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    半小時(shí)飆升8億元 北京天價(jià)地塊再曝調(diào)控之失
    青島新聞網(wǎng)  2005-08-09 09:14:32 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
     

      25.65億元,數(shù)家大牌地產(chǎn)商志在必得的北京清河地塊最終歸屬華潤(rùn)置地。與華潤(rùn)此番拿地的舉動(dòng)相比,一度被稱(chēng)作“天價(jià)拿地”的順馳2004年9.5億元奪下大興地塊的行為多少有些是“小巫見(jiàn)大巫”了。

      8月1日,北京市國(guó)土資源局二層交易大廳,原本打算掛牌出讓的、面積近35萬(wàn)平方米的清河地塊,因?yàn)槌霈F(xiàn)報(bào)價(jià)截止
    期限還有兩家以上競(jìng)買(mǎi)人出價(jià)的情況而不得不采取舉牌競(jìng)價(jià)。拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng),半個(gè)小時(shí)之內(nèi),清河地塊的價(jià)格就已狂飆8億多元。就連主持拍賣(mài)的北京市土地儲(chǔ)備整理中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)葉向忠也不得不承認(rèn),這樣的成交價(jià)出乎意料,“實(shí)在是有點(diǎn)兒高,”葉私下向記者表示。

      如今,日益上行的地價(jià),已然讓地方政府感受到了“控制住宅價(jià)格上漲”壓力的增大。

      半小時(shí)飆升8億元

      本以為在順馳與富力之間展開(kāi)的一場(chǎng)土地爭(zhēng)奪,而最終的贏家卻是華潤(rùn)置地。當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到22億2000萬(wàn)的時(shí)候,以“拿地”著稱(chēng)業(yè)界的元老謝強(qiáng)搖了搖頭——富力退出,從此,清河地塊演變成了順馳與華潤(rùn)之間的爭(zhēng)斗。

      自從舉牌競(jìng)價(jià)開(kāi)始的那一刻,財(cái)務(wù)總監(jiān)出身的順馳(中國(guó))董事局主席汪浩,手就一直沒(méi)有離開(kāi)計(jì)算器,直到華潤(rùn)置地(北京)總經(jīng)理陳鷹將價(jià)格加到25億6500萬(wàn)的時(shí)候,汪浩與身邊的合作伙伴,北京首鋼地產(chǎn)總經(jīng)理生長(zhǎng)起耳語(yǔ)了幾句,手中的競(jìng)價(jià)牌沒(méi)有再次舉起,價(jià)格停留在了25億6500萬(wàn),華潤(rùn)勝出。

      與謝強(qiáng)的搖頭和汪浩的計(jì)算器形成鮮明對(duì)比的是,陳鷹始終沒(méi)有計(jì)算器,每一次舉牌也都面帶微笑,雖然他的臉色在落槌的那一刻有些慘白,事后,他告訴記者,自己那時(shí)并不緊張,而即便是這個(gè)價(jià)格,也在華潤(rùn)的預(yù)算范圍之內(nèi)。

      在北京,土地拍出天價(jià)已經(jīng)不是第一次。2004年初,順馳以9.5億的價(jià)格奪下大興地塊,隨后,首創(chuàng)和華遠(yuǎn)再度以12億元的價(jià)格聯(lián)合拿地,現(xiàn)在,人們已經(jīng)對(duì)土地的天價(jià)有了足夠的“心理承受力”,然而,清河地塊25.65億元的價(jià)格還是讓業(yè)界吃驚。

      競(jìng)價(jià)結(jié)束后,汪浩向記者表示,這個(gè)價(jià)格實(shí)在太高了。順馳(北京)董事長(zhǎng)荊宏則對(duì)記者說(shuō):“對(duì)這塊地,我們的心理底線(xiàn)就是25億元左右!

      北京市土地儲(chǔ)備整理中心主任史賢英告訴記者,雖然這次清河地塊的出讓原始價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了將近17億元,但購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)的企業(yè)仍有55家,經(jīng)過(guò)事先的6次報(bào)價(jià),其價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了18億元,即便如此,在競(jìng)價(jià)截止時(shí),仍然有兩家公司報(bào)價(jià),“按照規(guī)定,我們組織了現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)!

      按照本次競(jìng)價(jià)的規(guī)定,每次加價(jià)的區(qū)階為800萬(wàn)元,因此,本次競(jìng)價(jià)起點(diǎn)就已達(dá)到了18億800萬(wàn)元,這樣的起點(diǎn),土地賣(mài)出高價(jià)似乎并不意外。

      不過(guò),比地價(jià)本身更為引人注目的是日后的房?jī)r(jià),在拍賣(mài)開(kāi)始前,順馳(北京)的一位內(nèi)部人士曾為記者進(jìn)行過(guò)測(cè)算,當(dāng)時(shí),他是以25億元的土地交易價(jià)格作為測(cè)算的依據(jù),“至少住宅要賣(mài)到6000~7000元/平方米才有相應(yīng)的利潤(rùn),而這還不包括商業(yè)的售價(jià)。”而在價(jià)格中,土地成本至少會(huì)達(dá)到3500元/平方米。

      不過(guò),作為最終土地使用權(quán)的獲得者,華潤(rùn)方面在售價(jià)上還是出言謹(jǐn)慎,華潤(rùn)置地(北京)總經(jīng)理陳鷹只是表示,經(jīng)過(guò)他們的前期調(diào)研,認(rèn)為6000~9000元/平方米的單價(jià)是需求最為旺盛的價(jià)格區(qū)間,而華潤(rùn)一位高管則私下向記者證實(shí),“定價(jià)應(yīng)該就是在這個(gè)區(qū)間段上,具體是多少,還要看開(kāi)盤(pán)時(shí)候的市場(chǎng)情況定!彼f(shuō)。

      顯然,即便按照最低6000元的價(jià)格計(jì)算,也高出清河地區(qū)的平均房?jī)r(jià)不少,據(jù)記者了解,目前,清河地區(qū)樓盤(pán)的主流價(jià)格維持在5000元左右的水平,即便品質(zhì)較高的樓盤(pán),均價(jià)也只是達(dá)到6000元,況且為數(shù)甚少。

      同樣的案例還出現(xiàn)在2004年拍得土地的順馳領(lǐng)海,目前該樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到將近7000元,而眼下大興一帶樓盤(pán)的主流價(jià)格也僅僅在4000~5000元/平方米之間。

      誰(shuí)讓地價(jià)狂飆?

      隱藏在高額地價(jià)背后的,仍然是土地供求關(guān)系的不平衡。盡管葉向中告訴記者,下半年土地儲(chǔ)備中心準(zhǔn)備了260公頃土地投入市場(chǎng),但這似乎仍然難以遏止地產(chǎn)商高價(jià)“搶購(gòu)?fù)恋亍钡臒崆椤?

      在接受記者采訪(fǎng)時(shí),陳鷹再度否認(rèn)了華潤(rùn)在北京土地儲(chǔ)備緊張的說(shuō)法,他告訴記者,目前在建的鳳凰城、翡翠城、優(yōu)士格、華亭家園和置地星座都有后期的可開(kāi)發(fā)用地,“至少可以讓華潤(rùn)再開(kāi)發(fā)兩年!彼f(shuō)。

      不過(guò),他無(wú)法否認(rèn),在得到清河地塊之前,華潤(rùn)并無(wú)新土地儲(chǔ)備進(jìn)賬的事實(shí)!霸谖鲉魏筒,我們都一直有地塊在運(yùn)作,但也只是前期工作! 陳鷹向記者坦承。

      而與華潤(rùn)競(jìng)價(jià)了將近20分鐘的順馳也面臨著類(lèi)似的情況。在順馳林溪、順馳領(lǐng)海、順馳藍(lán)調(diào)陸續(xù)開(kāi)盤(pán)之后,在北京,順馳也尚未有實(shí)質(zhì)性的土地儲(chǔ)備進(jìn)賬,在競(jìng)價(jià)開(kāi)始前,順馳一位高管曾向記者表示,對(duì)于清河地塊,順馳志在必得,甚至新聞發(fā)布會(huì)都已經(jīng)準(zhǔn)備就緒,而這一切,無(wú)疑是迫于開(kāi)發(fā)的壓力。

      在荊宏看來(lái),北京市土地供應(yīng)量不足才是他們高價(jià)角逐土地動(dòng)因,“從預(yù)期來(lái)看,北京的土地供應(yīng)還是比較緊張的,”但是,在國(guó)土資源局方面看來(lái),供應(yīng)不足僅僅是一種錯(cuò)覺(jué),真正的原因在于,土地分布企業(yè)的不均衡。

      國(guó)土資源局的一位官員告訴記者,由于目前北京的開(kāi)發(fā)用地當(dāng)中有不少是8·31之前以協(xié)議出讓的土地,其中不少是小開(kāi)發(fā)商,由于政策調(diào)控的緣故,部分小開(kāi)發(fā)商無(wú)力進(jìn)行開(kāi)發(fā),而土地就此閑置下來(lái),“這就造成了想開(kāi)發(fā)沒(méi)地,有地的開(kāi)發(fā)不了的錯(cuò)位,不過(guò),這其中的大部分尚不能直接定性為閑置土地,因?yàn)檫不夠兩年!边@位官員對(duì)記者說(shuō)。

      在7部委檢查報(bào)告當(dāng)中,北京被定性為閑置的土地有69.9萬(wàn)平方米,同時(shí),檢查報(bào)告稱(chēng)北京目前開(kāi)發(fā)商手中用地有9410萬(wàn)平方米,為2004年全市開(kāi)發(fā)土地面積的14.8倍,“這些土地中,就有一部分屬于確實(shí)無(wú)力開(kāi)發(fā)的!倍唧w有多少,這位官員表示不便透露。

      出于上述原因,已經(jīng)有部分大型地產(chǎn)商開(kāi)始向北京周邊的二線(xiàn)市場(chǎng)擴(kuò)張:曾在8·31前后在北京攻城略地的首創(chuàng)置業(yè),于近日已經(jīng)在天津城市核心區(qū)西北角拿下了瑞景居住區(qū)6、7、9、10號(hào)地塊,而土地價(jià)格,卻只有7.4億元。

      房?jī)r(jià)控漲壓力

      從今年3月開(kāi)始,中央集中出臺(tái)政策,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行集中調(diào)控,同時(shí),把控制房?jī)r(jià)漲幅,保持地方房?jī)r(jià)穩(wěn)定作為地方政府主要任務(wù),不過(guò),天價(jià)土地的一再出現(xiàn),已經(jīng)令“房?jī)r(jià)控漲”感受到了些許壓力。

      在拍賣(mài)結(jié)束之后,就連葉向忠也覺(jué)得這個(gè)價(jià)格出乎意料,“這就意味著,按照規(guī)定,在簽訂出讓合同之后7天,應(yīng)該有5億元到賬,15億元的拆遷補(bǔ)償款則需在一年半內(nèi)付清!憋@然,在他看來(lái),這個(gè)價(jià)格有些高,在拍賣(mài)的過(guò)程中,身為主持人的他多次提醒競(jìng)價(jià)各方要保持冷靜,“競(jìng)價(jià)幅度是800萬(wàn)元,每一次舉牌都相當(dāng)于一個(gè)小型企業(yè)一年的總產(chǎn)值!”他說(shuō)。

      不過(guò),對(duì)于高價(jià)土地頻繁出現(xiàn)對(duì)目前調(diào)控“控制漲幅”的主旨精神是否會(huì)帶來(lái)壓力,他表示,這個(gè)問(wèn)題過(guò)于敏感,不便發(fā)表評(píng)論。

      如果高價(jià)的土地連續(xù)出現(xiàn),自然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅控制產(chǎn)生壓力,因?yàn)橥恋爻杀镜淖饔貌⒉粌H僅表現(xiàn)在個(gè)案層面。

      戴德梁行所進(jìn)行的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)表明,在價(jià)值9.5億的大興地塊上開(kāi)發(fā)的須馳領(lǐng)海以6000元/平方米以上的價(jià)格開(kāi)盤(pán)之后一個(gè)季度內(nèi),其周邊的翡翠城等樓盤(pán),都出現(xiàn)了1000~1500元的價(jià)格漲幅,且交易量同時(shí)上漲,一位在大興運(yùn)作項(xiàng)目的地產(chǎn)商向記者證實(shí),從順馳領(lǐng)海開(kāi)盤(pán)至今,他自己樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)上調(diào)了近2000元。據(jù)此,他判斷,類(lèi)似的情況在清河肯定也會(huì)出現(xiàn),而令人擔(dān)心的是:隨著時(shí)間的推移,會(huì)有更多8·31以后獲得的土地轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng),如果領(lǐng)海在大興的經(jīng)歷被復(fù)制,那么房?jī)r(jià)無(wú)疑將開(kāi)始新一輪的攀升。

      不過(guò),政府方面也已經(jīng)意識(shí)到了問(wèn)題的嚴(yán)峻,史賢英表示,他已經(jīng)注意到了類(lèi)似的問(wèn)題,并已經(jīng)開(kāi)始考慮如何對(duì)現(xiàn)行的競(jìng)價(jià)制度進(jìn)行改進(jìn),以避免類(lèi)似的天價(jià)土地頻繁出現(xiàn)。(作者:李樂(lè))

      責(zé)任編輯 原霞

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