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在經(jīng)歷了集體買地、買爛尾樓等多次失敗后，深圳個人集資建房終于取得了突破性的進展。
12月22日，經(jīng)過十幾輪并不激烈的舉牌競買，槌音在601萬元時落定，意味著以林立人為首的81名集資建房者終于實現(xiàn)了他們的個人合作建房夢想。這是深圳個人集資建房取得的實質(zhì)性突破，也使深圳
成為繼溫州之后另一個個人集資建房實現(xiàn)突破的城市。
“這次的成功只是個開始，有銀行的支持，我們今后大規(guī)模拿地的成功率才會更大�！绷至⑷苏f，還有900余名申請報名者的住房沒有解決，將可能通過分片區(qū)購地或購房等方式加以解決。
突破
此次被林立人成功競得的這兩棟宿舍樓位于沙井，在廣深高速沙井出口處不遠。兩棟樓均為宿舍公寓樓，因為債務問題被法院強制委托拍賣。成交總價為601萬元，建筑面積3880平方米，內(nèi)含84套單身公寓，單身公寓面積約為45平方米，內(nèi)含獨立洗手間和廚房。項目規(guī)劃占地面積7086平方米，建筑占地700平方米，其余為空地。其使用年限為50年，從1992年1月到2042年1月28日止。
兩棟宿舍均為六層樓，每一層7套，樓房后面有2086平方米的綠化帶，每戶還有一個車位。兩棟樓的起拍價為428萬元，最后以601萬元成交。
“購房成本為每平方米1545元，攤到每個購房者身上，房子總價在7萬元以下�！绷至⑷讼矏偟男那楸砺稛o遺。
據(jù)了解，目前深圳有意參加合作建房購買這批房的有81人，這樣還可以有三套空出。林立人說，在深圳個人集資建房的兩年探索過程中，社會各界特別是義工給予了極大的關(guān)注和支持，這三套房的指標將考慮分給這些義工。
深圳這位個人合作建房發(fā)起人林立人，是一名“五星級”義工，同時也是九九加一集團的創(chuàng)始人。2004年下半年，位于羅湖的爛尾樓中南大廈進入拍賣程序，林立人當時在朋友、生意伙伴圈子內(nèi)談了自己關(guān)于個人集資建房的想法，結(jié)果得到廣泛響應。短短3個月內(nèi)，有500多人表示有此意向。
此后林立人與其合作者多方尋找目標，曾參與了深圳中南大廈的拍賣，但因起拍價與林立人的期望有較大差距，最終未能如愿。此間林立人尋找的主要目標為深圳的一些爛尾樓。
“采取競拍爛尾樓盤的方式高效快捷，因為免除了拿地開發(fā)建設環(huán)節(jié)，兩棟宿舍現(xiàn)在不需要進行裝修，接下來辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，合理分配后合作人即可入住�！绷至⑷苏f。他表示，由于房子是八成新，他們并未打算推倒重建，大家交完房款后是統(tǒng)一裝修還是個別裝修暫未決定。
由于受競拍成功的影響，之后的兩天時間內(nèi)在網(wǎng)上就已收到200多人遞交的申請表。目前已登記的有意參加合作建房的深圳市民有近千人，除了已有意向購買這兩棟宿舍樓的81人外，剩下的900余人尚未有房，只有通過分片區(qū)購地或購房等這些方式來解決。
隱憂
盡管宿舍樓已經(jīng)拿到手，但林立人卻又將面臨新的問題。84套房產(chǎn)并沒有84套房產(chǎn)證，因為原先宿舍樓是按每層7套辦理的房產(chǎn)證，共計只有12套房產(chǎn)證，拍賣后還需要進一步協(xié)商如何分戶辦理房產(chǎn)證的問題。“房產(chǎn)證是1992年1月到2042年的，50年產(chǎn)權(quán)，接下來大家要交房款，然后成立業(yè)主委員會。其他的關(guān)于房產(chǎn)證的問題可以交給律師去解決�！绷至⑷吮硎尽�
對于已購得房產(chǎn)的物業(yè)管理問題，他們也有了清晰的思路。此次取得的兩棟房產(chǎn)將采取全新物業(yè)管理模式，目前已制定出了相關(guān)的物業(yè)管理方案。全體業(yè)主成立業(yè)主委員會，然后共同發(fā)起成立物業(yè)管理維護基金，基金由業(yè)主大會和業(yè)主委員會控制，業(yè)主大會和業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司進行管理。
由于樓層不一，每套宿舍的朝向、位置也會有好壞之分，在如何進行內(nèi)部分配上，林立人建議用抓鬮來解決�！皽刂菁Y建房成功拿地對我們來說是個極大的鼓舞，之前深圳發(fā)展銀行也表示愿意深度介入個人合作建房，在符合銀行流程機制的條件下為合作建房提供貸款服務，我們進行合作建房的決心就更為堅定，這也是促成此次成功交易的主要原因�！绷至⑷苏f。
對于下一步的計劃，林立人表示，如果還有相同的樓盤產(chǎn)權(quán)拍賣，一定不會放過，另外也在考慮通過政府土地公開拍賣的途徑拿地。
林立人的欣喜還在繼續(xù)，而業(yè)界對于合作建房的各種質(zhì)疑紛至沓來�！皞�人集資建房打破了以開發(fā)商為主體的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，業(yè)主變成了項目的真正主人，而且房價是肯定要比從開發(fā)商手里買便宜很多，從這種意義上來說，個人集資建房是有它積極的一面的�！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷說。
但楊大谷還表示，由于個人集資建房是以民間團體為主體來拿地建房，缺乏專業(yè)的機構(gòu)來對整個建房過程進行管理與監(jiān)督，此前也未有參照先例，在此后建房的整個過程中，將有可能面臨許多不可知的新問題，包括可能出現(xiàn)的一些法律問題、房屋質(zhì)量問題、管理問題等。
深圳市方略地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理孟家慶則不看好林立人的集資建房模式�！凹Y建房者無論是從資金實力、開發(fā)實力，還是綜合管理能力，都是沒有優(yōu)勢的，并不是一塊地拿下來蓋起來那么簡單，它需要專業(yè)化的管理，雄厚的資金實力，以及對土地的綜合開發(fā)實力�！泵霞覒c認為，集資建房只能作為個例存在，而無法形成主要趨勢。
林立人表示，集資建房的首要原則是非營利性，資金主要是開發(fā)成本與管理費用，這些由合作者平均分攤。而且目前已有很多專業(yè)機構(gòu)要求合作，包括專業(yè)建筑公司、物管公司等，這些專業(yè)機構(gòu)將為合作建房解決專業(yè)化問題。
“集資建房是一個逐步探索的過程，深圳的法律環(huán)境和土地出讓政策都很透明，因此對于將要面臨的很多新問題都可能會迎刃而解�！绷至⑷藵M懷信心地表示。
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