隨著市場條件的變化，熱點開發(fā)區(qū)域有了一些微妙變化：8月份青島住交會上，來自市區(qū)的參展樓盤比例與數(shù)量都明顯增加
。開發(fā)區(qū)域重心的轉移，與市場銷售狀況是緊密聯(lián)系的。相對于前幾年的周邊市場開發(fā)，市區(qū)開發(fā)因成本等問題，自然見效要慢一些，投入大一些。但市場形勢的突變，與居住型購房比例的增加，則使市區(qū)開發(fā)的穩(wěn)定性顯現(xiàn)出來。在市區(qū)，特別是老城區(qū)開發(fā)項目，具備某些優(yōu)勢。然而，在老城區(qū)開發(fā)新盤，是不是只要有項目就可以了呢？老城區(qū)新盤是否還會延續(xù)前幾年地產開發(fā)模式：有房子賣就行呢？這些問題還要從樓市現(xiàn)狀本身尋求答案。開發(fā)者：面對傳統(tǒng)居住
老城區(qū)開發(fā)面臨的問題應該說比較復雜：比如說拆遷安置的難度；還有與周邊環(huán)境的互動關系如何處理等等。此外，老城區(qū)的開發(fā)面積普遍受限，也是制約開發(fā)商的一個方面。相對于一些新城區(qū)的開發(fā)，用于開發(fā)之外的投入，會是難以完全一次性估算清楚。不過，老城區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢也非常清楚。尤其是當前青島經濟、政治中心地帶還偏重于南部區(qū)域的現(xiàn)實，使得老城區(qū)在短期內仍將是城市生活的主要活動區(qū)域。浩華不動產機構的高丕烈認為：作為傳統(tǒng)居住區(qū)，老城區(qū)的市場需求非常旺盛。城市生活的便利性要求是老城區(qū)居住不可替代的優(yōu)勢。像中山路板塊、臺東商圈，集中了大量商業(yè)設施，城市公共交通發(fā)達。此外，一個城市的文化性是時間積淀而成，這是新城區(qū)短期內不可能實現(xiàn)的。無論在哪個城市，作為傳統(tǒng)居住，目前老城區(qū)仍然是重要的選擇方向。北京、上海等一線城市，由于地鐵、城鐵的發(fā)展縮短了新老城區(qū)空間距離，加快了雙方融合過程。青島目前的大交通延伸還未完成，因此老城區(qū)自然還擁有更多的區(qū)位優(yōu)勢。
高丕烈表示，在老城區(qū)開發(fā)要注意研究其特點。從老城區(qū)的實際需求出發(fā)。從近期銷售來看，購房者有許多是來自傳統(tǒng)居住區(qū)，對老城區(qū)有著濃厚感情。他們往往對戶型要求偏小，比較注重環(huán)境配套。因此在開發(fā)時，要考慮到這些因素。此外，老城區(qū)經過多年的發(fā)展，已經具有了自己的人文底蘊，開發(fā)時必然要結合其特色。像遼寧路突出的科技、現(xiàn)代，中山路還原的歷史風貌等。老城區(qū)除了生活設施完備外，配套也比較成熟，這也某種程度上減低了開發(fā)者的投入。不過，由于老城區(qū)配套也存在設計老化等問題，開發(fā)者需要在配套升級上加大力度。購房者：居住要升級在區(qū)域選擇上，仍然傾向于傳統(tǒng)居住區(qū)，是不少購房者，尤其是青島本地居住者的想法。購房者孫先生本來也有離開從小住到大的遼寧路的想法。可看了一圈房子之后，他總是能發(fā)現(xiàn)一些不滿意的地方：要么周圍太冷清，要么買點東西還得開車跑一陣。孩子上學不方便，老人來往太麻煩。后來，孫先生得出一個結論：其實有些問題不是大事，自己是對住慣的地方有感情了。房子還是要換，他把自己的目標轉向了老城區(qū)。孫先生認為，自己歸根到底是要過得更舒服些。老城區(qū)購物、出行等配套環(huán)境好，可居住條件，小區(qū)環(huán)境確實不行。這兩者之間的矛盾是自己難以抉擇的關鍵。自己現(xiàn)在比較關注一些老城區(qū)的新項目，就是看好了后兩個問題的解決。如果，實在沒有合適房子。自己正在考慮是不是把老房子重新裝修，改改配套。這樣一來，資金投入少了，改善了內部環(huán)境，但包括戶型等問題還是無法解決。部分老城區(qū)居民也有與孫先生相類似的困境：不愿離開老區(qū)，卻又找不到合適的新房子。而記者了解到：從近期在老城區(qū)銷售的新盤看，總價低、配套全的房型最好賣。這也從一個側面說明了老城區(qū)市場還有巨大空間，只是需要地產商的重新定位與開發(fā)。投資者：機會越來越大調控房價的諸多新政實施后，一定程度上抑制了炒房者的投機行為，但同時也不免對樓市的投資行為產生影響。在新政之后，自住型購房比例上升，卻有可能使市場呈現(xiàn)另外一種不合理現(xiàn)象：投資型購房從市場大幅度退出。大家都知道，作為一個完整、健康的市場，投資型購房是重要、不可或缺的部分。如何才能恢復投資型購房者的信心？這還要從市場的需求來解決。據(jù)了解，目前老城區(qū)新盤的購買者中不乏投資者。據(jù)業(yè)內人士分析：一方面是老城區(qū)的房價還有上漲空間；另一方面，對于老城區(qū)需求的看好是重要原因。這部分投資者的投資方式也不再是集中于短線回利，更多的是以租金回報形式實現(xiàn)。老城區(qū)的居住優(yōu)勢與區(qū)位優(yōu)勢使得租房市場相對較好，也可以滿足此類投資者的需要，支持投資型購房。因此，計算好自己的投入與租金回報比例，是投資者要先算的第一筆帳。政策走向
城中村，改造重點區(qū)域我市規(guī)定，濱海大道沿線兩側各一公里內的舊村改造必須報市政府審批同意后才能組織實施，七區(qū)和五市的市區(qū)建成區(qū)城中村改造必須報市政府備案后才能組織實施。市政府確定，以房地產開發(fā)為帶動，加快城中村改造的步伐。
規(guī)劃：
突出主題規(guī)劃
城中村的改造區(qū)域規(guī)劃編制，要突出主題規(guī)劃、大區(qū)域規(guī)劃和延伸規(guī)劃，要統(tǒng)籌考慮村（居）民安置、城市景觀和經濟發(fā)展等因素，根據(jù)區(qū)域城市功能的要求，對城中村改造實行統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)，先行編制高起點、高標準的修建性詳細規(guī)劃。同時，城中村的改造要滿足土地集約化的要求，在不影響景觀和環(huán)境保護的情況下，盡可能提高改造區(qū)域容積率、空地率，搞好環(huán)境建設和配套設施建設，營造良好的居住環(huán)境。
補償：
合理確定標準
城中村改造中，由政府統(tǒng)一征地，要加強土地一級市場管理，集體經濟組織和無審批權限的部門不得擅自與任何單位和個人簽訂非農用途土地協(xié)議。
在改造中，要嚴格按照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，從當?shù)貙嶋H出發(fā)，結合區(qū)位、經濟狀況、村（居）民意愿等特點，合理確定城中村改造房屋拆遷補償安置標準。土地補償費和安置補助費主要用于村民的就業(yè)安置、技能培訓和社會保障以及經濟發(fā)展，任何單位和個人不得截留或挪作他用。
根據(jù)國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》的有關規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
開發(fā)：
招、拍、掛為主
城中村的改造由政府組織實施，改造項目以公開招標、拍賣、掛牌毛地出讓為主，鼓勵和吸引有實力的開發(fā)企業(yè)參與改造。但在辦理土地農轉用和土地征收手續(xù)之前，任何單位和個人不得對城中村進行經營性開發(fā)和拆遷改造。
城中村的開發(fā)建設應當兼顧各方面利益，不能片面追求經濟效益，合理安排村民安置、產業(yè)發(fā)展、社區(qū)服務設施和配套公共設施等項目，完善城中村改造后的城市功能，確保開發(fā)建設的順利實施。
我市規(guī)定，各區(qū)市政府對城中村改造工作負總責。應當制訂統(tǒng)一且符合絕大多數(shù)村（居）民意愿的改造政策，成熟一片，開發(fā)一片。要實行民主決策、民主管理，向廣大村（居）民公開涉及其利益的事項，接受監(jiān)督。
凡未充分征求村（居）民的意愿，未取得大多數(shù)村民同意，進行拆遷改造，或者由于官僚主義，工作不主動細致，政策執(zhí)行混亂等，導致集體上訪、越級上訪，并對社會穩(wěn)定造成危害的，要嚴格追究區(qū)市政府主要負責人的責任。記者蘆智峰
