“現(xiàn)在上海二手房市場(chǎng)基本是有價(jià)無(wú)市�！�
房貸新政尚未完全落地，４月初，國(guó)務(wù)院一紙“關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知”給已經(jīng)風(fēng)雨欲來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次重?fù)�。作為�?guó)內(nèi)樓市焦點(diǎn)，上海市政府隨即出臺(tái)一系列政策“組合拳”
遏制投機(jī)炒房，一周后，被視為“政策市”的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈
現(xiàn)膠著狀態(tài)：據(jù)一位房產(chǎn)中介介紹，在這一周中，上海二手房市場(chǎng)拋盤量明顯增加，但接盤者卻減少近１０％。
面對(duì)這種有價(jià)無(wú)市的膠著狀態(tài)，前期活躍的境內(nèi)外投資者到底如何打算？記者走訪了數(shù)位境內(nèi)外投資者，試圖勾勒出這些炒房資金的新動(dòng)向。
境內(nèi)炒房者政策保底 堅(jiān)守樓市
“我手上還有２０００萬(wàn)資金，最近還在期房市場(chǎng)上買入房產(chǎn)�！币晃粶刂荽筚Y金炒房客一見(jiàn)記者便神閑氣定地說(shuō)道，“你不知道，現(xiàn)在新房市場(chǎng)（一手房市場(chǎng)）仍舊很火爆，買不到房子，很多人還是看好房?jī)r(jià)�！�
據(jù)該投資者介紹，一般炒房者都不會(huì)購(gòu)買二手房市場(chǎng)的房子，通常都是去新房市場(chǎng)購(gòu)買一手房，然后到二手房市場(chǎng)溢價(jià)拋掉。他們基本壟斷了一手房市場(chǎng)的房源，真實(shí)的住房需求者很難在一手房市場(chǎng)上買到房，只能在二手房市場(chǎng)上買到。
對(duì)現(xiàn)在二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的疲軟狀態(tài)，這位投資者似乎并不擔(dān)心：“我們始終認(rèn)為，需求仍舊是存在的，現(xiàn)在的疲軟并不能表示需求減弱，只說(shuō)明現(xiàn)在這些需求者持幣觀望。這只是暫時(shí)的�！�
而另一些炒房者則向記者表示，面對(duì)政府的強(qiáng)硬姿態(tài)和上海市政府的“組合拳”，他們已經(jīng)有了“對(duì)策”。比如，上海銀行同業(yè)公會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》中規(guī)定：銀行停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)；炒房者認(rèn)為，這條規(guī)定并沒(méi)有給他們的運(yùn)作帶來(lái)很大障礙，他們可以通過(guò)兩種方法規(guī)避：一種方法是購(gòu)買者只支付給賣出者一部分房款，一年內(nèi)銀行貸款仍舊由賣出者支付，待一年后能夠轉(zhuǎn)按揭了，再簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買者支付另一筆房款并承擔(dān)后續(xù)還貸責(zé)任；另一種做法是賣出者用購(gòu)買者首付資金和部分自有資金先將銀行按揭貸款還上，這樣購(gòu)買者便能在銀行辦理按揭貸款，然后再將資金全額付給賣出者。
至于市場(chǎng)上二手房拋盤增加，前述炒房者認(rèn)為，這些拋盤大部分來(lái)自于一些資金實(shí)力較差的短線炒房者。“短線炒房者資金壓力比較大，現(xiàn)在他們認(rèn)為已經(jīng)獲利了，而且未來(lái)形勢(shì)不十分明朗，所以就開(kāi)始拋盤。而像我們這樣的長(zhǎng)線投資者，投資期限大概都在２至３年左右�！�
長(zhǎng)線炒房者就沒(méi)有資金壓力？“壓力要小得多。我們的融資渠道不同。比如，短線資金一般是拆借來(lái)的資金，每月要償付不少的高比例利息；而我們是通過(guò)親戚、親戚的朋友、朋友、朋友的親戚……集資而來(lái)的，不是拆借，算是入股。就是說(shuō)，有了收入大家分成，賺得多分得多，賺得少分得少，每月沒(méi)有償還利息的壓力。”這位溫州炒房者對(duì)記者解釋。
“即使是長(zhǎng)線投資，難道你們不顧慮將來(lái)房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)？”
“不怕。國(guó)務(wù)院的《通知》里面明確寫著防止房?jī)r(jià)大起大落，這就說(shuō)明政府是不會(huì)讓房?jī)r(jià)大跌的。我們很早就介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在手中的房子成本都很便宜。防止大落，也就是說(shuō)，政府已經(jīng)為我們前期收益保了個(gè)底，我們還擔(dān)心什么？”該投資者笑言：“至于現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)可能有所回落，我覺(jué)的這很正常，房?jī)r(jià)波幅在１０％左右都屬于正常調(diào)整�！�
“國(guó)務(wù)院的《通知》其實(shí)給我們吃了另一個(gè)‘定心丸’，防止房?jī)r(jià)大起也是我們的心愿。房?jī)r(jià)漲得越快也就一味著將來(lái)會(huì)跌得越快，現(xiàn)在如果每年能保持１０％的增長(zhǎng)速度，對(duì)我們這些長(zhǎng)線投資者也很不錯(cuò)�！边@位投資者表示，除了投資房地產(chǎn)，自己手中的資金暫時(shí)找不到其他投資渠道，所以非常希望房?jī)r(jià)能保持每年穩(wěn)定增長(zhǎng)，從而給自己的投資帶來(lái)穩(wěn)定收益。
境外投機(jī)者：
相信政府力量 別尋他途
“政府對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控一次可以不聽(tīng)，第二次就不得不聽(tīng)了�！币晃幌愀鄢捶空叩脑捄苣艽砭惩獬捶空咭恢軄�(lái)的心態(tài)：相信政府的行政干預(yù)能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)起到調(diào)控作用。
據(jù)一位專門幫助境外投資者購(gòu)房的中介人士介紹，近期已經(jīng)有一個(gè)握有上百套上海高檔房的海外華人炒房團(tuán)準(zhǔn)備將手中部分房產(chǎn)拋售。“當(dāng)然，我們不會(huì)大量拋售房子，或者是割肉拋售，那樣會(huì)引起房?jī)r(jià)大跌，也不是我們?cè)敢庖?jiàn)到的。但從目前狀況來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)還不是非常市場(chǎng)化，政府的行政干預(yù)對(duì)于我們是最大的風(fēng)險(xiǎn)。我們不敢同政府博弈，因此想了結(jié)部分收益�！币晃缓Ｍ馊A人對(duì)記者說(shuō)。
至于未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)追加對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，該投資者表示不會(huì)——因?yàn)橄嘈耪男姓{(diào)控能力，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)有所回落�！鞍凑瘴覀兊慕�(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該先是上海周邊地區(qū)房?jī)r(jià)下跌，然后再是市中心高檔房跌�！币晃幌愀弁顿Y者分析。
盡管資金不再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但并不代表這些海外資金放棄博弈人民幣升值的初衷�！拔覀�?cè)趯ふ倚碌耐顿Y方向�！痹摼惩獬捶空弑硎�。
據(jù)一位海外華人介紹，目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)博人民幣升值的炒房資金一般不是大型資金，而是一些海外民間集資，因此對(duì)投資項(xiàng)目的流動(dòng)性要求不是非常高，一般要求變現(xiàn)年限在２至３年左右。根據(jù)這一資金規(guī)模和流動(dòng)性等特點(diǎn)，這些境外資金撤出房地產(chǎn)后大多會(huì)投資于類似于房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。
據(jù)上述香港炒房者介紹，很多博人民幣升值的海外資金下一個(gè)目標(biāo)是“國(guó)退民進(jìn)”企業(yè)。在具體選擇中，這些資金最先考慮的是流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。據(jù)他介紹，為了能夠在２至３年后順利撤出，一般現(xiàn)在外資會(huì)選擇以下幾類國(guó)退民進(jìn)企業(yè)進(jìn)入：一是出口企業(yè)；二是可能上市的企業(yè)；三是將來(lái)可能成為中外合資或外商獨(dú)資的企業(yè)，以便其股權(quán)順利拋出。
面對(duì)一系列房地產(chǎn)政策的重拳出擊，炒房資金陣營(yíng)開(kāi)始分化，但市場(chǎng)與政策的博弈仍在繼續(xù)，命運(yùn)多舛的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，我們拭目以待。
鏈接
百度一下“炒房”可以搜到新聞２８３０００條。作為國(guó)內(nèi)樓市焦點(diǎn)，上海市政府隨即出臺(tái)一系列政策“組合拳”
遏制投機(jī)炒房，一周后，被視為“政策市”的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)焦灼狀態(tài)：據(jù)一位房產(chǎn)中介介紹，在這一周中，上海二手房市場(chǎng)拋盤量明顯增加，但接盤者卻減少近１０％。
（黃 嶸）
