政府規(guī)劃未來--多方互動營造和諧環(huán)境
“未來的小區(qū)，當(dāng)然是法制軌道下的完善狀態(tài)。”在記者說明來意后，北京建委小區(qū)辦副主任鄒勁松直言不諱。
之一：健全法規(guī) 本市“物業(yè)收費(fèi)
辦法”等文件即將出臺
據(jù)鄒勁松介紹，目前，市建委小區(qū)辦的“1195”政策體系構(gòu)建已經(jīng)接近尾聲，共有16個規(guī)章文件�！�9”是指9個規(guī)范性文件，包括“物業(yè)收費(fèi)辦法”、“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”、“小區(qū)停車管理”、“物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定”、“業(yè)主大會組建辦法”等，都是非常詳細(xì)具體具有操作性的規(guī)范性文本；“5”是指5個政府示范性文本，包括“業(yè)主公約”、“物業(yè)服務(wù)合同”等，將由政府調(diào)研后擬定并發(fā)放，堅(jiān)持保障公平、減少談判成本的原則，物業(yè)和業(yè)主必須按此遵守。
“眼下，16個文件已經(jīng)出臺了11個，今年將出臺的3個是社會上最關(guān)注的文件，也可以說焦點(diǎn)性文件，即“物業(yè)收費(fèi)辦法”、“專項(xiàng)維修資金使用辦法”、“政府規(guī)章具體細(xì)則”，最后一個可謂“基本大法”，是綜合性的，以市政府名義出臺。沒有法規(guī)就沒有規(guī)范，就沒有一個前進(jìn)的方向，只有健全法規(guī)和規(guī)章，才可能將物業(yè)管理引導(dǎo)到一個規(guī)范的目標(biāo)�！编u勁松說。
另外，鄒勁松認(rèn)為政府的推動是保障法規(guī)實(shí)施的后盾，要像交通法一樣深入人心，還需要政府的積極推動，否則，這些規(guī)章將成擺設(shè)。
之二：走向市場 將來必須招投標(biāo)選擇物業(yè)公司
“最多10年，最少5年，規(guī)�；木哂谐墒炖砟畹奈飿I(yè)管理公司將實(shí)現(xiàn)兼并和重組一些小企業(yè)，那些不專業(yè)的小物業(yè)管理企業(yè)的生存空間將越來越小�！编u勁松對這個“未來的希望”胸有成竹，“因?yàn)檫@是社會發(fā)展的規(guī)律，是必然趨勢。殘酷，但沒有辦法。”
據(jù)了解，目前北京一共有2300家大大小小的物業(yè)管理公司，而且，還有一些小的企業(yè)逐日誕生，但是，達(dá)到一級專業(yè)化管理水平的只有37家，二級企業(yè)110家。專業(yè)化的物業(yè)公司少，小而全的物業(yè)管理公司太多，有2000多家。一些開發(fā)商認(rèn)為物業(yè)管理是塊肥肉，不愿“肥水外流”，自己擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理。但是，因其不專業(yè)，帶來更多的問題。
將來，法律將嚴(yán)格規(guī)定，必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，人們可以面向市場選擇自己的物業(yè)管理公司。
“未來，市場這雙無形的手將推動品牌好的物業(yè)管理公司走向規(guī)�；�，越做越大。同時，有前瞻性眼光的開發(fā)商將主動去請纓，請專業(yè)性的物業(yè)管理公司管理小區(qū)，甚至有的開發(fā)商會把這種方式當(dāng)做競爭手段，當(dāng)做一個廣告品牌。而業(yè)主委員會也將去市場上主動選擇專業(yè)化的物業(yè)管理公司，這是物業(yè)管理發(fā)展的必然結(jié)果�！编u勁松對此已做了深入的分析。
原因很簡單，專業(yè)和規(guī)�；�，可以減少物業(yè)管理成本，并提供優(yōu)良服務(wù)，在同等價(jià)位下，生產(chǎn)出好的成果。自然，就有生存的環(huán)境。
之三：多方互動 業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、居委會、政府各司其職
“將來，一個和諧的小區(qū)，還要實(shí)現(xiàn)多方互動，首先，開發(fā)商必須保證建設(shè)質(zhì)量，這是前提。目前，小區(qū)的物業(yè)糾紛80%是因?yàn)殚_發(fā)商造成的，比如，道路還沒修好就出售房屋，配套設(shè)施不全，水電是臨時借用等等。所以說，和諧的前提是有一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)商。
“其次，物業(yè)管理公司必須重管理，樹立服務(wù)理念，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，公開透明。其中，強(qiáng)調(diào)員工的培訓(xùn)是非常重要的，這些政府也將給予配合。舉個例子，專業(yè)的物業(yè)管理人員聽到水泵有異常的聲音，就能檢查出毛病，及時給予修理，而不專業(yè)的，非得等到水泵芯抽斷導(dǎo)致停水才知道水泵壞了，這樣，一花就是十幾萬，甚至更多。
“另外，業(yè)主除了有權(quán)利意識外，還要增加責(zé)任意識，有自律性，不違法。業(yè)主的自律非常重要。目前，上海已經(jīng)出臺了關(guān)于業(yè)主自律的法規(guī)，北京還沒有，但是，出臺業(yè)主自律的法規(guī)是必然趨勢�！�
“政府部門要加大執(zhí)法力度，維護(hù)社區(qū)公共秩序，也就是說政府要進(jìn)社區(qū)辦公；社區(qū)居委會要轉(zhuǎn)變觀念，要配合物業(yè)開展服務(wù)，減少糾紛�！�
除上述幾條之外，鄒勁松認(rèn)為輿論監(jiān)督也是必要的，但媒體不應(yīng)該渲染或夸大一些糾紛，尋找刺激點(diǎn)，而是以理性和思考的方式挖掘更深的東西，有利于營造一個和諧的環(huán)境，“畢竟，物業(yè)管理糾紛是一個社會問題，不是單方面的。”
業(yè)主聲音
1929年，美國爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，有些房子因市民還不起貸款而被銀行收回，政府就派一些人定期清潔房屋、維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施，想等經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后再出售。幾年后，經(jīng)濟(jì)真的復(fù)蘇了，一些市民需要去購房時，發(fā)現(xiàn)閑置的房子仍然跟新的一樣，這些房子不但沒有貶值，反而升值了。
物業(yè)費(fèi)是為自己交
“這就是最早的物業(yè)管理的雛形——靠管理和服務(wù)讓房子保值和升值，精明的商人發(fā)現(xiàn)這種新生事物可以盈利，于是把它發(fā)展成一種行業(yè)。”北京銀楓家園業(yè)主北野先生說。
“業(yè)主拿自己的家產(chǎn)和物業(yè)公司斗，斗不贏，就比如主人和管家、阿姨斗，這個主人肯定過得不舒坦�！北币跋壬f。但是，并不是所有的業(yè)主像北野一樣，能以超常的理性和智慧來看待問題。既然斗不贏，業(yè)主應(yīng)該怎么做呢？
對于這個問題，北野認(rèn)為，小區(qū)應(yīng)該樹立一種希臘式的“正義”，這種正義是指每個人該干什么就干什么。業(yè)主該交費(fèi)就交費(fèi)，并且遵守業(yè)主公約，配合物業(yè)讓自己的家產(chǎn)保值；物業(yè)呢，合同規(guī)定物業(yè)怎么服務(wù)就怎么服務(wù)，不能騙業(yè)主，不做表面文章，并且公開透明，向業(yè)主報(bào)賬，最重要的是做好維護(hù)，讓小區(qū)環(huán)境清潔、漂亮、基礎(chǔ)設(shè)施減少故障率，總之要讓房子保值；因?yàn)槲飿I(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，政府也應(yīng)該實(shí)現(xiàn)自己的責(zé)任，加強(qiáng)執(zhí)法，禁止雙方違法行為的發(fā)生。
“但是，目前老百姓不知道物業(yè)的真正含義是什么，不會當(dāng)業(yè)主，不知道自己應(yīng)該真正維護(hù)的是什么。不交物業(yè)管理費(fèi)、私搭亂建，物業(yè)沒有錢來維護(hù)保養(yǎng)房子，小區(qū)會越來越糟。比如有的小區(qū)，因?yàn)?0%的業(yè)主不交管理費(fèi)，7年前每平方米2萬元的價(jià)格，現(xiàn)在降到每平方米7000元還很難出售，最終吃虧的是誰？業(yè)主自己�！�
“同時，物業(yè)不會當(dāng)物業(yè)，拿捏不準(zhǔn)自己的身份，沒有管理只有服務(wù)，是阿姨；有管理沒服務(wù)，是大爺。這些，業(yè)主都不歡迎。物業(yè)要做管理和服務(wù)兼具的職業(yè)經(jīng)理人。”
北野先生給記者算了一筆賬：“我的房子200平方米，每月物業(yè)管理費(fèi)600元，10年后，我用了房子總值的5%保養(yǎng)房子，但是如果升值10%，那么我仍然賺房產(chǎn)總值的5%；如果不交‘保養(yǎng)費(fèi)’，10年后，房子貶值10%，我省了5%的保養(yǎng)費(fèi)，但是我房產(chǎn)總值虧了5%。所以說，合則共贏，分則共輸。”
注：業(yè)主北野先生富含理性的帖子在網(wǎng)上有許多，多是闡述物業(yè)和業(yè)主應(yīng)該以什么樣的狀態(tài)來實(shí)現(xiàn)和諧，這些文章被許多網(wǎng)站轉(zhuǎn)載。
物業(yè)態(tài)度
稱自己是北京盛世物業(yè)管理公司“領(lǐng)隊(duì)人”的劉鋼，已經(jīng)在北京做出了規(guī)模，也做出了品牌，公司的一些董事曾經(jīng)是香港、新加坡優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人。
管家要為主人賺錢
“物業(yè)管理這個東西很簡單，沒有高深的學(xué)問�！眲摲浅Ｖ苯拥卣f。“簡單，是因?yàn)槟憔褪侨プ龉芗遥瑤椭魅朔⻊?wù)，管理一些主人無暇顧及的事，除了服務(wù)第一外，還要掌握一些專業(yè)技能，草坪要修得漂亮、小區(qū)居住絕對安全、電梯幾乎不出故障。有一天，主人想把房子出租或賣出去時，發(fā)現(xiàn)許多顧客來出高價(jià)買，原因是管家打理得好，小區(qū)名聲好。那你這個管家就做成功了�！眲撨@樣闡述一個“管家”的崗位職責(zé)。
除了服務(wù)和專業(yè)管理之外，劉鋼認(rèn)為“管家”還必須有公正的態(tài)度，并具備良好的溝通能力。比如，房子出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，主動和開發(fā)商聯(lián)系、溝通，如實(shí)反映情況，以最快的速度把問題處理好；業(yè)主出現(xiàn)違法行為，私自拆承重墻之類的，不能只知道起訴，應(yīng)該聯(lián)系政府執(zhí)法部門，以最有效的方式去解決，把矛盾減小。
據(jù)劉鋼介紹，衡量一個物業(yè)公司優(yōu)劣的兩個硬指標(biāo)是物業(yè)費(fèi)的收取率、房子是否能做到保值和升值，因?yàn)槲飿I(yè)公司自己沒有錢，所以得讓業(yè)主從腰包掏錢，要心甘情愿地掏，物業(yè)呢，要學(xué)會用業(yè)主的錢，用同樣的錢換來最好的服務(wù)�！氨热纾覀儺�(dāng)初起步管理的一個小區(qū)，每平方米5000元售價(jià)，附近一個小區(qū)每平方米7000元售價(jià)。但是，因?yàn)槲业姆⻊?wù)好，我所管理的小區(qū)的房子租金比附近小區(qū)的租金還要高。”
“目前北京的物業(yè)公司還存在許多困難，缺乏服務(wù)意識，這就容易造成雙方矛盾；缺乏自己的專業(yè)隊(duì)伍，因?yàn)殛?duì)伍不專業(yè)，就難以提高服務(wù)水平；政府法律不規(guī)范，執(zhí)法不力，許多問題沒法解決。這些都是物業(yè)公司整體水平偏低的原因。業(yè)主也有錯誤理解，認(rèn)為花錢少就是好，或者認(rèn)為物業(yè)態(tài)度好就是好，而實(shí)際上，不是花錢越少就越好，因?yàn)殄X少，就請不到專業(yè)的隊(duì)伍來保養(yǎng)維護(hù)房子�！眲摲治瞿壳暗奈飿I(yè)市場。(本版采寫信報(bào)記者
王翠霄)
聲音
對話，從理性開始
有交錢的事，就形成市場；有市場，就該有規(guī)則；有規(guī)則，就要體現(xiàn)公平。現(xiàn)在，交物業(yè)費(fèi)這事兒，即將完全、細(xì)節(jié)地有章可循。業(yè)主和物業(yè)公司盼望的公平，也可能將在“物業(yè)收費(fèi)辦法”等一系列法規(guī)性文件中找到答案。
然而，做到公平，更需要人們以理性的態(tài)度對待生活中的矛盾。沒有理性，就不能正視自己，業(yè)主和物業(yè)公司都將“找不準(zhǔn)位置”。
畢竟，那些關(guān)于物業(yè)費(fèi)的爭議與較量，不是小孩打架。物業(yè)管理的公平，需要社會各界理性的目光，它是成就社會文明的基礎(chǔ)。(李江濤)
