(jīng)驗就最多，房子質(zhì)量當然會更好一些。
誰家來年房子多？
2006年新開工面積前五名的企業(yè)包括：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司、青島百通城市建設集團股份有限公司、青島中房集團股份有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司
點評：這好像不用多說了：這意味著兩三年內(nèi)這些企業(yè)向市場提供的房子將最多。
誰手中土地多？
儲備土地數(shù)量居前五名的企業(yè)是：青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、青島隆海集團有限公司、青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司、青島百通城市建設集團股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司
點評：土地、資金是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命脈，兩者往往糾合在一起，誰手中土地多，說明誰資金最充足。按照中國目前的情況，開發(fā)商需要自己掏腰包買地，然后再向銀行貸款蓋房，手中有地的企業(yè)往往資金最多。他們也將是未來幾年內(nèi)市場供應的主角。本報記者
成交數(shù)量顯著下降
與施工面積、新開工面積等總量明顯上升恰恰相反的是，目前島城房屋竣工面積、商品房銷售面積、商品房成交額等都顯著下降。這進一步說明了目前整個行業(yè)面臨的市場壓力。
一方面是即將增長的市場供應量，一方面是越來越大的銷售壓力，這就是開發(fā)商在今后幾年可能要面臨的局面，可以預見未來幾年整個行業(yè)的發(fā)展狀況。
【竣工面積】
2006年，我市房地產(chǎn)開發(fā)在建、續(xù)建項目674個，其中施工面積超過10萬平方米的大盤項目61個，受開發(fā)周期等各種因素的制約，房屋竣工面積從4月份開始持續(xù)下降，全年累計竣工各類房屋653萬平方米，下降19.6%。
按用途分，2006年住宅竣工543萬平方米,下降20%，占全部房屋竣工面積的83.2%；辦公樓竣工面積16萬平方米,增長106.8%，占2.4%；商業(yè)營業(yè)用房竣工53萬平方米,下降34.3%，占8.2%；其他用房竣工41萬平方米，下降7.7%。
【銷售面積】
2006年我市累計銷售各類房屋737萬平方米，比去年下降14.4%，其中住宅銷售660萬平方米，下降14.6%；辦公樓銷售19萬平方米,增長34.7%；商業(yè)營業(yè)用房銷售46.6萬平方米，下降23.9%；其他房屋銷售10.6萬平方米，下降5.4%。
有關人士認為，隨著宏觀調(diào)控政策的逐步到位，理性的自住性購房已占市場主流，而部分市民心理預期“看跌”，因此出手猶豫。同時，竣工面積下降也導致商品房銷售下降。
【銷售額】
受商品房銷售面積下降的影響，商品房銷售額也呈下降趨勢。全年商品房銷售額313.3億元,同比下降3.4%,其中：住宅銷售額264.8億元,下降5.7%；辦公樓銷售額17.7億元,增長39.2%；商品營業(yè)用房26.73億元,下降3.2%；其他用房4.0億元，增長29.3%。
市郊三區(qū)增長最快
最近幾年，郊區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量、投資量一直占據(jù)半壁江山，從有關部門公布的數(shù)據(jù)來看，2006年，郊區(qū)的力量還在增強。
針對有關數(shù)據(jù)，有關業(yè)內(nèi)人士認為，目前郊區(qū)房地產(chǎn)面臨的銷售壓力明顯要大于市內(nèi)四區(qū)，市內(nèi)四區(qū)開發(fā)量可能會逐步降低，但銷售看好，而市郊三區(qū)（嶗山、城陽、開發(fā)區(qū)）正迎來房地產(chǎn)發(fā)展的更好機遇。這說明整個城市建設發(fā)展還處在一個快速上漲的階段,老城區(qū)在穩(wěn)步提升品質(zhì)，新興城區(qū)硬件水平在逐步提高。
從投資進度看，市郊三區(qū)（嶗山、城陽、開發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進一步提升。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資105.7億元，同比增長47.1%，高出全市增幅27.2個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的39.4%，比去年提高7.3個百分點。
五市完成投資57.92億元，增長19.5%，增幅低于全市增幅0.4個百分點。市內(nèi)四區(qū)完成104.7億元，僅增長1.2%。
從施工面積看，五市施工規(guī)模擴張較快，全年為985萬平方米，增長27.8%，其次是市郊三區(qū)1071萬平方米，增長2.3%，市內(nèi)四區(qū)僅增長1.2%。
從竣工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為240.5萬平方米，增長6.6%，市郊三區(qū)、五市兩板塊分別下降48.5%、18.7%。
