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不規(guī)范開發(fā)的后遺癥
劉女士2002年購買了位于青島市嶗山區(qū)的建飛花園C區(qū)的商品房，該房系由齊魯建設集團開發(fā)，目前已經(jīng)取得該房屋的產(chǎn)權證，但遲遲未取得土地證，劉女士撥打樓宇熱線88762259咨詢?nèi)绾谓鉀Q此問題。
另外，在開發(fā)區(qū)匯峰家園購房的張先生也撥打樓宇
熱線咨詢類似的問題。
記者就此采訪了山東華政律師事務所的楊志民律師，他認為：進行房地產(chǎn)開發(fā)，先要取得土地使用證才能報批開發(fā)，才能辦理房屋權屬證書，一些地區(qū)，因為種種原因個別開發(fā)商在沒有獲得土地使用證的情況下就開始建設了，事后，有關部門又允許他們出售并頒發(fā)了房產(chǎn)證。這是地產(chǎn)開發(fā)初期種種不規(guī)范行為留下的后遺癥。
土地證未辦原因何在
那么，購房者如何避免遇到此類情況呢？楊志民律師建議，購房者在購買商品房前應認證審查開發(fā)商的“五證”，這五證指：一、國有土地使用證；二、建設用地規(guī)劃許可證；三、建設工程規(guī)劃許可證；四、建設工程開工許可證，只有擁有此證工程才能施工；五、銷售許可證（預售許可證），沒有此證，房子就不能銷售或預售。一般說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。但也不能為了省事，光看此證而不看其他四證。購房者應將五證原件結合起來查看，才能確保萬無一失。
不能辦證的原因往往在開發(fā)商。因開發(fā)商未繳清地價、相關稅費、未解除土地抵押、房屋未取得竣工驗收證書等等原因均可導致無法辦理相關權屬證書，其中由于土地的權利瑕疵帶來的不能辦證問題所占比例最大。法律對房屋的銷售、特別是預售設定了嚴格的制度，如果存在上述情形的房屋是根本不允許進入市場銷售的。由于一些部門監(jiān)管的疏漏，是造成房地產(chǎn)證糾紛的不可忽視的因素。
維權宜運用法律途徑
業(yè)主在購房時，所付的房款中已包含了地價，購房者應及時辦理土地過戶登記，領取分割國有土地證。如果在不及時辦理土地使用證，土地使用權仍在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，房地產(chǎn)開發(fā)商有可能進行土地使用權轉讓、出租、土地抵押，從而引起法律糾紛，同時由于沒有相關權屬證書將來商品房拆遷、買賣都會帶來一些不利影響�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。
當購房者在不能取得相關商品房權屬證書時，應及時運用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權益，要求開發(fā)商辦理相關商品房權屬證書，并給予相應的賠償，以防止將來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被吊銷或注銷使自己的合法權益的得不到保障或增大自己的維權成本。
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