以就地房屋補償為基準，增加10平方米住房改善面積，結合被評估房屋狀況、采用市場比較法———你的房子能補多少？ 8月30日，市十三屆人大常
委會第23次會議第二次全體會議表決通過的《青島市城市房屋拆遷管理條例（修訂草案表決稿）》，確定了“就地房屋補償為基準”的原則。 在此原則指導下，新條例規(guī)定：增加10平方米改善面積；不足25平方米的以25平方米結算；實行貨幣補償的以拆遷區(qū)域新建商品房價格結算補償金。
新條例還進一步規(guī)定：被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按45平方米補償，差額部分由被拆遷人按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的50％支付房款。
就地房屋補償原則
和以往的補償方式雙方協商不同的是，新條例明確了以“就地房屋補償為基準”的原則，規(guī)定拆遷住宅房屋，拆遷區(qū)域用于住宅房屋建設、被拆遷人要求實行就地房屋補償且按照標準的建設工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人補償房屋要求的，拆遷人應當實行就地房屋補償。規(guī)劃部門在審批該住宅建設工程規(guī)劃時，應考慮被拆遷人就地房屋補償的需要。
新條例規(guī)定，就地房屋補償的，應增加10平方米的住房改善面積。
被拆遷房屋不足25平方米的，按25平方米計算；被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按45平方米補償，差額部分由被拆遷人按拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的50％支付房款。
被拆遷人在本市其他區(qū)域承租公有住宅房屋或已按住房制度改革政策購買公有住宅房屋的，該公有住宅房屋面積與被拆遷房屋面積之和大于25平方米的，不適用“不足25平方米，按25平方米計”的規(guī)定；大于45平方米的，不適用“按45平方米補齊，按50％房款繳納差價”的規(guī)定。
分析：新條例的就地房屋補償原則、每房增加10平方米的住房改善面積的規(guī)定，極大的保證了被拆遷居民的利益。也就是說，無論你的房子是10平方米，還是50平方米，拆遷時計算的房子面積都比實際房子面積多10平方米。
被拆遷房屋不足25平方米的，按25平方米計算；被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按45平方米補償，差額部分由被拆遷人按拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的50％支付房款，這些規(guī)定，為保證被拆遷居民的基本利益劃定了一個基準線，特別是對于面積較小的市民更為有利。以一個10平方米的拆遷為例，根據“被拆遷房屋不足25平方米的，按25平方米計算”的規(guī)定，拆遷時，房子補償的最低面積便由10平方米變成了25平方米，再加上10平方米的住房改善面積，房子的補償面積便增長到了35平方米。而根據“被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的，按45平方米補償，差額部分由被拆遷人按拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的50％支付房款”，這個只有10平方米面積的房子要想達到45平方米，只需要支付10平方米的按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的50％的房款。
新條例明確了被拆遷人在本市其他區(qū)域承租公有住宅房屋或已按住房制度改革政策購買公有住宅房屋的情況下，被拆遷房屋應當如何補償的問題。對于被拆遷人如果擁有其他非公有住宅類型的房屋，拆遷時是否受影響并沒有作出規(guī)定。
市場比較法進行房屋評估
新條例規(guī)定實行貨幣補償的，被拆遷房屋面積與住房改善面積之和以拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格結算補償金；不足45平方米的部分，以拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的50％計算（但不得低于同期經濟適用房的平均銷售價），計入拆遷補償金。異地房屋補償，拆遷人則應提供和貨幣補償金價款相當的房屋。
對于區(qū)域新建商品住房銷售價格究竟如何確定，新條例也做了明確規(guī)定：以房屋拆遷公告發(fā)布之日的房地產市場評估價格確定。由拆遷人和被拆遷人在市建設行政主管部門公布的房地產評估機構中共同選定評估機構；不能共同選定，由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷行政管理部門組織抽簽確定；房屋拆遷評估一般應當采用市場比較法，參照鄰近、類似房地產的市場交易價格，結合被評估房屋的狀況進行；統計部門應至少每兩個月向社會公布一次房屋交易價格信息。
分析：新條例的種種規(guī)定同現行拆遷條例相比，有了很大的變化。新條例明確規(guī)定拆遷評估以區(qū)域新建商品住房銷售價格結算補償金，被拆遷房屋狀況不再影響補償金金額。但是，新條例也明確提出，房屋拆遷評估要結合被評估房屋的狀況進行，也就是說，根據被評估區(qū)域的新建商品住房的各種不同因素，房屋評估價格將會出現一定的變化。但是，具體會根據那些因素進行評估，據有關負責人介紹“很復雜，將會出一定的評估辦法”。
因此，根據新條例規(guī)定的拆遷補償規(guī)定，以原二類區(qū)20平方米的被拆遷房為例，假設當地新建商品住房銷售價格為6000元／平方米，則被拆遷人可得貨幣補償金為（25平方米＋10平方米）×6000元／平方米＋（45平方米－25平方米－10平方米）×6000元／平方米×50％＝24萬元，折算就地房屋補償面積為40平方米，如就地補償45平方米，被拆遷人需個人負擔3萬元。
而對被拆遷房屋面積在40平方米以上的，提高的幅度也相應增加了，如同樣二類地區(qū)50平方米的，假設目前新建商品房價格為6000元／平方米，現在則應該得到貨幣補償金為（50平方米＋10平方米）×6000元／平方米＝36萬元，就地補償面積為（50平方米＋10平方米）＝60平方米，其他面積以此類推。
