買房如娶妻，收房似婚禮，任何一個步驟都要精心考慮———商品房收房“全攻略”
商品房交付是長期以來比較普遍困擾購房者的一個問題，那么房屋交付時該如何維權(quán)，本報樓宇熱線欄目特約山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師分析如下。
書面通知不
可少
首先開發(fā)商發(fā)出該通知的時間要在房屋交付期限之內(nèi)，其次該通知必須是書面形式，最后是發(fā)出該通知的時候，合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備。如果僅僅是口頭通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知，均應(yīng)視為無效的通知，購房者可以不予接受，由此造成的延期交房責任應(yīng)由出賣人承擔。購房者應(yīng)注意通知的有效性。
兩書一表仔細驗
雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。若所購買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。根據(jù)合同規(guī)定，上述文件應(yīng)當向購房者出示，《竣工驗收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求，多一些避免人身受到傷害的保障。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。
由于合同約定了購房人在實測面積和合同約定面積誤差超過3％時可以選擇退房，而目前通常把購房人收房視為購房人事實接受了房屋，放棄了要求退房的權(quán)利，因此購房人在收房前能看到《面積實測技術(shù)報告書》，是購房人能及時作出選擇的必要條件。
購房者在這里應(yīng)注意的是不要急于進行房屋實體的驗收，而要先審查上述文件的真實性、有效性，《工程竣工驗收備案表》是否真實有效。
質(zhì)量瑕疵別忽視
實際收房，此時應(yīng)注意的大多是建筑、裝修、裝飾方面的問題。有些購房者經(jīng)濟上之所以受到了損失，主要是沒有注意法律問題而匆忙入住，如已經(jīng)超過交付日期、不具備相關(guān)文件、甚至是虛假文件等。根據(jù)實踐經(jīng)驗，如果開發(fā)商通知入住的時候房屋不具備交付條件而購房者實際入住就是實際接收了房屋，那么再以延遲交房來進行索賠就比較困難，更為重要的是不經(jīng)審查而匆忙入住有可能喪失退房的權(quán)利。
如果交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵，如果合同中明確約定“交付的房屋達不到合同約定的質(zhì)量標準，購房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同”，則購房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒有明確約定，應(yīng)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房”的規(guī)定要求退房。
交付逾期咋處理
商品房買賣合同一般約定：出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間，分別處理。
逾期不超過90日（該日期雙方約定），自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。
逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金。
當開發(fā)商交付房屋逾期達到一定的天數(shù)，如90日之后，購房者是可以退房的，此時的前提條件是購房者沒有接收此房屋，如果已經(jīng)實際入住接收了房屋，那么只能接受開發(fā)商支付違約金的補償方式了。
在接受房屋時，購房者要防止陷入開發(fā)商設(shè)置的陷阱，如和開發(fā)商簽訂類似將交房日期變更為當天，不再追究開發(fā)商違約責任之類的條款。本版圖文／樓宇
