短短一年間，一套54萬元的房子就能上躥到86萬元，利潤率高達60%。這樣的“爆炸式增值”，在上海樓市，是件尋常事。
面對“狂飆”的房價，人們不禁要問：究竟是什么助推房價節(jié)節(jié)高漲？
幾多瘋狂：房價3年狂漲300%
位于上海市盧灣區(qū)和徐匯區(qū)
交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區(qū)域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”，追索其近年來的房價攀升軌跡：
2001年10月，一期開盤均價約6000元/平方米；2002年底二期開盤均價上升至7000元左右/平方米；2003年底，房價已躍至11000元/平方米；2004年第三季度，均價高達16000元/平方米；2005年3月，其房價已漲至24000元/平方米。不到3年半，這一樓盤的房價瘋漲了300%。如此“高成長性”恰是上海房價的一個縮影。
與上海比，近年來北京房價漲幅雖不算最高，但眼下，京城三環(huán)內(nèi)商品房單價也多在萬元左右。
在樓市“新政策”面前，一些相關(guān)部門抬出北京有全國最大的公務(wù)員群體、最大的涉外機構(gòu)、最多白領(lǐng)等“六最”說為其辯白。上海業(yè)界也流傳著“9大理由”：世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支撐如此等等，為后市看漲提供支撐。
中央黨校研究員曾業(yè)松指出，國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展的確使購房需求越來越多地釋放出來，但誰也不能否認，樓價的瘋長已遠遠超出同期居民可支配收入和消費價格指數(shù)的漲幅，與“理性”相距何止千里！另外，地價、融資諸成本的增加確會導(dǎo)致房價上漲，但絕非主要因素。
價格聯(lián)盟：開發(fā)商隨意定價
那么，又是哪些非正常因素抬高了房價？樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年的樓市實施的是市場定價，房價基本由供求關(guān)系決定；而2004年以來，樓市進入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)。在這一過程中，大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價格聯(lián)盟。
上海市經(jīng)濟管理干部學院朱林興教授指出，一些開發(fā)商之間、開發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。
“你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質(zhì)的優(yōu)越�！敝炝峙d說，“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價格同盟取得了超額壟斷利潤�！�
“經(jīng)營城市”：地方政府放縱房價
開發(fā)商為何能輕而易舉地形成價格聯(lián)盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府“經(jīng)營城市”的做法，事實上對房地產(chǎn)市場起到了“托市”之效，縱容房價節(jié)節(jié)高漲。
其一，拔苗助長，急于將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)。由于投資規(guī)模大、見效快，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動作用明顯，不少地方政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，都將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。朱林興說：“房價越高、高檔房越多，對地方政府而言，意味著財政收入增加、GDP增大�！睘榇�，一些地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模；另一方面，則通過開發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售審批等環(huán)節(jié)，默許、支持商品房高檔化。
其二，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需品的商品房，其定價完全放開，基本是開發(fā)商報多少是多少。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，個別城市的個別區(qū)縣，為了抬高區(qū)域“檔次”，開發(fā)商將房價定得越高越容易取得預(yù)售許可證。
其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。
樓市“黑嘴”：只唱看漲“同一首歌”
近年來，一些專家、學者，在或明或暗的“贊助”“邀請”下，頻頻出現(xiàn)在各種論壇、媒體上，只說一些利益集團需要他們說的話，宣傳房價看漲的種種理由。
只要稍加留意便會發(fā)現(xiàn)，近年來，在房地產(chǎn)市場上，一個龐大的房地產(chǎn)利益集團正在形成。開發(fā)商、地方政府相關(guān)部門和一些“專家學者”、研究機構(gòu)以及部分媒體聯(lián)手，占據(jù)話語制高點，并形成一個行業(yè)性的“話語鏈”———當央行提示信貸風險、要求商業(yè)銀行嚴格審貸時，他們說：“融資成本增加，房價將會增長”；當有人警告房價虛高應(yīng)該降溫時，他們大加反駁說：“中國房地產(chǎn)絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”……總之是只唱房價看漲“同一首歌”。
“就像當年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實上是當起了‘房托’，”資深房地產(chǎn)觀察人士顧海波直言。相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場，對輿論的導(dǎo)向作用更大。
國務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專家指出，要穩(wěn)定樓市，必先剝?nèi)ジ鞣N冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價飛漲是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動的。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。(來源：新華社
作者：陳芳、徐壽松）
責任編輯 原霞
