7部委的協(xié)調(diào)與博弈
此前房地產(chǎn)行業(yè)便因?yàn)樯婕跋嚓P(guān)部委眾多，而始終難于解決政出多門造成的矛盾與難題。
2005年中央針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控或許是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有史以來規(guī)模最大的一次多個(gè)部委之間的協(xié)調(diào)工作。2005年5月，在“
國八條”和“新八條”相繼出臺(tái)過后，被普遍看做是中央調(diào)控精神“細(xì)化”的“七部委《通知》”出臺(tái)。一次多部委的聯(lián)合調(diào)控自此開始。
然而，這卻是一場從部委協(xié)調(diào)開始，以部委博弈結(jié)束的調(diào)控，7月成為了協(xié)調(diào)與博弈的分水嶺。在此之前，7部委的通力協(xié)調(diào)另中央調(diào)控精神的主旨在最快的時(shí)間內(nèi)得到落實(shí)。但隨著固定資產(chǎn)投資總額和房價(jià)漲幅的“雙降”，部委之間的利益沖突逐漸明晰起來，這讓150天的調(diào)控既成為了政策與市場之間的角力，更成為了部委之間的博弈場。
調(diào)控初期7部委的通力協(xié)作與一份名為《七部委關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》的文件密切相關(guān)，這份由建設(shè)部牽頭，國土資源部、財(cái)政部、國家發(fā)改委、國稅總局、央行、銀監(jiān)會(huì)、下發(fā)的文件，終于成就了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“調(diào)控組合拳”，信貸、土地、稅收紛紛“把住了房地產(chǎn)的命門”。
5%營業(yè)稅的高效征收，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套商品房的開工建設(shè)，都是7部委高效協(xié)調(diào)工作的成果。但是，在控制房價(jià)非正常上漲取得成效之后，協(xié)作的效率開始下降，直至8月，建設(shè)部、國稅總局、央行之間的分歧開始愈發(fā)明顯。
裂痕從二手房個(gè)稅開始。在營業(yè)稅高效落實(shí)之后，國稅總局多次提出對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅。但這并不在國務(wù)院的主旨精神中，因此，建設(shè)部始終沒有啟動(dòng)二手房個(gè)稅“先稅后證”的程序。建設(shè)部作為房地產(chǎn)行業(yè)的直接主管部門，房地產(chǎn)市場的冷熱關(guān)乎自身利益，對(duì)于三級(jí)市場打擊甚大的個(gè)稅政策，自然遇到了建設(shè)部的抵觸。
如果說建設(shè)部與國稅總局的博弈還在暗地角力的話，建設(shè)部與央行的分歧則在9月徹底公開化。在9月份央行出臺(tái)《房地產(chǎn)金融報(bào)告》提出建議取消房屋預(yù)售制度之后，建設(shè)部僅有一天的沉默，之后便立刻出面表示，預(yù)售制度不會(huì)取消。顯然，預(yù)售是中國房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，預(yù)售制度取消對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的打擊無疑是建設(shè)部最不愿意看到的。
實(shí)質(zhì)上，此前房地產(chǎn)行業(yè)便因?yàn)樯婕跋嚓P(guān)部委眾多，而始終難于解決政出多門造成的矛盾與難題。在國務(wù)院的壓力下，本次調(diào)控雖然艱難地實(shí)現(xiàn)了協(xié)調(diào)作戰(zhàn)，但最終仍無法擺脫行業(yè)利益的桎梏，如何協(xié)調(diào)管理，即便在調(diào)控過后，也是房地產(chǎn)市場的多個(gè)主管部門需要長期面對(duì)和解決的問題。
敏感數(shù)字：20%
投機(jī)導(dǎo)致房價(jià)的非正常增長成為了國務(wù)院做出的最后結(jié)論，并被寫入了“國八條”當(dāng)中，圍剿樓市投機(jī)資本自然也成了調(diào)控第一要?jiǎng)?wù)。
“在國務(wù)院的判斷標(biāo)準(zhǔn)中，20%是一個(gè)十分敏感的數(shù)字。漲幅連續(xù)超過20%，在價(jià)格的非正常增長中，不僅積聚了市場風(fēng)險(xiǎn)，更突出了中低收入者居住問題的矛盾，買不起房子，已經(jīng)不是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，而是一個(gè)關(guān)乎社會(huì)局勢(shì)穩(wěn)定的政治問題。”在解釋本次調(diào)控的起因時(shí)，建設(shè)部的一位官員對(duì)記者說。
上�；蛟S是20%敏感性絕佳例證。2005年初，上海市政府發(fā)言人蔡旭表示，在剛剛過去的2004年全年，上海整體房價(jià)水平達(dá)到6385元/平方米，漲幅14.6%。而今年1月，住宅成交均價(jià)升至9100元/平方米，綜合計(jì)算，上漲幅已超過20%。更令人擔(dān)心的是，青島、天津等東部二線城市的房價(jià)漲幅幾乎與上海比肩。全國房價(jià)的另一大風(fēng)向標(biāo)北京，2004年各季度的漲幅也在20%上下。
主要城市的房價(jià)指標(biāo)相繼“撞線”，國務(wù)院不可能“視而不見”。隨后，“投機(jī)”這一詞匯開始進(jìn)入國務(wù)院主管領(lǐng)導(dǎo)的視野。最終，投機(jī)導(dǎo)致房價(jià)的非正常增長成為了國務(wù)院做出的最后結(jié)論，并被寫入了“國八條”當(dāng)中，圍剿樓市投機(jī)資本自然也成了調(diào)控第一要?jiǎng)?wù)。
另外還有一個(gè)20%在觸動(dòng)政策調(diào)控的動(dòng)因方面起到了關(guān)鍵作用。國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年一季度，全國固定資產(chǎn)投資總額的漲幅亦超過20%，房地產(chǎn)行業(yè)在其中起到了巨大的拉動(dòng)作用。固定資產(chǎn)投資總額增長過快，讓中央看到了經(jīng)濟(jì)全局性過熱的苗頭，因此，控制房地產(chǎn)投資總額，實(shí)現(xiàn)房價(jià)漲幅與固定資產(chǎn)投資總額的“雙降”成為了調(diào)控的兩大現(xiàn)實(shí)目標(biāo)。
150天之后
在房價(jià)漲幅與固定資產(chǎn)投資總額兩項(xiàng)指標(biāo)雙雙下降的同時(shí)，建設(shè)部認(rèn)為，在控制非正常需求方面，150多天的調(diào)控也收到了明顯的效果。
7月底，8份“落實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格政策”的檢查報(bào)告被上交國務(wù)院。這是自6月底開始7部委聯(lián)合檢查組共同工作的結(jié)果。當(dāng)時(shí)，一位檢查組的國土資源部官員告訴記者，這是對(duì)4個(gè)多月以來的調(diào)控工作成果的一次總結(jié)與“驗(yàn)收”。現(xiàn)在回頭來看，檢查報(bào)告的上交也就意味著150天的調(diào)控高潮已經(jīng)接近尾聲。
“聯(lián)合檢查組對(duì)北京、重慶、湖北、湖南、安徽、河北、江蘇4月以來落實(shí)調(diào)控政策的情況進(jìn)行了檢查，國務(wù)院總體上是滿意的。”建設(shè)部房地產(chǎn)司的一位官員向記者回憶，而讓國務(wù)院感到滿意的首要指標(biāo)，是房價(jià)漲幅與固定資產(chǎn)投資總額雙雙呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
檢查報(bào)告顯示，北京市今年1～4月，商品住宅期房平均銷售價(jià)格同比增長7%，增幅呈下降趨勢(shì)。在江蘇，雖然1～4月份的漲幅依舊達(dá)到21.53%，但與去年22.4%的漲幅相比，同比下降0.87%。而在河北、湖北、安徽、湖南、重慶、山東等省市，房價(jià)漲幅基本可以控制在5%左右。
在房價(jià)漲幅與固定資產(chǎn)投資總額兩項(xiàng)指標(biāo)雙雙下降的同時(shí)，建設(shè)部認(rèn)為，在控制非正常需求方面，150多天的調(diào)控也收到了明顯的效果。“主要是在控制拆遷規(guī)模和遏止投機(jī)行為方面，政策收到了明顯的效果�！币晃唤ㄔO(shè)部官員明確告訴記者。
如今看來，正是取得的上述成效令150多天的調(diào)控高潮逐漸走向尾聲。但僅靠150多天的集中調(diào)控顯然無法解決房地產(chǎn)市場中所有的問題。
責(zé)任編輯：屠筱茵
