本報(bào)南京6月5日電
6月3日，南京市地方稅務(wù)局征收稅務(wù)分局突然宣布，今后，南京個(gè)人賣房將會(huì)征收20%的個(gè)人所得稅。由于這一政策出臺(tái)前沒(méi)有任何征兆，且過(guò)了“六一”大限，讓原以為南京各項(xiàng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策基本明朗的業(yè)內(nèi)外人士大吃一驚。
這份名為《個(gè)人銷售房屋稅收政策須知》的配套措施，實(shí)際上6月1日就
已出臺(tái)。它規(guī)定，個(gè)人銷售房屋繳納的稅收包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅等。其中，個(gè)人銷售房產(chǎn)將按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅。
以一個(gè)賣房者為例，假如他以100萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)進(jìn)的一套住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)賣了130萬(wàn)元，扣除100萬(wàn)元財(cái)產(chǎn)原值和利息、中介費(fèi)等合理費(fèi)用(暫算2萬(wàn)元)，那么該市民將繳納(130-100-2)×20%＝5.6(萬(wàn)元)的個(gè)人所得稅。顯然，如果購(gòu)房者買房是用于自住，則沒(méi)有這筆負(fù)擔(dān)。但對(duì)炒房者就不一樣了。難怪一些網(wǎng)民，估計(jì)大多數(shù)也是房蟲(chóng)驚呼“政府這招好狠啊”。一些專家指出，這是南京穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，打擊炒房最狠、最具殺傷力的一記重拳。
稅務(wù)部門在解讀時(shí)說(shuō)，這項(xiàng)政策早已有之。在1994年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》中，就已經(jīng)明確對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑物所得征收個(gè)人所得稅。在1999年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》也對(duì)征收個(gè)人所得稅做出了明確的說(shuō)明。“因種種原因一直未對(duì)個(gè)人售房收稅做硬性規(guī)定�！�
社會(huì)各界對(duì)南京的這一房稅新政看法如何呢？據(jù)南京房地產(chǎn)網(wǎng)的報(bào)道，這一政策出臺(tái)后，除持幣待購(gòu)，以居住為目的的老百姓表示歡迎外，開(kāi)發(fā)商、中介公司、專家都認(rèn)為它對(duì)南京的房地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)利空政策，并懷疑它是否能夠堅(jiān)持推行下去。
南京大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授周曉紅認(rèn)為，此項(xiàng)措施主要是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為，對(duì)于自住房來(lái)說(shuō)沒(méi)有影響。那么會(huì)不會(huì)給新房帶來(lái)影響呢？周教授認(rèn)為，即使二手房受到打壓，市場(chǎng)出售的份額減少，也不會(huì)造成新房的價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。如果新房只是用作投資，就有可能被收取20%的稅，它抑制房地產(chǎn)投資消費(fèi)是顯然的。不過(guò)，這項(xiàng)措施能實(shí)行多長(zhǎng)時(shí)間，還要取決于房地產(chǎn)發(fā)展。如果打壓過(guò)重，就有可能取消，畢竟這是一個(gè)地方性措施，而且原來(lái)杭州也出臺(tái)過(guò)類似的措施，只執(zhí)行了一年就不得不取消了。
南京絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)這一地稅新政的一致看法是矯枉過(guò)正———在新政已經(jīng)充分起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用后，用如此“苛酷”的新稅政打擊市場(chǎng)人氣顯然欠妥。
他們認(rèn)為，新的稅收政策在打擊炒房的同時(shí)，已經(jīng)嚴(yán)重連帶打擊了整個(gè)房地產(chǎn)交易的二級(jí)市場(chǎng)。從長(zhǎng)期來(lái)看，如果這次地稅政策得以實(shí)施，南京的二手房市場(chǎng)將可能陷入兩個(gè)極端中的一個(gè)：或者是二手房存量長(zhǎng)期得不到釋放；或者是在需求的帶動(dòng)下二手房稅費(fèi)成本被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者手中，價(jià)格飆升。
他們解釋，無(wú)論出現(xiàn)哪一種情況，都會(huì)對(duì)一級(jí)市場(chǎng)再度帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響———如果二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期清淡，一級(jí)市場(chǎng)必定會(huì)因供求關(guān)系的影響而往上走；如果二手房稅費(fèi)成本被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者手中，一級(jí)市場(chǎng)又會(huì)因?yàn)椤氨葍r(jià)效應(yīng)”而走高。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)地稅新政從根本上難以起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，矯枉過(guò)正的后果是房地產(chǎn)地稅新政與穩(wěn)定房?jī)r(jià)、減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的目的難以一致。
許多房蟲(chóng)對(duì)這一突然襲來(lái)的政策都有一種“全軍覆沒(méi)”的感覺(jué)。不少開(kāi)發(fā)商直言，這是迄今為止出臺(tái)的最為嚴(yán)厲的一項(xiàng)政策。
也有人士表示，南京市政府為了保護(hù)真正購(gòu)房者利益，出臺(tái)了一些新政，其實(shí)也是禁止期房炒作，非常有效地遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期炒作行為。所以在個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)個(gè)人所得稅稅率為20%的情況下，購(gòu)房者也不必大驚小怪，在部分城市早有先例。國(guó)家出臺(tái)的這些宏觀調(diào)控政策不外乎財(cái)政政策或貨幣政策。但從利益的角度來(lái)看，政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，讓更多想買房的市民得到實(shí)惠。。
南京市在出臺(tái)這一個(gè)人賣房稅收新政時(shí)，還附加了兩個(gè)條件———以下條件，可以免征20%的個(gè)稅：一是對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；二是個(gè)人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以按照國(guó)家3部委有關(guān)規(guī)定，全部或部分予以免稅。不過(guò)，如果以其他人名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，將不能免稅。
對(duì)這兩個(gè)可以個(gè)稅豁免的條件，大多數(shù)人表示“看不懂，不理解”。他們的疑問(wèn)是，誰(shuí)會(huì)去賣“家庭惟一的生活用房”？誰(shuí)會(huì)先把舊房買了，然后賣新房？他們說(shuō)，這兩個(gè)免征個(gè)稅的條件，似乎缺乏可操作性。
由于這一房稅新政上周五才對(duì)外發(fā)布，目前，它對(duì)南京的二手房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生多大影響還無(wú)法評(píng)估。這一20%的個(gè)人賣房所得稅將從何時(shí)開(kāi)始征收，如何計(jì)算買賣期間的“合理費(fèi)用”，這一政策會(huì)否如一些專家預(yù)測(cè)的那樣“推行不下去”等等，都有待進(jìn)一步觀察。可以肯定的是，以往南京個(gè)人買賣房屋談妥價(jià)格，交一個(gè)中介費(fèi)、付清房款后就能辦房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的事，可能一去不復(fù)返了。記者
郁進(jìn)東
責(zé)任編輯 原霞
