自5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)六條配套細(xì)則”）中
提出“優(yōu)先保證中小戶型、中低價(jià)位商品住房用地”的供地方針后，“限價(jià)房”就一直被大眾尤其是中低收入家庭所關(guān)注，各地有關(guān)“限價(jià)房”的提法也不絕于耳
。
其中，關(guān)注“兩限兩競(jìng)”如何在各地實(shí)施倍受關(guān)注。所謂“兩限兩競(jìng)”就是要求土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招投標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)行為，以此來(lái)‘降低’中小戶型的價(jià)格。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，以“兩限兩競(jìng)”方式供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房在各地進(jìn)展緩慢；一些地方城市對(duì)于“限價(jià)房”的態(tài)度是“等一等，看一看”；有關(guān)管理辦法的出臺(tái)則處在停滯狀態(tài)。
“在政府調(diào)控經(jīng)驗(yàn)仍顯不足的情況下，如沒(méi)有及時(shí)的政策導(dǎo)向，沒(méi)有地方政府的積極行動(dòng)，‘限價(jià)房’要想走出‘成長(zhǎng)’的尷尬，真正滿足中低收入家庭的需要，無(wú)疑仍將有許多工作要做�！币晃粚＜腋嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。
北京：
政策還需進(jìn)一步完善
近日，在北京市國(guó)土資源局組織召開(kāi)的“兩限普通商品房”政策研討會(huì)上，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)透露，目前北京市“兩限普通商品房”備選地塊的確定原則、供應(yīng)方式等已經(jīng)基本確定，定價(jià)原則、銷售方式、購(gòu)買對(duì)象的界定以及對(duì)開(kāi)發(fā)商的管理措施也已基本成型�！暗哌�要經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的完善和修改才能最終出臺(tái)�！�
在此之前，國(guó)家各大部委聯(lián)合檢查組在北京市檢查房地產(chǎn)調(diào)控成效。北京市政府官員在向檢查組匯報(bào)情況時(shí)，已經(jīng)面露難色，提出限價(jià)房用地供應(yīng)中選址和總量確定的難題。
廣州：
“限價(jià)房”變“抬價(jià)房”
廣州市在全國(guó)一線大城市中率先實(shí)質(zhì)性推出限價(jià)房用地，但卻引發(fā)軒然大波。
8月，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布公告，對(duì)位于城郊的廣州開(kāi)發(fā)區(qū)兩塊住宅地掛牌拍賣，要求建成90平方米以下中小戶型房，該戶型的房?jī)r(jià)不得超過(guò)6000元/平方米。但是，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊住宅市場(chǎng)均價(jià)不到5000元，所限房?jī)r(jià)擬高出目前市場(chǎng)均價(jià)1000元，與其說(shuō)是“限價(jià)”，不如說(shuō)是“抬價(jià)”更準(zhǔn)確�！@樣的“限價(jià)”，實(shí)際是誘導(dǎo)開(kāi)發(fā)商向6000元／平方米靠攏，業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這樣的質(zhì)疑。
不少專家表示，廣州限價(jià)房細(xì)則有待完善，應(yīng)該明確定義，明確消費(fèi)對(duì)象為首次置業(yè)人群，并限制每人只買一套。
二線城市抱“看客”心態(tài)
“對(duì)于限價(jià)房我們并不急著弄，作為地方城市，我們有理由等一等，看一看，等一些一線城市有了充足的發(fā)展后再說(shuō)�！�
河北省某市建設(shè)局的一位負(fù)責(zé)人在電話里對(duì)記者說(shuō)。
寧波市政府早在2004年2月3日就在全國(guó)創(chuàng)新推出5012套限價(jià)商品房。在此之前，寧波連續(xù)3年房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全國(guó)，在實(shí)行了限價(jià)商品房之后，從2003年開(kāi)始逐步退潮，從全國(guó)第一退至第二，2004年退至全國(guó)第五。2005年一季度，房?jī)r(jià)漲幅更是回落到11.9%，退至全國(guó)第七位，房?jī)r(jià)順利實(shí)行了“軟著陸”。該市制定的《寧波市市區(qū)普通（限價(jià)）商品住房銷售管理實(shí)施意見(jiàn)》也一度成為各地的參考。
河南省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前河南省有關(guān)城市已經(jīng)進(jìn)行了“兩限兩競(jìng)”方式土地供應(yīng)的調(diào)研工作，即將進(jìn)入實(shí)施階段。鄭州市擬在年底前先行開(kāi)展1個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，其限價(jià)商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案完成了起草工作，已報(bào)政府審批。
來(lái)自山西省的消息稱，山西全省各市按照《關(guān)于建設(shè)限價(jià)普通商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，積極采取行動(dòng)，加快當(dāng)?shù)叵迌r(jià)普通商品住房建設(shè)力度，目前，太原、大同、長(zhǎng)治、臨汾已經(jīng)確定限價(jià)商品住房項(xiàng)目，正在辦理土地手續(xù)。
在全國(guó)上下力推“限價(jià)房”的紅火背景下，實(shí)際情況卻并不是那么樂(lè)觀。
有專家稱，“限價(jià)房”正在經(jīng)歷“成長(zhǎng)的煩惱”，在實(shí)際的操作中，它的進(jìn)展緩慢，難有大的起色。而此次，中央有關(guān)部委“限價(jià)房”的建設(shè)和銷售管理辦法的遲遲不能出臺(tái)，也導(dǎo)致了一些地方文件的擱淺。
今年9月初，在一份上報(bào)建設(shè)部有關(guān)落實(shí)“國(guó)六條配套細(xì)則”匯報(bào)中，云南省建設(shè)廳的有關(guān)負(fù)責(zé)人訴苦說(shuō)，因全省房地產(chǎn)投資規(guī)模較小，商品房?jī)r(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定，故目前暫沒(méi)有采取“兩限兩競(jìng)”的方式供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。
重慶市國(guó)土房管局有關(guān)人士也坦陳了房地產(chǎn)企業(yè)的反映：“政策要求在土地供應(yīng)時(shí)實(shí)行‘兩限兩競(jìng)’，操作較困難。土地供應(yīng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)兩年的建筑材料價(jià)格等其他影響房?jī)r(jià)的因素較難預(yù)料，因此難以在競(jìng)地價(jià)的同時(shí)競(jìng)房?jī)r(jià)。”
“限價(jià)房是一個(gè)從無(wú)到有的新事物，具體的操作需要政府的主管部門結(jié)合實(shí)際情況來(lái)做決定，這需要一定的時(shí)間�！� 上述人士在電話里對(duì)記者說(shuō)。
“限價(jià)房”推廣阻力
來(lái)自地方政府？
按照慣例，“國(guó)六條配套細(xì)則”出臺(tái)后，作為配套實(shí)施細(xì)則的《限套型限房?jī)r(jià)普通商品住房的建設(shè)和銷售管理辦法》（下稱“《辦法》”）應(yīng)該隨之出臺(tái)，但五個(gè)月過(guò)去了，這一管理辦法仍未出現(xiàn)。
記者從相關(guān)部委了解到，其實(shí)《辦法》已于8月份完成征求意見(jiàn)稿，大部分內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成一致意見(jiàn)，原定于8月底前由國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部、國(guó)土資源部等制定下發(fā)，而至今卻遲遲沒(méi)有出臺(tái)，一直處于修改之中。
“其中的原因，在于相關(guān)部門對(duì)于其中的幾個(gè)問(wèn)題尚有不同看法，比如是一次性招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還是先競(jìng)標(biāo)確定土地使用人，比如招標(biāo)實(shí)施的主體是由部門還是由城市政府等等�！�
內(nèi)部人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，此次征求意見(jiàn)稿中明確要求，在“兩限”普通商品住房項(xiàng)目土地供應(yīng)前，要明確控制性銷售價(jià)位，與規(guī)劃設(shè)計(jì)條件一并載入招標(biāo)文件，即控制性銷售價(jià)位應(yīng)當(dāng)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本以及城市人民政府確定的控制性利潤(rùn)指標(biāo)為基礎(chǔ)，并適當(dāng)考慮當(dāng)?shù)鼐用袷杖霠顩r等因素確定。
“控制性銷售價(jià)位應(yīng)與同一區(qū)域的商品住房保持合理差價(jià)。比如，大連市規(guī)定限價(jià)商品房的基準(zhǔn)價(jià)格原則上比同期同地段商品房評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格低20%�！痹撊耸拷榻B說(shuō)。
另外，“限價(jià)房”的實(shí)施涉及到國(guó)土、建設(shè)等多個(gè)部門，部門之間責(zé)任分工的存在，使得地方政府各個(gè)部門在“限價(jià)房”政策執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，難以將房?jī)r(jià)和地價(jià)綜合考慮，以至于陷入“地價(jià)拉高房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)”等類似“雞生蛋，蛋生雞”的無(wú)謂爭(zhēng)論當(dāng)中，從而對(duì)“限價(jià)房”的實(shí)施起到了一定阻礙作用。
當(dāng)記者問(wèn)及當(dāng)?shù)亍跋迌r(jià)房”進(jìn)展緩慢的原因時(shí)，安徽建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人的答復(fù)是，“‘兩限兩競(jìng)’主要是在土地出讓環(huán)節(jié)把關(guān)，因此此項(xiàng)工作的牽頭單位應(yīng)是各級(jí)國(guó)土資源部門，各級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)是配合部門。此方面的情況，我廳難以具體掌握。”
記者注意到，目前各大城市陸續(xù)公布的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃都落實(shí)了此次中央提出“三限制”中的“限比例”和“限套型”，但對(duì)“限房?jī)r(jià)”態(tài)度曖昧。
“限價(jià)房在推廣過(guò)程中遇到的最大阻力應(yīng)該說(shuō)是來(lái)自地方政府�！�
有關(guān)專家一語(yǔ)道破“限價(jià)房”步履蹣跚的內(nèi)在原因�！胤秸静幌Ｍ�?jī)r(jià)下跌，所以也不會(huì)希望用中低價(jià)商品房來(lái)平抑房?jī)r(jià)，他們希望房?jī)r(jià)成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，這也是“國(guó)六條配套細(xì)則”下發(fā)之初就反復(fù)強(qiáng)調(diào)地方政府責(zé)任的原因所在。
“地方政府的不作為或執(zhí)行不力，極有可能使得‘限價(jià)房’走樣，使得最需要限價(jià)房的中低收入者反而得不到限價(jià)房�！眳⑴c起草“限價(jià)房”建設(shè)和銷售管理辦法的一位內(nèi)部人士說(shuō)。
可以預(yù)見(jiàn)，沒(méi)有及時(shí)的政策導(dǎo)向，沒(méi)有地方政府的積極行動(dòng)，“限價(jià)房”的蹣跚之路仍需走很長(zhǎng)一段時(shí)間。
