由全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會和中國城市房地產開發(fā)商策略聯(lián)盟共同資助支持建立的REICO工作室今天對外發(fā)布了《2005年3季度中國房地產市場報告》(簡稱REICO報告)。該報告由市場報告和房地產金融領域的研究專題報告兩部分組成。
第3季度REICO報告通過對房地產運行狀況分析得出結論：房地產市場增長全面回落。
土地：購置開發(fā)面積同比為負增長
2004年以來，針對緊縮政策的實施，東、中、西三大地區(qū)的表現不盡相同。東部地區(qū)土地購置和開發(fā)活動全面回落；中部地區(qū)土地完成開發(fā)面積減少，但土地購置活動依然活躍；西部地區(qū)土地購置面積和土地完成開發(fā)面積增幅下降。REICO報告顯示，3季度全國購置土地面積和完成開發(fā)土地面積與去年同期相比均為負增長；土地購置單價繼續(xù)上升，西部地區(qū)土地購置單價上漲較快。東部地區(qū)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積持續(xù)負增長；中部地區(qū)購置土地面積呈現持續(xù)增長態(tài)勢，但完成開發(fā)土地面積呈現負增長；西部地區(qū)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積增幅減少。從地區(qū)分布來看，長三角地區(qū)和北京土地購置和開發(fā)活動回落明顯，天津呈現土地購置和土地開發(fā)兩旺的局面。到9月份為止，全國范圍內土地購置和開發(fā)活動仍處在低位，3季度再次出現購置土地面積和完成開發(fā)土地面積同比雙雙下降的局面。其中，40個大中城市土地購置和開發(fā)活動下降得更為嚴重。1～9月，40個大中城市購置土地面積9547萬平方米，同比下降7.3%；完成開發(fā)土地面積5215萬平方米，同比下降13.9%，為近期最低水平。
投資：同比增幅降至近年新低
房地產開發(fā)完成投資同比增幅繼續(xù)下降至近年新低，商品房開發(fā)投資增幅也繼續(xù)下降。據顯示，2005年以來，房地產開發(fā)完成投資增幅持續(xù)下降。1～9月，房地產開發(fā)完成投資10378億元，同比增長22.2%，增幅比去年同期減少6.1個百分點，同比增幅降至近年新低。3季度房地產開發(fā)完成投資同比增幅為21.89%，增幅比去年同期低6.3個百分點，房地產開發(fā)完成投資同比增長率逐季下降。3季度中，房地產開發(fā)完成投資同比增幅8月最低，9月有所回升。
從不同物業(yè)類型看，3季度，商品住宅、經濟適用房、辦公樓、商業(yè)用房、其他物業(yè)的投資同比增幅分別為23.31%、-6.81%、25.37%、21.92%、14.23%，除辦公樓投資同比增幅比去年同期略有增加外，其他類型物業(yè)的投資增幅均比去年同期有所減少；經濟適用房投資繼續(xù)呈現負增長；而且不同物業(yè)投資累計增幅均繼續(xù)回落。住宅類、辦公樓和商業(yè)用房投資的同比增幅均在8月份達到最低，9月份有所回升。
從不同地區(qū)看，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資同比增幅仍然逐步下降，中部地區(qū)和西部地區(qū)的住宅投資同比增幅則有較大幅度提高。3季度，不同城市房地產開發(fā)投資變化各異。一線城市中，北京、廣州和深圳房地產開發(fā)投資和商品住宅投資的增幅持續(xù)下降；上海房地產開發(fā)投資和商品住宅投資的增幅在9月份有所回升。二線城市中，1～9月有22個城市房地產開發(fā)投資同比增幅下降；有14個城市房地產開發(fā)投資同比增幅有所增加。
資金：定金預收款降至同期最低水平
REICO報告顯示，房地產開發(fā)資金來源中，定金及預收款增幅繼續(xù)下降至2001年以來同期最低水平；三大地區(qū)定金及預收款同比增幅均繼續(xù)下降。1～9月，定金及預收款為3611.87億元，同比增幅比去年同期減少31.7個百分點。與此同時，定金及預收款在房地產開發(fā)資金來源中的比重也有所下降，1～9月其比重為37.9%，比去年同期的比重減少了3.2個百分點。REICO報告認為，定金及預收款增幅的快速下降，反映了全國范圍內房地產增量市場預售需求增長速度趨緩。
另外，REICO報告還顯示，自有資金同比增幅減少，國內貸款和應付工程款同比增幅有所增加。3季度，國內貸款和應付工程款分別同比增長30.84%和36.31%，增幅比去年同期分別增加32.61、37.13個百分點；自有資金同比增長36.02%，增幅比去年同期減少10.34個百分點。據測算，2005年1～9月，房地產開發(fā)資金來源中以社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等形式籌集來的社會資金總量為3305.38億元，比去年同期增長36.40%，增幅提高3.17個百分點，占房地產開發(fā)資金來源的比重為23.09%，9月份，該部分資金總量達到2188.19億元，占同期房地產開發(fā)資金來源的15.28%。社會資金在房地產開發(fā)融資中的作用明顯增強，但到目前為止，房地產企業(yè)直接融資比例僅在2%左右。
供量：總體處于歷史較低位
商品房新開工面積、施工面積和竣工面積同比增幅增加，據顯示，1～9月，商品房施工面積為137325.28萬平方米，同比增長18.7%，增幅比去年同期減少4.6個百分點。1～9月，商品房竣工面積20250.01萬平方米，同比增長19.9%，增幅比去年同期增加10.4個百分點。但總體上仍處于歷史較低位。
從不同物業(yè)類型看，商品住宅和辦公樓新開工面積增幅有所增加，商業(yè)用房新開工面積同比增幅則有所減少，但辦公樓新開工面積累計增幅仍為負增長。1～9月，商品住宅新開工面積37716.50萬平方米，同比增長15.0%，增幅比去年同期增加4.4個百分點；辦公樓新開工面積1094.6萬平方米，同比負增長1.6%，增幅比去年同期減少21.4個百分點；商業(yè)用房新開工面積5415.3萬平方米，同比增長3.6%，增幅比去年同期減少14.6個百分點。東、中、西三大區(qū)域商品房新開工面積同比增幅均有所增加，但東部和中部地區(qū)商品房新開工面積的累計增幅仍同比減少，西部地區(qū)商品房新開工面積累計增幅同比則有較大幅度的提高。與歷史數據比較，1～9月商品房銷售面積增長與2001年和2002年同期水平相當，3季度商品房銷售面積增幅比去年同期增加26.63個百分點，9月份銷售竣工比略大于1。REICO報告認為，銷售竣工比可以反映當期現房供求比。銷售竣工比下降速度趨緩，源于供給增長下降快于需求增長下降。
房價：同比漲幅回落3.8個百分點
房屋銷售價格同比漲幅繼續(xù)回落。2005年3季度，70個大中城市房屋銷售價格比去年同季上漲6.1%，漲幅比去年同期回落3.8個百分點，比2季度回落1.9個百分點，部分城市價格漲幅明顯回落。其中，二手住宅銷售價格漲幅回落快于商品住宅。
REICO報告顯示，3季度，新建商品住房和二手住房銷售價格分別比去年同季上漲6.8%和6.7%，漲幅分別比去年同期回落4.3和11.7個百分點，比2季度分別回落2.1個百分點和2.8個百分點。其中，經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格分別上漲2.6%、7.3%和6.8%，同比漲幅比2季度分別回落2.2、1.8和2.2個百分點。在70個大中城市中，新建商品住房銷售價格同比漲幅較高的城市有：呼和浩特、青島、包頭、贛州；二手住房銷售價格同比漲幅較高的城市有：鄭州、大連、宜昌、青島、徐州、南昌、贛州、北京。
3季度，辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格同比分別上漲4.6%、4.9%和3.1%，辦公樓和工業(yè)倉儲用房銷售價格同比漲幅比2季度分別低3.1和2.3個百分點，而商業(yè)用房則比2季度高0.7個百分點。
據REICO報告顯示，3季度，70個大中城市新建商品住房銷售價格為每平方米4110元。其中，經濟適用房每平方米1801元，普通住房每平方米3605元，高檔住房每平方米5263元。在70個大中城市中，新建商品住房每平方米銷售價格較高的城市是：上海、杭州、溫州、北京、廈門、寧波、深圳、青島。二手住房銷售價格為每平方米2907元。在70個大中城市中，二手住房每平方米銷售價格較高的城市是：杭州、溫州、上海、北京、寧波、南京、廈門。
此外，9月末，個人住房貸款余額為1.8萬億元，同比增長20.1%，增幅已連續(xù)17個月下降；土地交易價格漲幅回落；房屋租賃價格同比漲幅與去年持平。
REICO報告分析認為，三季度的市場狀況表明，全國范圍內房地產開發(fā)投資意愿沒有明顯回升，中部地區(qū)土地購置面積有較大幅度增長，西部地區(qū)商品房新開工面積和房地產開發(fā)投資有較大幅度增長；全國范圍內房地產市場持幣觀望態(tài)勢仍在繼續(xù)；房屋銷售價格漲幅繼續(xù)回落；房地產開發(fā)融資方式亟待創(chuàng)新。(陸昀/文）
責任編輯：屠筱茵
