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元旦過(guò)后，光大銀行在北京和上海兩地正式向社會(huì)推出“陽(yáng)光生活”系列的資產(chǎn)類風(fēng)險(xiǎn)管理及理財(cái)產(chǎn)品———“固定利率住房貸款”業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)利率定價(jià)為：5年以下（含）、5年以上至10年（含）兩個(gè)檔次的固定利率分別為5.94%和6.18%�？蛻糇罡呖梢垣@得8成的按揭貸款。
該產(chǎn)品推出以來(lái)，得到了業(yè)內(nèi)人士與廣大
購(gòu)房者的密切關(guān)注。上周，上海一位劉姓客戶幸運(yùn)地成為國(guó)內(nèi)首位享受固定利率的房貸客戶。然而，大多數(shù)購(gòu)房者依然采取觀望態(tài)度。“目前，有少量客戶咨詢了該產(chǎn)品，但有意向的不多�！弊∩滩粍�(dòng)產(chǎn)簽約中心副理郭韌告訴筆者，該業(yè)務(wù)屬于新產(chǎn)品，在成熟度方面還有待市場(chǎng)考驗(yàn)。現(xiàn)在，并沒(méi)有對(duì)客戶建議該房貸產(chǎn)品。市場(chǎng)還處于一種觀望階段。
固利房貸適用三種人群
“在推出固定房貸利率產(chǎn)品后，先后有100多位客戶通過(guò)電話銀行、網(wǎng)上銀行咨詢?cè)摌I(yè)務(wù)�，F(xiàn)在已經(jīng)有客戶簽約了。”據(jù)光大銀行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人任小姐介紹，一位劉姓客戶在上周成為了簽約第一人。
據(jù)悉，該客戶申請(qǐng)辦理了5年期的固定利率房貸，申請(qǐng)貸款額度達(dá)57萬(wàn)元。根據(jù)測(cè)算，如果按照人民銀行應(yīng)執(zhí)行的基準(zhǔn)利率5.85%，因?yàn)閯⑾壬?gòu)買的是第一套住房，可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%，故實(shí)際執(zhí)行利率是5.265%，如果五年內(nèi)利率無(wú)變動(dòng)，按照等額本息法計(jì)算，他每月支付利息為1325.943元，每月支付本息為10825.943元，共支付本息為649556.5元。而目前，劉先生的實(shí)際利息支出將要高于原浮動(dòng)貸款，每月支付本息將達(dá)12000元左右，比當(dāng)前浮息利率貸款高上約1100元。但劉先生認(rèn)為，在未來(lái)5年內(nèi)中國(guó)利率水平將處于上升階段。因此，用0.675%的成本鎖定利率上浮和通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)是合算的。
美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理助理宋磊認(rèn)為，目前，固定利率主要適宜三種人群：一是判斷我國(guó)利率水平處于升息階段的購(gòu)房者；另一類是認(rèn)為自己未來(lái)收入比較穩(wěn)定，而且足以支付固定按揭額；還有一類是申請(qǐng)第二套以上住房貸款且還款能力較強(qiáng)的買房人。
條件寬松旨在吸引客戶
據(jù)任小姐介紹，此次推出的固定利率房貸業(yè)務(wù)有著方便靈活的還款規(guī)定。顯然，光大旨在通過(guò)便捷、靈活的新型房貸品種來(lái)吸引客戶。如已在該行貸款購(gòu)買一手房的客戶可以通過(guò)轉(zhuǎn)按揭方式還清原來(lái)的浮息貸款，再重新進(jìn)行定息貸款；甚至歡迎曾在其它銀行辦理浮息房貸的客戶通過(guò)跨行轉(zhuǎn)按揭的方式還清原銀行貸款，轉(zhuǎn)向光大辦理定息房貸。
此外，光大還將為這些客戶提供一些優(yōu)惠措施，如免公證、最優(yōu)惠保險(xiǎn)方案等�？蛻糁饕黾拥某杀局С鰹橘J款金額千分之三至千分之六的擔(dān)保費(fèi)。光大銀行內(nèi)部的浮動(dòng)利率客戶申請(qǐng)轉(zhuǎn)為固定利率，不用重新辦理抵押手續(xù)。
另外，增加了分六個(gè)階段的分段還款方案的設(shè)計(jì)，客戶可根據(jù)自己的資金實(shí)力在每個(gè)階段內(nèi)自行選擇還款金額。假設(shè)一筆50萬(wàn)元金額的5年固定利率貸款，客戶可以選擇第一階段10萬(wàn)元，之后幾年可以逐年遞減。如果是青年白領(lǐng)，未來(lái)收入比目前更好，也可選擇先少還，然后逐階段遞增還款。
該業(yè)務(wù)對(duì)于提前還款規(guī)定也非常寬松。借款人可以部分或全部提前還款，在貸款存續(xù)期一年以內(nèi)提前還款按提前還款金額3%收取違約金，貸款存續(xù)期一年以上提前還款不再收取違約金。而當(dāng)未來(lái)客戶遇到央行減息政策導(dǎo)致?lián)p失，客戶可提前還貸，并重新再進(jìn)行房產(chǎn)抵押申請(qǐng)新的較低利率的定息房貸。
后市發(fā)展有待觀察
盡管該業(yè)務(wù)目前已有客戶簽約，而目前滬上的房貸市場(chǎng)顯然還未遭受影響。據(jù)宋磊分析，市場(chǎng)短期內(nèi)對(duì)固定利率房貸反映一般主要有這樣幾方面原因。其一，購(gòu)房者對(duì)升息預(yù)期不強(qiáng)。據(jù)美聯(lián)在近期對(duì)購(gòu)房客戶做的一次調(diào)查中顯示，50％以上的客戶都認(rèn)為我國(guó)將不會(huì)再進(jìn)行升息。另一方面，現(xiàn)在推出的利率相對(duì)浮動(dòng)利率較高，對(duì)于購(gòu)買第一套房屋的購(gòu)房者缺少吸引力。有相當(dāng)一部分對(duì)固定利率感興趣的購(gòu)房者在等待其它銀行推出此類業(yè)務(wù)，希望能獲得更好的利率條件。另外，該業(yè)務(wù)只針對(duì)一手新房，二手房購(gòu)買者享受不到。
而光大任小姐認(rèn)為，隨著2006年市場(chǎng)逐步走出觀望，交易量上升，固定利率房貸將吸引更多的購(gòu)房者。而廣大購(gòu)房者在經(jīng)歷過(guò)利率不斷變化后，也將逐步認(rèn)識(shí)固定利率房貸作為避險(xiǎn)工具的價(jià)值。
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