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未來決定青島整體樓市走向最關鍵一環(huán)應該是郊區(qū)樓市。之所以給郊區(qū)樓市以這樣的重要“角色”，是因為目前看青島市場的“短板”正是這一區(qū)域。
現在回首看宏觀調控，我們可以發(fā)現：
調控的起始點嚴格意義上應算從2002年就開始的。就在國家按步驟、分階段地實施調控時，青島郊區(qū)樓市并沒有意識到有關政策的“潛運行”。在2002—2004年間，島城郊區(qū)樓市呈現快速增長勢頭：無論是開發(fā)區(qū)域還是開發(fā)面積都在不斷擴大。在此階段，西海岸、環(huán)膠州灣、即墨、城陽等區(qū)域都曾一度成為樓市“領頭羊”。就在這種“旺市”局面中，郊區(qū)樓市蘊藏的危機被掩蓋了，市場也喪失了原來的方向——由最初的滿足青島居住圈擴大功能，演化為投資甚至是投機工具。這種狀況一直持續(xù)到2005年宏觀調控正式強拳出擊。2005—2006年間，郊區(qū)市場面臨前所未有的挑戰(zhàn)。原有的投資性購房者許多轉為觀望或將投資轉向更具增長性的市區(qū)，而當前的規(guī)劃設計卻與原住市場有明顯的脫節(jié)。
比如說膠州市場，最好時期曾經同時有六、七個項目同期銷售，而銷售幾乎都順利完成。但當宏觀調控勁風吹來時，整個市場一片慘淡。一些項目甚至在高調宣傳后竟然至今也未啟動。包括順馳·藍水假期這樣當時價格高于平均市場價格的樓盤則要面對全新的市場形勢。
郊區(qū)樓市在這兩年的困境不僅來自于政策的影響，也受到了城區(qū)市場回潮的分流。2006年，青島城區(qū)樓市突然集體“爆發(fā)”。海岸地產、山東路中軸、海爾路商貿區(qū)，以及政府加大了對經濟適用住房和普通商品房的土地供應。這一切都使得購房者的視線回轉到城區(qū)。
從2002年到2006年初，對于青島郊區(qū)樓市來說，可謂“丟失”的四年。雖然在一定時段，市場業(yè)績不錯，銷售量與開發(fā)量都獲得較大增長，但郊區(qū)樓市沒能在一輪地產潮中確立自己獨特性與鮮明特色，沒能奠定一個利于長遠的市場基礎。當地產低潮到來時，一度呈現頹勢。
觀察：艱難的“轉型期”
如果說2005年的郊區(qū)樓市經營者還心存僥幸，寄希望于調控只是一陣風。那進入2006年，還抱有這樣幻想的開發(fā)商只能是少數了。從2005年下半年起，記者采訪的多位開發(fā)商就提出“市場本地化”的主張。2006年，即墨曾經最高調的“御墅臨楓”干脆將一些高端配套統(tǒng)統(tǒng)拋棄，并用高聲降價營銷，其主要意圖是直接吸引當地購買力。雖然，這一行為沒有引發(fā)樓市“多米諾”效應。但同處即墨的開發(fā)商不會沒意識到這一事件背后的指向——本地購房者才是最大的“財神”。
在2006年，郊區(qū)樓市所做的主要工作就是“調整、調整，再調整”。尤其是如何將自己的產品調整得適合本地購房者口味，成為不少開發(fā)商的首要任務。應該說習慣了過去市場運作與操作模式的郊區(qū)樓市，經歷“轉型期”是痛苦的。一個非常有意思的現象就是郊區(qū)看房車的興衰。在郊區(qū)樓市全盛期，最多一天可能會有十幾輛看房車穿行在城區(qū)與郊區(qū)間。而如今的看房車更注重其實用性而不是宣傳性。
2006年，郊區(qū)樓市還有另外一個重任：當“一生之城”、“魅力之城”等新概念提出時，一個活力、人文、充滿人居氣息的形象已漸漸成形。 | 
