超低房價、自助合作、委托建造，這些似乎一開始就成為了溫州個人合作建房破冰的關鍵詞，給眾多急于想實現(xiàn)“愛屋”夢想的人帶來了曙光。
溫州合作建房“政策風險在增加”這一傳言的發(fā)展，又無疑給千百萬試圖通過這一形式實現(xiàn)“愛屋”夢想的人當頭澆了盆冷水。
12月14日，溫州“合作建房”聯(lián)盟（下稱“合作建房聯(lián)盟”）向土地的出讓方交納了7000萬元的土地出讓金。
幾乎是在合作建房聯(lián)盟拿到地塊的同時，溫州市工商局就收到一份匿名“舉報信”，稱溫州個人合作建房項目“發(fā)布廣告，存在預售違規(guī)行為”。
12月12日杭州當?shù)匾患颐襟w報道，溫州房管局有官員表態(tài)了，認為“（溫州集資建房）有一些做法是違規(guī)的，有些地方涉嫌欺詐”。
隨后，針對該項目的質疑不斷出現(xiàn)，而是否具備主體資格和是否存在非法集資成為爭論的焦點。
就在此前的11月5日，受合作建房聯(lián)盟委托，溫州市瑞安正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“正元公司”）以近1.05億元的價格取得溫州市龍灣區(qū)蒲州街道江前三產(chǎn)安置地塊，住宅地塊占地面積為30畝，為“合作聯(lián)盟”的260名成員建設住房，總建筑面積達2萬平方米。
在競標成功的當日，溫州“合作建房”聯(lián)盟發(fā)起人、溫州市場營銷協(xié)會秘書長趙智強宣布，合作建房聯(lián)盟正式拿到建房地塊，項目土地價占開發(fā)成本70%左右，開發(fā)成本價至少能比周邊同類項目低30%以上。
不過，12月16日，在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時，溫州市房管局局長胡立同否認了溫州個人合作建房涉嫌欺詐的說法，稱那是“曲解”。他表示，溫州的合作建房并不是傳統(tǒng)意義上的個人集資建房或者合作建房，只能算是一種正常的房地產(chǎn)開發(fā)，目前對溫州合作建房項目“尚無定論”。
同日，趙智強在接受本報采訪時也次表示，盡管目前“壓力很大”，但只要政府不發(fā)文件明令禁止，他們的合作建房將“繼續(xù)走下去”。
一封匿名舉報信
12月15日，正元公司一位知情人士向本報記者透露，溫州市工商局幾乎就在他們拿到地的同時就收到一份神秘的匿名“舉報信”，列舉溫州個人合作建房項目“發(fā)布廣告，存在預售違規(guī)行為”等罪狀。
瑞安市工商局的一位工作人員向記者證實，接到舉報信后，溫州市工商局委托他們派人到該項目委托開發(fā)商正元公司進行調(diào)查，并要求其提交項目“匯報材料”。
緊接著，溫州市公安局經(jīng)偵大隊和溫州市房管局也對這一事件進行了調(diào)查。溫州市房管局有官員表示：“如該項目繼續(xù)違規(guī)搞下去，房管局還將會聯(lián)合其他部門進行‘深度追查’�！�
“他們查了就走了，沒有下什么結論，后來也沒有來過。”趙智強說。
“我們的合作建房肯定是觸動了利益集團的神經(jīng)，房地產(chǎn)行業(yè)是暴利，但有些人偏不承認，還要對我們惡意中傷�！�12月15日，正元公司總經(jīng)理王鑒輝向記者強調(diào)。
“我們的所有程序都是合法的，目前也沒有任何官員以官方口徑告訴我們這是違規(guī)的�！壁w智強告訴記者。
溫州個人合作建房項目實行“零利潤”操作，其“成本清單”顯示，該項目樓面地價約4100元/平方米；加上土建、稅費等各種成本，預計成本為每平方米6300元至6500元；減去一、二層商鋪和車庫出售收益，預計建成后房屋成本價應在每平方米5300元左右，比目前周邊樓盤市場價低30%以上。
主體資格之爭論
就目前來看，有關溫州個人集資建房的爭論幾乎都集中在是否具有主體資格和非法集資上，而是否具有主體資格則是問題的關鍵所在。
在胡立同局長看來，個人集資建房或合作建房是有特定含義和特定對象的，而溫州出現(xiàn)的個人集資建房明顯不屬于這一性質。
按照原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部（即現(xiàn)在的建設部）1983年發(fā)布的《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》規(guī)定，城鎮(zhèn)個人建造住宅，須由建造人所在單位或所在地居民委員會開具證明，向所在地房地產(chǎn)管理機關提出申請，經(jīng)審核同意后，才準建造住宅。2004年施行的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》再次明確：住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，經(jīng)批準可利用單位自用土地進行集資、合作建房。參加對象必須是本單位無房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。
胡立同說：“從這些方面來看，他們的行為（指通常所稱的溫州個人合作建房）都不符合有關定義，因此容易引起誤解。此外，這個項目本身也存在一些不妥當?shù)娜谫Y行為，比如在土地證等什么也沒有的情況下，大家就先把資金湊起來了�！�
北京個人集資建房發(fā)起人之一、仁和律師事務所合伙人孟憲生律師接受本報記者采訪時表示，從純粹法律意義上，城鎮(zhèn)居民個人合作建房也是我國法律、法規(guī)與政策是支持與允許的，在國外個人合作建房也較為普遍。
孟憲生的依據(jù)是國務院頒發(fā)的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該《條例》第二條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。”
不過，孟憲生也強調(diào)，溫州個人集資建房模式和傳統(tǒng)意義上的集資建房不一樣，無論從政策優(yōu)惠上、產(chǎn)權關系上還是資金來源上，“溫州模式”都有別于集資建房，因此，不適合有關法律法規(guī)框架。
是否存在非法集資
就不少人擔心的溫州個人合作建房是否涉嫌非法集資問題，12月16日，記者采訪了溫州市銀監(jiān)分局。
該局公室副主任曹光群表示，該局正在關注這一現(xiàn)象，但并沒有就此展開調(diào)查。“如果要調(diào)查，要事先有相關部門的定性，但目前為止，沒有一個部門下過結論。”曹光群說。
同日，合作建房會員資金的“托管方”——溫州龍灣農(nóng)村合作銀行蒲州支行行長吳忠靖向本報證實，此前溫州銀監(jiān)分局曾向該行咨詢過這方面的事情，但并非所說的調(diào)查，后來銀監(jiān)分局也認為“符合相關政策”，就沒有再過問。
“從目前來看，溫州個人合作建房的資金管理并無任何不妥之處�！眳侵揖附榻B說，在溫州市場營銷協(xié)會的組織下，合作建房的會員們以個人名義把資金存入正元公司的賬戶，會員、房開公司和土地出讓方委托銀行監(jiān)管，實行“�？顚Ｓ谩�，“只有在合作建房代表、銀行、開發(fā)商、土地出讓方四方全部到齊的情況下，才能對這筆資金進行支配�！�
孟憲生認為，合作建房是由合作參與者歸集資金，委托開發(fā)企業(yè)按照建設程序建造住房，不存在開發(fā)商集資過程。
“合作建房的發(fā)動者是需要房屋的合作者（消費者），而不是以贏利為導向的開發(fā)商，合作建房歸集資金，是直接的消費行為，與金融體系沒有關系。因此，不存在非法集資現(xiàn)象。”他強調(diào)，“至少從目前來看，沒有越過法律的門檻，也沒有產(chǎn)生任何違規(guī)行為�！�
趙智強也表示：“（溫州合作建房）不能用經(jīng)濟適用房的有關規(guī)定去套的，因為我們這塊土地不是劃撥的，而是在土地市場拍下來的，同時也沒有享受過相關優(yōu)惠�！�
溫州模式的“十字路口”
胡立同透露，建設部已經(jīng)下發(fā)了通知，要求溫州市房產(chǎn)管理局對此事進行調(diào)查，目前，針對此項調(diào)查的匯報材料已經(jīng)成文，并已經(jīng)遞交相關部門。
不過，胡立同也特別強調(diào)上報給建設部的材料僅僅介紹項目的整個過程，并沒有任何實質性結論。
“在名義上，這260人是集資建房，但他們已委托房地產(chǎn)開發(fā)公司來運作，該項目的建設程序將與其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批程序基本一致。”胡立同認為，政府部門目前只能按照現(xiàn)有的法律法規(guī)來看待“這個項目”，即國家有關部門只與房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生關系，“主體是房開公司，項目是房開項目”。
但如果被視為房產(chǎn)開發(fā)，溫州個人合作建房項目勢必會增加相關費用，其中最大的兩筆費用是住房總售價15%的企業(yè)所得稅和5.7%的營業(yè)稅，這還不包括在其他一些環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用。
“只要政府不視我們違規(guī)，該交的稅我們還是要交的，至于企業(yè)所得稅，實際產(chǎn)生利潤的情況下才需要繳納的，我們是零利潤操作，不必預繳。如果稅務部門經(jīng)過審計，認為我們有利潤了，要求我們繳納也無可厚非�！闭瘓F王鑒輝總經(jīng)理說，至于營業(yè)稅，因為不存在銷售環(huán)節(jié)，公司也可以爭取取消或減免。
對此，孟憲生顯得樂觀得多。他認為，即使被認定為房產(chǎn)開發(fā)，在零利潤的前提下，也只會增加不超過5.7%的營業(yè)稅等費用，這相對于正常商品房高企的價格來說，依然是個小數(shù)目。
當然，正如胡立同所說，對于該項目的走向，到目前為止，溫州當?shù)卣�沒有一個定論。
溫州市房管局副局長陳勝華12月16日也向本報記者表示，從目前來看，合作建房都是從正常的開發(fā)途徑進入，程序上是合法的，但“個人合作建房目前是種新鮮事物，還需要進一步研究”。
王鑒輝透露，主管部門曾建議他們吸納260名集資建房人，成為委托開發(fā)商的該項目股東，建成后房源向社會公開銷售，并表示，這是解決溫州個人集資建房違規(guī)操作的最佳渠道，也符合房地產(chǎn)開發(fā)的相關要求。對此，趙智強則不以為然，他認為這是相關官員在“設套”，把合作建房向房產(chǎn)開發(fā)上套。
爭論也許僅僅是爭論，但在政策不明朗的情況下，趙智強也坦言，溫州合作建房的政策風險正在增加，微妙的形勢把項目推向了一個十字路口。
“希望政府將此作為新生事物來支持，即使不支持，也不要打壓。”趙智強說，合作建房沒有違背國家的相關政策方針，并符合當前的社會潮流，希望一些利益團體不要為了小環(huán)節(jié)的問題進行“棒喝”。第一財經(jīng)日報
