2006年，房地產(chǎn)市場又度過了一個“調(diào)控年”。一系列調(diào)控政策的出臺產(chǎn)生了積極效果，房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的姿態(tài)。與此同時，房價居高不下、“且調(diào)且漲”的現(xiàn)實與預期存在距離，一些逆調(diào)控預期的“苗頭”需引起警惕。要達到穩(wěn)定房價的目標，2007年必
須成為“政策執(zhí)行年”。
硬約束軟化房價矛盾
無論是地方政府、開發(fā)商還是普通民眾，普遍認為2006年房地產(chǎn)調(diào)控中最具影響力的措施是結(jié)構(gòu)調(diào)整：套型面積90平方米以下的住房須占開發(fā)總量70%以上。對于這項硬約束，一些地方政府和開發(fā)商頗有微詞，認為這是一刀切，是市場經(jīng)濟的倒退。但百姓拍手稱快，多數(shù)房地產(chǎn)研究者也認為，這項調(diào)控對準了樓市問題的癥結(jié)，生產(chǎn)出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產(chǎn)品，才能鈍化高房價引起的社會矛盾。
復旦大學經(jīng)濟學教授尹伯成認為，“國六條”的出臺給房地產(chǎn)市場傳遞了一個強烈信號：國家在房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上開始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，從過度市場化向社會保障屬性傾斜。與往年相比，這是2006年房地產(chǎn)市場最大的變化。
受宏觀調(diào)控政策影響和市場引導，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了可喜的變化：住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好的開端，特別是經(jīng)濟適用房開發(fā)投資增幅由負轉(zhuǎn)正。上半年，全國經(jīng)濟適用房開發(fā)投資由2005年的負增長14.6%轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L6.1%，增幅提高了20.7個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重由2005年的67%上升到69%。房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)正在向宏觀調(diào)控預期的方向發(fā)展。
四個逆調(diào)控苗頭需警惕
調(diào)控成績有目共睹，但2006年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一系列“逆調(diào)控”預期的苗頭值得警惕。
一是高房價全局性蔓延，不再是局部性問題。在東部地區(qū)，不僅一線城市房價逆勢高漲，一些三線城市房價漲幅也嚴重脫離當?shù)鼐用袷杖�。譬如浙江省麗水市�?006年11月新樓盤均價已超過6000元/平方米，而麗水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，當?shù)匾粚κ杖胫猩系姆驄D月收入總和也不過4000元左右。
二是房地產(chǎn)投資有所減少，但高溫未退。據(jù)統(tǒng)計，2006年1至11月份全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資79312億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資18212億元。這意味著，每５塊錢固定資產(chǎn)投資中，就有１塊多錢投進了房地產(chǎn)。
從資金構(gòu)成看，去年進入房地產(chǎn)市場的銀行資金不僅沒有減少，反而增速更快。貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市場將“穩(wěn)定房價”的政策理解成為對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的隱性擔保，加上商業(yè)銀行利益驅(qū)動，投資便涌入房地產(chǎn)市場。
三是地價成“脫韁野馬”，推高房價預期。去年，與樓市調(diào)控措施迭出形成強烈悖論的一個現(xiàn)象是：各地“地王”、“樓王”頻生。事實上，“地王”的誕生意味著這一地區(qū)的房價有了一個新的標桿作為參照向上攀升。開發(fā)商正是利用這一點，制造房價上漲預期，結(jié)果房價的漲幅比地價的增幅還大。
四是外資在加速涌入樓市。在人民幣升值的帶動和強烈預期下，2006年三、四季度，外資或明或暗投入房地產(chǎn)市場的勢頭在加速。在上海，繼上半年美國的基匯資本買下了瑞安集團翠湖天地御苑一棟住宅樓之后，下半年收購案又一個個浮出水面。11月，美國房產(chǎn)商漢斯公司以17億元購得上海新江灣城地塊，進行綜合性住宅項目開發(fā)。此前，歐美房地產(chǎn)商很少直接拿地進行開發(fā)。
呼喚2007樓市政策“執(zhí)行年”
對于2006年的樓市，老百姓有一個普遍性的疑問：“中央不停調(diào)控，怎么房價還在不斷上升？”他們強烈盼望好政策能執(zhí)行到位，在“落地”過程中不“懸空”。一些業(yè)內(nèi)人士也認為，從2005年的“國八條”到2006年的“國六條”及其細則，樓市調(diào)控方向、措施是對路的，關(guān)鍵是完善相關(guān)制度，建立長效機制，使2007年能成為調(diào)控政策的“執(zhí)行年”。前瞻2007年的樓市調(diào)控，應該包括以下重點內(nèi)容：
地價飛漲需得到適當遏制，限制房價上漲的前提是土地價格上漲也需限制。土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限應上收，建設(shè)項目用地管理要更加嚴格。
將地方住房結(jié)構(gòu)、保障建設(shè)、土地收益列支諸情況列為人大審議內(nèi)容，討論、問責。以９部委在“國十五條”中提出的各地政府“要把調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制”為依據(jù)，嘗試從2007年開始，在地方人代會上，將上一年該地區(qū)的土地出讓收益及其使用情況，廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)、竣工面積及配置情況，以及商品住宅的價格檔次、戶型、面積的比例情況，提交人大代表審議。
完善稅收與貸款政策，實行差別稅率和利率，杜絕富人搭窮人的便車。韓國政府調(diào)控樓市的一些手段值得我國借鑒：對擁有大量房地產(chǎn)的富裕階層征收“綜合房地產(chǎn)稅”，出售第二套以上房產(chǎn)需交納30%的資本收益稅；購房款須自付６成以上；普通市民的住宅長期抵押貸款利率下調(diào)。我國宜對高價商品房課以級差消費稅，對中低收入者則直接補貼廉租房。
中西部地區(qū)房價上漲脫離當?shù)鼐用袷杖胄杳芮嘘P(guān)注。2006年，大批中小開發(fā)商退出東南沿海市場，“到中西部三線城市再摘一輪果子”的想法在房產(chǎn)界已付諸行動。中西部地區(qū)普通居民購買力比東部低，制造業(yè)的中西部轉(zhuǎn)移才剛剛起步，如果提前透支房價，其接受東部地區(qū)經(jīng)濟輻射的進程將滯緩。在制造業(yè)的成本構(gòu)成中，土地成本和潛在的房價成本，都會體現(xiàn)為建設(shè)和工資成本。
重點監(jiān)管外資基金動向。目前，國家對外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場所設(shè)置的門檻并不高，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，要求注冊資本金不得低于投資總額的50%。這對財力雄厚的外資基金影響不大。政府應將外資基金列為重點監(jiān)管對象，通過稅收、外匯管制、投資規(guī)模等手段，對外資基金進入境內(nèi)進行有效監(jiān)管。
