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相對于以城陽為代表的郊區(qū)樓市躍躍欲試“爭奪”居住主導權的姿態(tài)，傳統(tǒng)城區(qū)市場卻呈現(xiàn)了多種類型房屋并存，選擇余地加大的局面
。尤其是在滿足居住需求方面，城區(qū)地產(chǎn)市場化分配與政府計劃調(diào)配將在2007年極大改變單一市場格局。對購房者來說，城區(qū)購買的按需求分化將成為選擇前提。
■政策
兩房平衡市場需求
宏觀調(diào)控的重要手段之一就是加強政府可調(diào)配資源的入市。除了廉租房外，經(jīng)濟適用住房和普通商品房緩解居住需求的作用非常明顯。由于這部分住房在價格控制上具有指標性，因此對整個市場的影響力也是非常巨大。更為重要的是這部分房屋投放量將起對市場供需的平衡作用，也將打破開發(fā)商對供給的渠道的控制。目前經(jīng)濟適用住房與普通商品房（以下簡稱“兩房”）的布局不再是只局限于李滄區(qū)，而是已經(jīng)擴展到市北、四方。2006年，我市公布了住房建設的年度開發(fā)計劃和今明兩年的房地產(chǎn)開工項目。其中,普通（限價）商品住房年度建設目標為：2006年,開工建設面積45萬平方米,2007年74萬平方米,2008年100萬平方米,2009年120萬平方米,2010年161萬平方米。經(jīng)濟適用住房年度建設目標為：2006年開工建設面積79萬平方米,2007年78萬平方米,2008年50萬平方米,2009年50萬平方米,2010年43萬平方米。
可以說未來傳統(tǒng)城區(qū)中“兩房”將成為市場有力的參與者�！ �
■市場
沿海地帶擴大外需
青島傳統(tǒng)城區(qū)在繼續(xù)滿足市民居住的開發(fā)建設外，還有一部分地產(chǎn)開發(fā)具有重要意義——這就是青島樓市的黃金海岸線開發(fā)。目前青島這一海岸線上有多個項目正在建設開發(fā)，并且將很快進入銷售階段。對于青島市場來說，僅僅依靠內(nèi)需要解決這部分市場是完全不夠的。據(jù)記者了解，目前多個項目都已經(jīng)啟動了其外銷計劃。對青島海岸地產(chǎn)來說，如何找到準確的渠道將是重大挑戰(zhàn)。因為，相對于一些全國性地產(chǎn)公司具有的經(jīng)驗，青島地產(chǎn)公司還沒有操作全國市場的能力。如何將青島項目推向全國市場，不僅是一個推廣問題，還必須同時注意項目內(nèi)部研發(fā)與市場的結(jié)合度。
青島海岸地產(chǎn)在很大程度上不只是青島地產(chǎn)的象征，也在某種程度上指向了青島城市形象。因此，對于青島海岸地產(chǎn)的要求，不能止步于社區(qū)本身，還應該有更高的建筑意義。事實上，外來需求首先是因為青島城市的吸引力，才會選擇海岸地產(chǎn)項目。因此，如果不能將青島的城市人文精神與項目相結(jié)合，單純以自然山海作為賣點，只追求“貴族化”將有可能重蹈第一輪海岸線開發(fā)的覆轍。
■變化
創(chuàng)意地產(chǎn)初現(xiàn)鋒芒
青島地產(chǎn)開發(fā)模式具有兩種傾向：一是單調(diào)重復；二是直接“克隆”。這兩種傾向?qū)е碌暮蠊褪牵呵鄭u地域性特色的缺失。青島地產(chǎn)當然需要向外地學習，借鑒。但在經(jīng)過了學習的初級階段后，也應該有自己的思想與聲音。單純重復的后果除了外觀乏味，最大的問題還在于居住環(huán)境的營造。這種環(huán)境本來就是與本地的整體環(huán)境息息相關。沒有本土化的創(chuàng)新，沒有立足本埠歷史的地產(chǎn)文化，最終只能使得青島地產(chǎn)本來已經(jīng)具備的特色印記漸漸湮沒。不過，從2006年的地產(chǎn)發(fā)展來看，越來越多的項目已經(jīng)開始注重原創(chuàng)性。這一點首先表現(xiàn)在商業(yè)項目的創(chuàng)意性開發(fā)上。而在住宅開發(fā)領域，則是多種建筑風格的出現(xiàn)。在外來大地產(chǎn)開發(fā)項目的帶動下，已經(jīng)有完全不同于以往簡約為主流的新產(chǎn)品。創(chuàng)意經(jīng)濟雖然是一個口號，但如果真正能運用于樓市，很有可能帶來一個多樣化、多元化的樓市新局面。
青島地產(chǎn)需要更多的文化“含量”。 李崢 攝 | 
