城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例三項(xiàng)新法規(guī)明年起實(shí)施 昨天，記者從市人大獲悉，備受市民關(guān)注的《青島市城
市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《青島市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》已經(jīng)市人大
常委會(huì)審議通過(guò)，報(bào)經(jīng)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)，由市人大常委會(huì)公告公布，將于2006年1月1日起施行。現(xiàn)將條例作部分解讀。 《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》
拆遷補(bǔ)償按“市場(chǎng)價(jià)”
對(duì)住宅房屋的拆遷，《條例》規(guī)定以就地房屋補(bǔ)償作為補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)，對(duì)被拆遷人補(bǔ)償房屋的原面積并增加10平方米的住房改善面積。同時(shí)，對(duì)住房困難戶(hù)設(shè)定了最低保障：原面積不足25平方米的，先補(bǔ)足到25平方米，然后再增加10平方米的住房改善面積；原面積加10平方米改善面積以后不足45平方米的，按照45平方米補(bǔ)償，差額部分由被拆遷人按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的50％支付房款。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償或者異地房屋補(bǔ)償?shù)�，《條例》規(guī)定以“拆遷區(qū)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格”作為結(jié)算補(bǔ)償金的依據(jù)，這一價(jià)格由拆遷人、被拆遷人共同選定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，將過(guò)去的政府定價(jià)修改為市場(chǎng)定價(jià)。
拆遷公示更“透明”
《條例》規(guī)定政府編制的房屋拆遷中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃要向社會(huì)公布；建設(shè)單位在申領(lǐng)房屋拆遷許可證前，應(yīng)當(dāng)在擬拆遷區(qū)域公示規(guī)劃方案、拆遷補(bǔ)償方案，征求被拆遷人的意見(jiàn)；拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場(chǎng)公示拆遷許可證、拆遷工作流程、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案、拆遷實(shí)施單位和評(píng)估單位資質(zhì)證書(shū)、拆遷工作人員名單等，接受監(jiān)督。
每?jī)稍鹿冀灰變r(jià)格
為保障拆遷評(píng)估的獨(dú)立、客觀(guān)、公正、合法，《條例》專(zhuān)門(mén)增加了“拆遷評(píng)估”一章，要求市建設(shè)行政主管部門(mén)制定房屋拆遷評(píng)估的相關(guān)規(guī)定，每年向社會(huì)公布房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的名錄，供拆遷當(dāng)事人選擇，統(tǒng)計(jì)部門(mén)應(yīng)至少每?jī)蓚�(gè)月向社會(huì)公布一次房屋交易價(jià)格信息。
《青島市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》
提高市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻”
《條例》進(jìn)一步明確了開(kāi)辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件，將設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本提高到不低于1000萬(wàn)元人民幣，并規(guī)定申請(qǐng)辦理暫定資質(zhì)要提交10名以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的職稱(chēng)證明和勞動(dòng)合同備案花名冊(cè)。
優(yōu)先安排普通住房
《條例》明確規(guī)定，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃時(shí)，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)審批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求。
賣(mài)房提供“說(shuō)明書(shū)”
為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，《條例》規(guī)定了商品房銷(xiāo)售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度。銷(xiāo)售商品房應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，在商品房銷(xiāo)售地點(diǎn)向買(mǎi)受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件，并使用符合國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的合同示范文本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供商品房使用手冊(cè)，包括商品房使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)，并按照商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
破解業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)難題
《條例》針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)難的問(wèn)題，不僅規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)所應(yīng)具備的條件，而且對(duì)具備條件的物業(yè)，還明確了建設(shè)單位的書(shū)面報(bào)告義務(wù)，同時(shí)業(yè)主也可提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。區(qū)（市）物業(yè)管理行政管理部門(mén)接到書(shū)面報(bào)告或者要求之后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
公開(kāi)招選前期物業(yè)
前期物業(yè)管理在實(shí)踐中最易產(chǎn)生糾紛�！稐l例》對(duì)前期物業(yè)管理中企業(yè)的選聘、合同的期限以及費(fèi)用的承擔(dān)等內(nèi)容，作了修改和完善。規(guī)定，除特殊情況以外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式公開(kāi)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并且前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年。
物管用房不少于100m
《條例》對(duì)物業(yè)管理用房的規(guī)劃、建設(shè)、面積、權(quán)屬、使用維護(hù)等規(guī)定：建設(shè)單位要按照開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米，加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理用房的法律保障。
