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核心提示:建設(shè)部上月公布數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市居民住房自有率近82%，居世界第一。長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的媒體人士沈曉杰，從建設(shè)部官網(wǎng)找出我國(guó)“住房自有率的計(jì)算公式”來質(zhì)疑官員“中國(guó)住房自有率世界第一”的說法。
十幾年前貸款買房還不流行，當(dāng)時(shí)中國(guó)的年輕人常常被這樣一個(gè)故事教育——天堂里中美兩個(gè)
老太太相遇，美國(guó)老太太一輩子都在還債，但住了一輩子好房子。中國(guó)老太太攢了一輩子錢，卻沒住過幾天好房子。
故事的結(jié)論就是勸誡年輕人要敢于花明天的錢享受今天的生活，而當(dāng)相當(dāng)一部分中國(guó)年輕人已經(jīng)學(xué)會(huì)花上明天的錢，成為專家嘴里的“房奴”的時(shí)候，最近又有了另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為目前“居住必買房是危險(xiǎn)導(dǎo)向”，大多數(shù)靠工資吃飯的年輕人應(yīng)該是租房而不是買房。
居住必買房是危險(xiǎn)導(dǎo)向？
認(rèn)為“居住必買房是危險(xiǎn)導(dǎo)向”的代表人物，一位是國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福垣研究員，另一位是國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣。
劉福垣認(rèn)為，即使住宅價(jià)格降低到目前的1／3，廣大工薪階層也不適宜購(gòu)買住宅。銀行給不應(yīng)該買住宅的人貸款，甚至給所謂炒房團(tuán)貸款，擴(kuò)大了不該擴(kuò)大的購(gòu)買需求，這是目前我國(guó)住宅價(jià)格不正常的第一原因。
束克欣副司長(zhǎng)在不久前撰文說，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控還是圍繞著造房、賣房這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行，而讓大家都去買房居住，這是非常危險(xiǎn)的導(dǎo)向。
束克欣認(rèn)為，應(yīng)該引導(dǎo)正確的消費(fèi)觀——正常的住房消費(fèi)比例應(yīng)該是30％的人買房住，70％的人租房住。他引用相關(guān)數(shù)據(jù)說，在國(guó)外，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的是美國(guó)，為68％，英國(guó)為56％，歐洲其他國(guó)家為30％~50％。而據(jù)我國(guó)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，城市居民住房自有率接近82％。
即使剔除房改出售公房給個(gè)人的因素，這一比率也在70％左右。束克欣說，作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，僅用幾年時(shí)間，城市居民住房自有率達(dá)到世界第一，政府付出了相當(dāng)大的代價(jià)。
其實(shí)更早以前，有金融學(xué)者在接受本報(bào)記者采訪時(shí)就已經(jīng)表達(dá)過這樣的觀點(diǎn)，大多數(shù)參加工作時(shí)間不長(zhǎng)的年輕人加入到買房大軍，提前釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，成為房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)原因。
雖然專家對(duì)要不要全民買房有異議，但有官方身份的束克欣和劉福垣發(fā)表觀點(diǎn)后，還是引起了部分公眾的不滿。
國(guó)土資源部官員的“30％的人買房才是正常的住房消費(fèi)比例”一經(jīng)披露，在網(wǎng)絡(luò)上很快四面楚歌，有人甚至批評(píng)說，這是政府官員被富人理論“綁架”的典型。還有人批評(píng)說這是享受著福利分房的政府官員站著說話不腰疼。
而劉福垣的文章雖然沒有廣泛在媒體刊登，但他相信，這樣的觀點(diǎn)一經(jīng)披露，他本人也絕對(duì)是被人攻擊的目標(biāo)。
“住房自有率世界第一”是否成立
與一些人對(duì)束克欣等進(jìn)行著感性批評(píng)的同時(shí)，長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的媒體人士沈曉杰從建設(shè)部官方網(wǎng)站找出了我國(guó)“住房自有率的計(jì)算公式”。他進(jìn)而用建設(shè)部的數(shù)據(jù)來質(zhì)疑建設(shè)部官員“中國(guó)住房自有率世界第一”的說法。
國(guó)外的住房自有率究竟是多少？
沈曉杰說，在建設(shè)部的網(wǎng)站上，公眾可以查到建設(shè)部的一些出國(guó)考察報(bào)告，其中包括國(guó)外一些國(guó)家的住房狀況。
比如，1999年10月下旬，建設(shè)部一位副部長(zhǎng)率團(tuán)考察了法國(guó)、荷蘭的住房政策。該考察團(tuán)的報(bào)告說：“法國(guó)人口約6000萬，住房約2600萬套，其中私有房占55％，公共出租住房占17％，私人出租住房占28％，每年新建住房約30萬套。荷蘭人口約1600萬，住房約640萬套，其中私有住房占50％，公共出租住房占37％，私人出租住房占17％，每年新建住房約8萬套�！�
數(shù)據(jù)表明，當(dāng)時(shí)法國(guó)和荷蘭的住房自有率分別是55％和50％。
沈曉杰說，除了住房自有率，地產(chǎn)界還有一個(gè)經(jīng)常被提到的概念就是住房私有率。他解釋說，“住房自有”是指住在自己購(gòu)買的住宅中，而“住房私有”，則是住在產(chǎn)權(quán)私有的房子里（既包括住在自有產(chǎn)權(quán)的房子里，也包括租住別人產(chǎn)權(quán)的房子）。
如此，法國(guó)、荷蘭的住房私有率是83％和67％。
而建設(shè)部網(wǎng)站另一份國(guó)外調(diào)研報(bào)告則透露，2000年，英國(guó)居民的住房自有率為近70％，而住房私有率也是高達(dá)80％。
沈曉杰說，建設(shè)部官方網(wǎng)站的一份文件，如此描述我國(guó)住房自有率的計(jì)算方法——住宅自有率（％）＝自有（私有）住宅建筑面積÷實(shí)有住宅建筑面積×100％。
在這個(gè)公式中，被沈曉杰關(guān)注到的一個(gè)關(guān)鍵是，公式把“自有”等同于“私有”。
也就是說，如果用住房私有率這個(gè)概念的話，法國(guó)、荷蘭兩國(guó)的住房私有率是83％和67％。與我國(guó)官方所說的80％左右相比，就得不出“中國(guó)住房自有率世界第一”的結(jié)論。
如何理解“居者有其屋”
部分公眾對(duì)束克欣等人的觀點(diǎn)提出質(zhì)疑：為什么從古人就開始倡導(dǎo)的“居者有其屋”現(xiàn)在卻要被顛覆？而一些專家認(rèn)為，其實(shí)，居者有其屋不等于人人都買房，社會(huì)應(yīng)該有一個(gè)包括租、買在內(nèi)的多元化的房屋供應(yīng)體系。
官員束克欣也建議全社會(huì)應(yīng)該有一個(gè)“梯度住房消費(fèi)體系”。這個(gè)體系至少包括：政府要實(shí)行租賃價(jià)格的上限管理，適當(dāng)給予一定稅收優(yōu)惠政策，搞活房屋租賃市場(chǎng)；政府也可以投資建設(shè)一部分公有住房，供公務(wù)員租賃。當(dāng)然，這還需要工資制度改革相配套。政府還可以建設(shè)一部分廉租房，供納入低保的人群租賃。
劉福垣在他最近的一篇文章中說，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，矛盾和摩擦是不可避免的，理順體制和機(jī)制是需要時(shí)間的，政府既不能容忍開發(fā)商的暴利，也不要遷就低收入階層不切實(shí)際的要求。中央政府必須下決心規(guī)范地方政府和銀行在地租、稅費(fèi)和利息上的短期行為。好的政策應(yīng)該是，只給住宅產(chǎn)業(yè)的投資者貸款，不給住宅的消費(fèi)者貸款，同時(shí)給租不起住宅的少數(shù)困難戶發(fā)放補(bǔ)貼。
沈曉杰認(rèn)為，一些專家、官員喜歡用住房自有率來說事，其實(shí)即便中外住房自有率具備可比性，也應(yīng)該明確兩個(gè)前提。首先，一些國(guó)家住房自有的背后實(shí)際上有一套完整的住房保障體系，讓能買房的買房，能租房的租房，租房中又保證能租公房的租公房，能租私房的租私房。其次，不少西方人有遷徙移居的習(xí)慣，而大多數(shù)中國(guó)人則習(xí)慣長(zhǎng)期生活在一個(gè)地方。
劉福垣：工資中沒包括房?jī)r(jià)
作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，劉福垣更多地用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來解釋為什么廣大工薪階層不適宜買房。他說，實(shí)際上，作為勞動(dòng)力價(jià)格的工資中，實(shí)際只包括房租，而不可能包括房?jī)r(jià)。
劉福垣說，他希望工薪階層能理解的是，在正常的勞動(dòng)力再生產(chǎn)狀態(tài)下，只獲得勞動(dòng)力價(jià)格的勞動(dòng)者，是沒有錢買房子的。只有收入中包含了一定剩余價(jià)值的靠腦袋賺錢的勞動(dòng)者，才有可能買房子。
劉福垣解釋說，在沒有外援的條件下，一般工薪階層如果積累了所謂的首付，其勞動(dòng)力必然是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的。而所謂的月供，如果超過了月房租，其勞動(dòng)力還是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的。
如果一個(gè)國(guó)家的大量勞動(dòng)力萎縮再生產(chǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)混亂，必然引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。所以，工薪階層購(gòu)買住宅對(duì)個(gè)人和社會(huì)都是不經(jīng)濟(jì)的。工薪勞動(dòng)者在他的收入超過了勞動(dòng)力價(jià)值之后，再考慮積累購(gòu)房款，才符合勞動(dòng)力再生產(chǎn)和社會(huì)再生產(chǎn)的規(guī)律。這是工薪階層惟一理智的選擇。
“社會(huì)不應(yīng)該鼓動(dòng)年輕人的浮躁情緒，使他們陷入‘房奴’和‘車奴’的尷尬境遇�！眲⒏Ｔf，買房的人還應(yīng)該看到，所謂購(gòu)買了公寓樓一個(gè)單元，實(shí)際上不過是預(yù)交了70年的房租，獲得了一定空間的使用權(quán)。
雖然從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)來看，工資只包括了房租，可為什么大多數(shù)還是愿意選擇買房而不是租房？即便買房，也不買二手房？
大部分年輕人心里的一本賬是，在交通便利的地方租房，房租其實(shí)也是天價(jià)，替房東打工，還不如自己成為房東。還有一個(gè)因素是，現(xiàn)在不買，難道等到以后更貴的時(shí)候再買嗎？另外，買二手房目前也是霧里看花，而且北京、上海等大城市一些地段的二手房也不便宜了。
大部分年輕人“租房不如買房”的心理，折射的是我國(guó)住房保障體系的不建全。沈曉杰說，他之所以反對(duì)有的學(xué)者用“享有”住房的概念替代“擁有”住房的概念，是因?yàn)檎豢赡苣贸龃罅康馁Y金來補(bǔ)貼租房市場(chǎng)，以保證不買房的人能夠租到價(jià)格合理的房子。（來源：中國(guó)青年報(bào)）
責(zé)任編輯：林彥婷
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