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調(diào)控戰(zhàn)役
潛臺(tái)詞：13道令重構(gòu)樓市
2006年5月17日，這個(gè)日子必將被正在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的人們長(zhǎng)久地記憶著。這一天，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，正式提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，史稱“國(guó)六條”。囊括了九部委的調(diào)控
大軍在短短6個(gè)月中陸續(xù)出臺(tái)13個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及住房結(jié)構(gòu)、土地管理、稅收、信貸、市場(chǎng)交易秩序，甚至反腐等各環(huán)節(jié)，市場(chǎng)終于感到了一場(chǎng)史無(wú)前例的調(diào)控風(fēng)暴正山雨欲來(lái)。
反腐風(fēng)暴
潛臺(tái)詞：深入調(diào)控
有人將“反腐”稱為此輪樓市調(diào)控的“最亮點(diǎn)”，這話也許并不為過(guò)。
2006年6月17日，素有“京城地主”之稱的首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光開(kāi)始配合有關(guān)部門(mén)協(xié)助調(diào)查。雖然此后劉曉光結(jié)束調(diào)查并重返崗位，但這一次風(fēng)波給北京地產(chǎn)界甚至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的震動(dòng)遠(yuǎn)沒(méi)有消失。
值得注意的是，劉曉光復(fù)出后，首創(chuàng)置業(yè)低調(diào)退回摩根中心地塊，此事階段性告終。
曾經(jīng)在當(dāng)時(shí)預(yù)言反腐已經(jīng)止于劉曉光的人們今天早已意識(shí)到了失言。幾個(gè)月以來(lái)，和土地、樓市有關(guān)的腐敗官員下馬之說(shuō)此起彼伏，如安徽省原副省長(zhǎng)何閩旭、天津市檢察院原檢察長(zhǎng)李寶金、湖南郴州市原市委書(shū)記李大倫等等，影響最大的還包括上海的社保案和國(guó)資委相關(guān)人員接受調(diào)查等。
限外炒樓
潛臺(tái)詞：外資樓市投資轉(zhuǎn)型
面對(duì)外資的難擋熱情，2006年7月份，國(guó)家建設(shè)部等六部委發(fā)布了“171號(hào)文件”限制外資炒樓。然而，時(shí)近年底，外資機(jī)構(gòu)投資者在短暫的蟄伏后，依舊沒(méi)有收手或暫停的跡象。“限制外資炒樓，現(xiàn)在的情況更像是限制外來(lái)個(gè)人買(mǎi)房，特別是買(mǎi)多套房，但是對(duì)于海外基金這些機(jī)構(gòu)投資者影響不大�！币晃粚＜乙谎砸员沃�。
應(yīng)該說(shuō)，在政策剛剛出臺(tái)的7月份，無(wú)論是外資個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，都是心存疑慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)銳減，整幢樓盤(pán)的大宗交易也鮮見(jiàn)。但是，隨后的情況是，各地“限外”細(xì)則遲遲不出，這導(dǎo)致不少外資個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)業(yè)務(wù)不得不“因地制宜”，有的暫停甚至冷凍，有的還是照常辦理，地方亂象不少。另一方面，外資機(jī)構(gòu)投資者迅速探清了形勢(shì)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)依舊可以進(jìn)入。
于是，海外基金繼續(xù)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)排兵布陣。僅以上海房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，8月份之前便已誕生了15個(gè)大宗收購(gòu)案例。
一個(gè)問(wèn)號(hào)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士心中浮起并且越來(lái)越大——這“限外”，到底限了誰(shuí)的路？
二手房交易增稅
潛臺(tái)詞：多管齊下、多元調(diào)控
對(duì)二手房交易強(qiáng)制征收20%個(gè)人所得稅的規(guī)定，被業(yè)內(nèi)外一致公認(rèn)為最具殺傷力的調(diào)控武器之一。
除個(gè)稅外，契稅、營(yíng)業(yè)稅的加強(qiáng)征收也對(duì)市場(chǎng)形成不小的一擊。“從今年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房全額征收5%營(yíng)業(yè)稅�！痹诰挪课笆鍡l意見(jiàn)”中，這句話的分量與新住房項(xiàng)目70%面積建小戶型的說(shuō)法，一并被市場(chǎng)認(rèn)為是最有影響力的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作之一。正式實(shí)行后，房產(chǎn)中介普遍表示，營(yíng)業(yè)稅的打擊直接導(dǎo)致二手房交易大量減少，并且效果呈現(xiàn)出持續(xù)性。
業(yè)內(nèi)人士指出，自2004年調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)以來(lái)，今年的調(diào)控力度更趨向多元化、全面性，抑制投機(jī)、投資需求，鼓勵(lì)自住需求增長(zhǎng)，已經(jīng)使得原先的賣(mài)方市場(chǎng)趨向平衡。此時(shí)再加上稅收砝碼，鞏固調(diào)控效果的作用顯而易見(jiàn)。
暴利爭(zhēng)論
潛臺(tái)詞：民眾呼吁成本公開(kāi)
房地產(chǎn)業(yè)到底有沒(méi)有隱瞞利潤(rùn)？房地產(chǎn)業(yè)到底有沒(méi)有所謂“天大”的暴利？房地產(chǎn)成本應(yīng)不應(yīng)該公開(kāi)？隨著宏觀調(diào)控步步深入，這些爭(zhēng)議已久的話題再度在今年爆棚，不少政府機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、專家和普通購(gòu)房者，或主動(dòng)或被動(dòng)地席卷而入，形成一場(chǎng)曠日持久、至今沒(méi)有完全定論的全民大論戰(zhàn)。
不少專家指出，從行業(yè)的特殊性及橫向比較而言，房地產(chǎn)與建筑業(yè)是公認(rèn)的商業(yè)賄賂問(wèn)題突出的行業(yè)之一。除了隱瞞利潤(rùn)外，部分房地產(chǎn)商利潤(rùn)還大量外流到合資合作方、中介或關(guān)聯(lián)個(gè)人，加上數(shù)額巨大的灰色支出，使得在房?jī)r(jià)暴漲的背景下，一些房地產(chǎn)商的報(bào)表利潤(rùn)漲幅并不明顯。
暴利和成本的爭(zhēng)論，在調(diào)控的大背景下變得超出以往地備受關(guān)注，至今也沒(méi)有止息的跡象。
開(kāi)發(fā)商多元融資
潛臺(tái)詞：非常時(shí)期、資金為王
信托、基金、典當(dāng)、委托貸款、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)權(quán)交易……在市場(chǎng)看來(lái)，開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)發(fā)貸款以外的融資方式還真不少，而今年開(kāi)發(fā)商身影頻現(xiàn)的地方還要數(shù)股市。
分析人士也指出，因?yàn)檎{(diào)控的影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惜貸或者是不貸，而信托、REITs等融資渠道的要求也更加嚴(yán)格，在這種情況下，具備融資優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)上市公司還是要積極挖掘資本市場(chǎng)內(nèi)的潛力的。
不過(guò)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，隨著調(diào)控進(jìn)一步發(fā)揮影響，行業(yè)洗牌整合之勢(shì)愈加猛烈，開(kāi)發(fā)商雖然都知道資金為王，可對(duì)那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)很難涉足資本市場(chǎng)，今后勢(shì)必是汰弱存強(qiáng)。
“以后能夠活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商只有三種：已經(jīng)上市的、將要上市的、準(zhǔn)備借殼上市的�！鄙虾５腊钔顿Y管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時(shí)更是這么認(rèn)為。
限價(jià)回購(gòu)
潛臺(tái)詞：市場(chǎng)呼喚公平透明
在2006年的樓市中，“限價(jià)回購(gòu)”也許不是被普遍熟悉的事件，但是在中國(guó)樓市的風(fēng)暴中心之一——北京和上海，這個(gè)事件人人皆知。
9月20日，北京國(guó)土資源網(wǎng)上悄悄掛出一個(gè)稱為白家莊地塊的出讓信息，這一地塊即是引發(fā)此后京城限價(jià)回購(gòu)爭(zhēng)議的源頭。此后不久，有京城地產(chǎn)大腕潘石屹、任志強(qiáng)等和上海一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人共同參加的大討論通過(guò)京滬連線的方式在網(wǎng)上直播。
事情緣于掛牌文件中的限價(jià)回購(gòu)條款，文件稱：該地塊建成后的5000平方米商業(yè)物業(yè)和8000平方米辦公樓物業(yè)需要以12000元/平方米的價(jià)格由一級(jí)開(kāi)發(fā)商北京恒世華融公司回購(gòu)。而按照目前該位置的市場(chǎng)價(jià)格，商用物業(yè)的單價(jià)在40000元/平方米左右�！叭绻创藞�(zhí)行，二級(jí)開(kāi)發(fā)商的直接收益損失在2個(gè)億�！北本┮患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員稱。
11月1日，就在結(jié)束掛牌的最后一天的最后幾十分鐘，一級(jí)開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)北京嘉銘房地產(chǎn)投資有限公司第四次刷新價(jià)格。耐人尋味的是，本應(yīng)進(jìn)入各家開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)階段的正常程序因其他開(kāi)發(fā)商均未出現(xiàn)而取消，嘉銘房地產(chǎn)順利摘牌。
“我們是如此期待一個(gè)透明公正的土地招拍掛制度，畢竟土地出讓不僅是開(kāi)發(fā)商的生命線，也是這個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展的生命所系�！本┏且晃恢康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱。
退房風(fēng)潮
潛臺(tái)詞：瘋狂后的代價(jià)
毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)下跌是退房風(fēng)起的真實(shí)起因。
2006年9月底，上海市寶山區(qū)法院作出一審判決，允許66名大華集團(tuán)“水岸藍(lán)橋”樓盤(pán)的購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)退還房款。加上此前判結(jié)的20例，一共有86名“水岸藍(lán)橋”的購(gòu)房者要求退房成功。
上海發(fā)生的這場(chǎng)退房糾紛備受業(yè)內(nèi)矚目。一是這是近5年來(lái)上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，并且以往在市場(chǎng)內(nèi)顯得“弱勢(shì)”的購(gòu)房者獲得了壓倒性的勝利；二是這幾十名購(gòu)房者寧愿承擔(dān)3萬(wàn)至4萬(wàn)余元不等的違約賠償金也要退房，而開(kāi)發(fā)商面臨著收回86套價(jià)格“縮水”的房屋、退還約1.2億元購(gòu)房款的巨大壓力。這些都如同給發(fā)燒的樓市潑上了涼水、敲響了警鐘。
在這場(chǎng)博弈中，讓不理性者通過(guò)“割肉”接受一次市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，未嘗不是件有積極意義的事。
問(wèn)題按揭
潛臺(tái)詞：金融風(fēng)險(xiǎn)加緊防控
“姚康達(dá)”的一夜成名，來(lái)源于2004年的一次審計(jì)事件，當(dāng)時(shí)中國(guó)工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向該人士發(fā)放個(gè)人住房貸款7141萬(wàn)元人民幣，資金被用作購(gòu)買(mǎi)128套住房。事件暴露之后，“姚康達(dá)”便成為利用銀行貸款炒作房地產(chǎn)事件的代名詞。
2006年，新的“姚康達(dá)”再次現(xiàn)身。知情人士介紹，2004年下半年至2005年一季度，同樣有通過(guò)炒作房產(chǎn)獲利的人進(jìn)入樓市，當(dāng)時(shí)正值上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰時(shí)期，其便一舉購(gòu)下110套分布在市中心區(qū)域的高檔房源。至于購(gòu)房資金，除去平均不到8%的首付之外，這位買(mǎi)家居然在反復(fù)抵押之后從銀行獲得了6.5億元的貸款支持。
應(yīng)該說(shuō)，這兩年來(lái)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的確尚在可控范圍內(nèi)，但是，前幾年的歷史遺留問(wèn)題正在逐步呈現(xiàn)。重要的是，如何在目前的市場(chǎng)情況下仍保持審慎，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和個(gè)人房貸業(yè)務(wù)方面，繼續(xù)加好那一把鎖。
本報(bào)綜合整理
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