自今年開始，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)將不能代收業(yè)主的資金，資金的存儲與劃轉(zhuǎn)將通過銀行的轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行。
1月22日，建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱通知），對二手房交易
資金的代收與代管的單位進(jìn)行了明確。
根據(jù)通知，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，不得支取現(xiàn)金；該資金獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，其所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人；資金交付條件和具體方式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中的約定一致。
“通知將在今年3.15期間全面實(shí)行，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司將與銀行簽訂相關(guān)的流程。”參與政策調(diào)研的一位人士指出。
旨在遏制不規(guī)范行為
“此次通知發(fā)布的政策是強(qiáng)制執(zhí)行，所有經(jīng)紀(jì)公司必須按此運(yùn)作�！北本┓康禺a(chǎn)中介協(xié)會副會長周宗楚表示。
而引起監(jiān)管部門出臺重拳正是近來市場上出現(xiàn)的一系列違規(guī)事件。
2006年8月，天津“匯眾”高達(dá)1.5億元的房產(chǎn)交易資金不翼而飛。此后不久，天津易安置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司涉案金額2500余萬元，由于通過截留資金進(jìn)行其他業(yè)務(wù)投資而導(dǎo)致公司經(jīng)營難以為繼，還有北京的城市家園事件。
天津“匯眾”事件成為天津?qū)嵭袕?qiáng)制性資金監(jiān)管的導(dǎo)火索，2006年8月1日天津正式開始實(shí)施政府強(qiáng)制性資金監(jiān)管。
“天津‘匯眾’事件至今仍有4000萬元損失無法彌補(bǔ)，涉及近200戶百姓，此事對業(yè)內(nèi)包括對政府部門的影響都非常大�！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理胡景暉表示。
針對市場不規(guī)范行為，去年，建設(shè)部和北京市建委均已出臺多項(xiàng)政策堵塞二手房交易環(huán)節(jié)漏洞。
2006年10月底，北京市建委、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會分別發(fā)布《關(guān)于開展北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專項(xiàng)整治活動的實(shí)施方案》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不得以任何 方式賺取二手房買賣差價。
同時，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展一次全面清理整頓，查處曝光違法違規(guī)行為；積極開通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，特別是網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，將最大程度地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易的透明化、公開化，從而保證房源信息的真實(shí)性、房源價格的合理性以及交易的安全性。
但鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，這些政策不能徹底根除市場一些不良行為，如以“現(xiàn)金收房”為首的吃差價行為，一些不良中介仍在私下進(jìn)行“現(xiàn)金收房”。
而此次通知的出臺，是去年房地產(chǎn)交易秩序整頓一系列政策的延續(xù)，且力度更大。
鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為，資金監(jiān)管政策正式執(zhí)行后，交易資金凍結(jié)將切斷不良中介挪用客戶資金用于“現(xiàn)金收房”的資金來源，避免了不良中介賺取差價的可能。由于實(shí)施資金監(jiān)管后，交易資金將被凍結(jié)在專用的存款賬戶，只有在完成經(jīng)紀(jì)合同中約定的條件后，交易資金才會通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式劃轉(zhuǎn)給賣方，在此過程中，交易資金沒有沉淀在經(jīng)紀(jì)公司自有賬戶的可能，保證了交易的安全性。
與此同時，胡景暉認(rèn)為，此通知的執(zhí)行，不僅僅是一些小型中介機(jī)構(gòu)面臨退市的風(fēng)險，包括一些中等規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)也要面臨這樣的風(fēng)險。
“一般情況下，企業(yè)通過截流資金，或擴(kuò)充門店，或作周轉(zhuǎn)資金，或轉(zhuǎn)投其他行業(yè)進(jìn)一步獲利。此政策的發(fā)布將杜絕類似事件的發(fā)生�！敝茏诔f。
事實(shí)上，此前，鏈家、21世紀(jì)不動產(chǎn)、中原、中大恒基等經(jīng)紀(jì)公司均已陸續(xù)與銀行展開了類似的合作，一旦企業(yè)運(yùn)營出現(xiàn)問題，其賬面資金同樣面臨凍結(jié)的風(fēng)險。但這些行為僅僅是企業(yè)的自發(fā)行為。
據(jù)北京中原三級市場部的分析數(shù)據(jù)顯示，按照北京去年預(yù)計(jì)的7.6萬套存量房的交易量來計(jì)算，每套成交總金額平均在75萬元，按照其中全款交易量占30％，且每套可進(jìn)行資金監(jiān)管的金額為50％；貸款交易量占70％，其首付款成數(shù)為30％計(jì)算，則一年中潛在資金監(jiān)管的房款總額將達(dá)到205.2億元。而隨著北京二手房市場的不斷發(fā)展，這一數(shù)字仍在上升。
此外，北京市場供需比是1：6左右，局部熱點(diǎn)地段則達(dá)到了1：10，吃差價的行為無形當(dāng)中抬高了二手房交易價格。
“此政策的出臺將起到抑制二手房房價的作用。”金育松說。
銀行的“保險箱”作用
值得注意的是，在此政策的制定與實(shí)施過程中，央行都將起到關(guān)鍵作用。
“此次央行參與政策的制定與實(shí)施，就是要把資金監(jiān)管的賬戶明確下來，向市場表明賬戶的安全性。”周宗楚表示，銀行在此政策的實(shí)施環(huán)節(jié)中起到了“保險箱”的作用。
“今后二手房交易的資金監(jiān)管將由兩個角度來管理，一是房屋主管部門，一是金融主管部門。銀行將起到主要的監(jiān)管作用，并且兩部門的聯(lián)手對二手房市場的監(jiān)管力度將超越以往所制定的政策。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林說。
胡景暉也表示，從市場層面來看，此前有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并不是以運(yùn)營二手房為目的，而是把二手房代理業(yè)務(wù)作為融資的工具。此次銀行作為金融部門介入監(jiān)管，可以有效防止中介公司攜款逃跑的事件再發(fā)生�！�
