房屋質(zhì)量是重建成功的關鍵
以前，開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，自行設計、建設經(jīng)濟適用房，開發(fā)商最后按照政府確定的價格銷售。但政府將其利潤率限制在3%，這種情況下，開發(fā)商傾向于提高單元面積，很多地方都出現(xiàn)了“豪宅”級別的經(jīng)濟適用房，中低收入者根本買不起
在重建經(jīng)濟適
用房方面，政府的態(tài)度比較微妙。廣州市房協(xié)會長陳敦林在第二屆中國地產(chǎn)經(jīng)濟峰會上就指出，通過建設經(jīng)濟適用房來解決居民居住問題只是權宜之計，不是長遠之策。
相關的政府部門在《第一財經(jīng)日報》咨詢新經(jīng)濟適用房建設部署以及如何防范以往發(fā)生的弊端時，也基本以不方便回應予以婉拒。而此前這些部門往往會在媒體上放風，表示解決居民的居住問題，經(jīng)濟適用房并非唯一良策，以住房貨幣補貼及廉租房建設的形式解決中低收入家庭的住房問題更見成效。
而政府的態(tài)度之所以如此微妙，大概與經(jīng)濟適用房市場上過去出現(xiàn)的種種弊病不無關系。
經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟
根據(jù)記者手頭的資料，廣州經(jīng)濟適用房的前身叫安居房，從1986年開始建設。廣州是全國最早建設經(jīng)濟適用房的城市之一。這類房子剛推出時市場追捧程度十分踴躍，在連續(xù)3年的時間內(nèi)政府必須通過搖珠的方式產(chǎn)生購買者，同彩票開獎相像。
前期的經(jīng)濟適用房大多是由政府提供廉價土地，征地費用每畝從當時市場價的18萬元降至12萬元，經(jīng)濟適用房每平方米價位在1500元左右。在1990年末到21世紀初，當時60平方米的房子在市場上要花十多萬元，而買到一套解困房不足7萬元，據(jù)悉其售價比成本還要低。
而到了后期，廣州市政府決定不再建設經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房將由開發(fā)商參與開發(fā)、建設，但由政府控制、限價，開發(fā)商提供一定的政策優(yōu)惠如免征營業(yè)稅、免征土地使用出讓金等。
開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，卻與商業(yè)化開發(fā)無異。開發(fā)商自行設計、建設，最后由開發(fā)商按照政府確定的經(jīng)濟適用房價格銷售。但政府將其利潤率限制在3%，這種情況下，開發(fā)商傾向于提高單元面積，很多地方都出現(xiàn)了“豪宅”級別的經(jīng)濟適用房，中低收入者根本買不起。開發(fā)商為了迅速完成銷售，也疏于對購買人的資格進行審查。結(jié)果在經(jīng)濟適用房市場上，中等收入階層擠走了低收入階層，政策的好處并沒有讓最需要幫助的群體享受到。
某些規(guī)劃為房改房的樓盤因為建設周期延后，趕不上房改房最后一班車而改為經(jīng)濟適用房，但由于價格與同區(qū)域的商品房相差不大，戶型較大，因此購買者已經(jīng)從中低收入階層轉(zhuǎn)為中等收入家庭，根本沒再出現(xiàn)排隊搶購的現(xiàn)象。
到了2002年，全市共建了澤德花園等5處經(jīng)濟適用房小區(qū)，竣工面積200萬平方米，完成投資63億多元，為3萬多戶中低收入住房困難戶解決了住房問題。
重建后應避免走彎路
寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示，過去廣州市的經(jīng)濟適用房往往存在選址偏遠和設計、施工質(zhì)量差等問題，造成“經(jīng)濟適用房既不經(jīng)濟也不適用”的現(xiàn)象。許多符合購買經(jīng)濟適用房標準的中低收入者要么是買不起，要么是感覺住在這些遠離市區(qū)、交通不便、配套不全的經(jīng)濟適用房里生活成本太高。因此，能滿足購買經(jīng)濟適用房條件的廣州的本地人不愿意買，就算買了也是租給外來人住。而由于經(jīng)濟適用房后來放寬了上市條件，為數(shù)不少的經(jīng)濟適用房進入二手樓市。業(yè)主們往往轉(zhuǎn)手便可以賺取兩三倍的利潤。
他認為，如果繼續(xù)像以往那樣來建造經(jīng)濟適用房，的確是既浪費資源，又沒有從根本上真正解決中低收入者的住房問題。其實政府可以結(jié)合危房和舊城改造來開發(fā)符合市場需要和城市規(guī)劃建設需要的經(jīng)濟適用房。
廣州業(yè)界更是就經(jīng)濟適用房重新建設后必須加強資格審查、杜絕炒賣漏洞等方面提出種種建議。例如針對低收入家庭的概念模糊，必須提出明確標準；例如放寬戶籍限制，使市面上大量亟須住房的外來新移民也能享受經(jīng)濟適用房政策的好處；例如經(jīng)濟適用房應該只能自用，禁止出租獲利，如果轉(zhuǎn)手，必須補交較重的交易費用以防止炒賣之風產(chǎn)生。
而廣州市政協(xié)委員、知名建筑設計師何鏡堂更是表示，如果能在房地產(chǎn)市場上輕松買房并獲得銀行貸款批準，只怕就不能算“中低收入”了，所以對購買人資格審查方面應該更嚴格。
責任編輯 劉楠
