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謊言一：上海房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，因此不存在泡沫
所有市場(chǎng)泡沫在牛市期間都有著強(qiáng)勁的需求，而且在泡沫出現(xiàn)破裂前的衰竭式價(jià)格上升階段，需求更如破竹之勢(shì)。從十五世紀(jì)的郁金香熱到1997年的香港樓市，哪一個(gè)沒有需求？有無(wú)泡沫，關(guān)鍵不在于價(jià)格上升時(shí)的需
求，而是一旦價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)后的承接能力。
如今，上海的房?jī)r(jià)被熱錢越推越高，離本地居民的購(gòu)買能力越來(lái)越遠(yuǎn)。筆者觀察，在上海的買房資金中，四成來(lái)自海外(包括個(gè)人投資和房地產(chǎn)基金)、三成來(lái)自國(guó)內(nèi)游資、三成屬本地資金。即使本地資金，多數(shù)也以炒作為主，有些甚至在現(xiàn)有物業(yè)上加按。不能說(shuō)所有海外資金或國(guó)內(nèi)外地資金對(duì)上海物業(yè)都沒有實(shí)際需求，但應(yīng)該說(shuō)，大多數(shù)是以投資為目標(biāo)，屬于熱錢。
熱錢也是一種需求，但它的目的在于逐利，而不是居住。上海市民必須居住在上海，他們會(huì)給上海房地產(chǎn)的需求帶來(lái)一定剛性。但是熱錢不同。熱錢對(duì)于上海房地產(chǎn)的需求，可有可無(wú)，是建立在物業(yè)升值預(yù)期基礎(chǔ)上的。一旦房?jī)r(jià)升值預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，熱錢需求可能一夜間消失。價(jià)格預(yù)期對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買決定有著極其重大的影響。中國(guó)2003年汽車旺市和2004年汽車淡市是一個(gè)很好的注腳。
謊言二：租金回報(bào)不錯(cuò)，值得投資
上海住宅的租金回報(bào)率，已由幾年前的10-12%，回落至7-8%，但與海內(nèi)外的儲(chǔ)蓄存款回報(bào)比較，仍不失為一項(xiàng)有吸引力的投資。不過(guò)，上海的租金回報(bào)率數(shù)字并不準(zhǔn)確。上海已售住宅大量空置是不爭(zhēng)的事實(shí)。這些業(yè)主投資的目標(biāo)是樓價(jià)兩年翻一番，因而根本不屑于出租賺租金。但是如果樓價(jià)下跌，估計(jì)相當(dāng)一部分空置住宅會(huì)重新部署，通過(guò)出租作長(zhǎng)期打算，屆時(shí)租金回報(bào)可能急跌。
同時(shí)，上海的高端住宅租賃也是一個(gè)扭曲的市場(chǎng)。高端市場(chǎng)的租客主要來(lái)自跨國(guó)公司的派駐人員。這些人享有租金補(bǔ)貼，因此在租金上不作大的殺價(jià)，而是追求最佳的享受。但是，由于供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)高過(guò)承租的外籍人士，許多出租公寓未能租出去。對(duì)于這些物業(yè)，業(yè)主寧愿空置，因?yàn)樽饨o下一層次的租客(本土人士)，租金也許需要減半。而外籍人士也明白，他們付租偏高，只是租金補(bǔ)貼不用作廢。于是在租約到期后，在同等租金下轉(zhuǎn)租更新、更好的公寓的人居多，現(xiàn)業(yè)主便要重新面臨空置或減租的情況。
謊言三：本土階梯型住房購(gòu)買力已經(jīng)形成
此言長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看成立，但目前并不成立。中國(guó)城市居民購(gòu)買力的確呈階梯型，但階梯的下半部仍在水面下，即沒有能力供樓。近幾年中國(guó)本土居民的購(gòu)房活動(dòng)呈爆炸性上升，不過(guò)其購(gòu)買能力也有被高估的危險(xiǎn)。本世紀(jì)初政府搞住房改革，將隱性住房補(bǔ)貼一次過(guò)地以現(xiàn)金補(bǔ)貼形式發(fā)放給城市居民，因此，前幾年的住房購(gòu)買力有被拔高之嫌。隨著人民收入的提高，新的購(gòu)買能力在不斷出現(xiàn)。不過(guò)必須看到，城市中買得起樓的已經(jīng)買了，尚未買樓的往往是收入分配中的下層人士，他們的購(gòu)買能力低于城市平均水平，而房地產(chǎn)價(jià)格的上升，遠(yuǎn)超過(guò)他們收入的增長(zhǎng)。中國(guó)今天有階梯型住房需要，但未必有階梯型住房購(gòu)買力。中國(guó)房地產(chǎn)的問題，不是需求不足，而是價(jià)格太貴。
謊言四：利率不會(huì)大升
中國(guó)人民銀行在短期內(nèi)調(diào)整人民幣利率的機(jī)會(huì)不大，但是利率水平正�；瘎�(shì)在必行。目前中國(guó)的利率水平幾乎處在改革開放以來(lái)的最低點(diǎn)。世界上很少有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家能夠像中國(guó)這樣利率連續(xù)9年只降不升。中國(guó)已明顯擺脫了幾年前的通縮局面，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看通脹仍在加溫中。如果通貨膨脹加劇而利率水平仍維持通縮時(shí)的架構(gòu)，實(shí)際利率便呈負(fù)值，存入銀行的儲(chǔ)蓄便會(huì)貶值。政府在是否加息上擁有話事權(quán)，但老百姓在是否存錢在銀行的問題上有“以腳投票權(quán)”。儲(chǔ)蓄離開銀行的苗頭去年已經(jīng)出現(xiàn)，這股市場(chǎng)力量可能最終拉動(dòng)利率上揚(yáng)。
利率上升對(duì)房地產(chǎn)的影響目前并不清楚。在經(jīng)濟(jì)興旺、就業(yè)充沛的情況下，利率適當(dāng)上漲應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)影響不大。但是必須看到，幾乎整個(gè)“有房族”并沒有經(jīng)歷過(guò)加息周期，按揭貸款也多為短周期、浮動(dòng)利率。因此，在央行上調(diào)房貸利率令按揭成本上升后，購(gòu)房需求如何變化仍有待觀察。利率上升對(duì)發(fā)展商的影響則一定很大。房地產(chǎn)在全世界都是高借貸、高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，中國(guó)發(fā)展商的杠桿借貸更令人咋舌。如果利率水平真正“正�；保蠐P(yáng)2-3%，相信一大批地產(chǎn)商會(huì)破產(chǎn)，甚至帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌。
謊言五：住房土地資源稀缺
中國(guó)13億人口居住在和美國(guó)一樣大的土地上，而且主要聚集在東部沿海地區(qū)，土地資源相對(duì)短缺是毋庸置疑的。但是這并不意味著可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地短期內(nèi)會(huì)衰竭，也不意味著中國(guó)政府會(huì)像香港政府那樣囤積地皮(如果港府敞開供地的話，香港今后50年也不缺地)。其實(shí)上海在今后兩、三代人期間，根本不缺少住房用地。對(duì)此有疑問的人，到浦東郊區(qū)轉(zhuǎn)一圈便可。但是由于交通基礎(chǔ)設(shè)施的欠乏，衛(wèi)星城并沒有真正出現(xiàn)。上海和國(guó)內(nèi)其他城市一樣，基本上走的是由老城向外推出的“攤大餅”模式。隨著地鐵、高速公路和私家汽車的普及，衛(wèi)星城也許會(huì)在若干年后出現(xiàn)。
隨著工業(yè)化的展開，中國(guó)農(nóng)地很可能日漸減少。但是，房地產(chǎn)回報(bào)不僅高過(guò)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也高過(guò)工業(yè)生產(chǎn)，甚至高爾夫球場(chǎng)投資。中國(guó)離住房用地短缺還早著呢。
謊言六：上海的前景不可限量，因此房?jī)r(jià)應(yīng)比照香港甚至紐約
過(guò)去十年，上海經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，是有目共睹的事實(shí)，其今后發(fā)展前景也似乎非常亮麗。關(guān)鍵是亮麗的前景能否變現(xiàn)成今天房?jī)r(jià)的升勢(shì)。當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格被遠(yuǎn)景炒得過(guò)高時(shí)，便可能受到現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)，面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。前景光明不代表不出現(xiàn)短期的價(jià)格調(diào)整。何況50年后，當(dāng)上海經(jīng)濟(jì)超過(guò)紐約時(shí)，你所部分擁有的那所住宅的土地使用權(quán)也差不多到期了。
謊言七：政府支持房地產(chǎn)，所以房?jī)r(jià)不會(huì)跌
中國(guó)特殊的國(guó)情使得政府在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)問題上有更大的影響力。不過(guò)政府并不是萬(wàn)能的，不然就不會(huì)有上個(gè)世紀(jì)末上海的房地產(chǎn)低潮。從來(lái)沒有過(guò)這么多城市居民擁有自己的居所，從來(lái)沒有過(guò)這么多財(cái)富被投入房地產(chǎn)，這便決定了政府在利率政策和土地政策上會(huì)十分謹(jǐn)慎，以免影響社會(huì)穩(wěn)定。但是房地產(chǎn)泡沫一定要擠。這輪經(jīng)濟(jì)過(guò)熱實(shí)際上是投資過(guò)熱，而始作俑者正是房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)熱拉動(dòng)原材料價(jià)格，才導(dǎo)致鋼廠、鋁廠、水泥廠遍地開花。可以說(shuō)，房地產(chǎn)熱不降溫，投資熱很難徹底降溫。最近，中國(guó)人民銀行提高首付按揭比率和上海市政府對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)買賣征稅，力度不大，但政策信號(hào)十分強(qiáng)烈，相信新的、進(jìn)一步的措施會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
謊言八：世博會(huì)之前房?jī)r(jià)還會(huì)漲
除了中國(guó)人(尤其是上海人)外，世界上沒有幾個(gè)人關(guān)心世界博覽會(huì)。世博和奧運(yùn)會(huì)根本就不是同一層次的全球盛會(huì)。即使是奧運(yùn)會(huì)，也鮮有游客或運(yùn)動(dòng)員在參加運(yùn)動(dòng)會(huì)之余，在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一套住宅。近二十年無(wú)論是奧運(yùn)會(huì)還是世博，主辦城市幾乎無(wú)一例外地在盛會(huì)之后出現(xiàn)住宅供過(guò)于求。會(huì)前建房越多，會(huì)后供過(guò)于求越嚴(yán)重。以目前擺出的架式看，上海很可能創(chuàng)造世博歷史上住宅供應(yīng)的新紀(jì)錄。大型活動(dòng)如世博，有助于增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施，在某種意義上可以為住宅少量增值。除此之外，世博對(duì)上海房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)不過(guò)是發(fā)展商和中介促銷的一個(gè)手段。
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